Сегодня многие любят обращать внимание на ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, которая запрещает взыскивать недвижимость у должника, если объект является единственным пригодным для проживания. При этом не всем известно, что данной статьей предусмотрено исключение — это ипотека. На практике ситуация выглядит так: суды обращают взыскание на залоговую недвижимость, а судебные приставы хладнокровно выбрасывают семьи на улицу. Как сохранить жилье в залоге, если банк уже обратился в суд? Возможна ли оперативная продажа ипотечной квартиры, если кредитор намерен инициировать ее принудительную реализацию?
Банк, предоставивший кредит под покупку недвижимости, просто так продать объект залога не вправе. Ведь в правовом поле кредитная организация не является собственником. Однако установлен иной порядок продажи ипотечных квартир, например, с публичных торгов на основании судебного решения. К слову, в сложившейся ситуации не стоит винить российскую действительность — так поступают во всем цивилизованном мире.
В этой статье мы не будем освещать юридические основы ипотечного кредитования, а попытаемся найти пути, чтобы отвести угрозу полной потери квартиры и денег, сохранив недвижимость или хотя бы вернув уплаченные по кредиту средства.
Рассрочка
При наличии особых обстоятельств должник может обратиться в суд с просьбой о предоставлении рассрочки (ст.434 ГПК РФ). Основанием для положительного решения может стать тяжелое финансовое положение должника, тяжелая болезнь, а также наличие на его иждивении несовершеннолетних детей. Однако мировая и отечественная практика показывают, что сами по себе эти обстоятельства почти никогда не принимаются судьями во внимание. Отказывая в рассрочке, суд традиционно указывает, что основания для исполнения решения должны носить исключительный характер, и оставляет в силе обращение взыскания на ипотечную квартиру и продажу ее с торгов.
Юристы считают, что больше шансов получить рассрочку у заемщиков, которые решили исходить из необходимости соблюдения прав несовершеннолетних. Во-первых, согласно Конституции РФ (ч.1 ст.38) семья находится под защитой государства, а при единовременном решении суда она распадется. Во-вторых, в соответствии с Конвенцией о правах ребенка (ст.27) законные представители детей несут ответственность за обеспечение условий, необходимых для их развития, включая обеспечение жильем. В-третьих, несовершеннолетние по суду утрачивают конституционное право, гарантированное ст.40 (каждый гражданин имеет право на жилище). Эти три момента указывают на то, что соблюдение законных интересов и прав несовершеннолетних обусловлено обязанностями родителей по обеспечению детей жильем.
Безусловно, всего перечисленного зачастую бывает мало для того, чтобы склонить суд на свою сторону и отменить решение о принудительной продаже ипотечной квартиры. Важно грамотно подойти к сбору сопутствующих документов. Обязательно нужно предоставить доказательства, что жилье является у семьи единственным (это могут подтвердить справки из Росреестра и паспортного стола). Также неплохо сообщить суду о появлении новых источников доходов (например, что проблемные заемщики нашли работу).
Срочная продажа
Зачастую единственным выходом для должника является срочная продажа. При этом провести такую операцию самостоятельно мешают два противоречивых условия. С одной стороны, без согласия банка в регистрации купли-продажи будет отказано, а каким-то чудом состоявшаяся сделка впоследствии будет признана мошеннической. С другой стороны, получить разрешение на продажу ипотечной квартиры вовсе не просто.