В обиходе применяют как равнозначные термины «ипотечный кредит» и «ипотека», что, в общем-то правильно и корректно. Только вот определяющим является не долг по полученному займу, а его обеспечение, залог – это и есть ипотека.
Важные подробности
Более того, ипотека может быть различной: например, по договору аренды, подряда, купли-продажи, если используется залог. Но в данной статье мы будем рассматривать только полученный на недвижимость займ. Именно его и будем называть ипотекой и ипотечным кредитом. Пожалуй, главная особенность ипотеки- это пользование заёмщиком купленной в кредит недвижимостью, но права на неё принадлежат при этом банку – до тех пор, пока долг не будет погашен. Отсюда вытекает ряд ограничений, в частности, взятую в ипотеку недвижимость заёмщик не может продать или подарить.
Процентная ставка по ипотеке обычно ниже, чем по потребкредитам - в силу того, что риски невозврата ниже из-за наличия залога, который банк реализует в случае невыполнения заёмщиком своих обязательств. Срок кредита при этом может измеряться годами и десятками лет.
Основным документом, регулирующим ипотечное кредитование, является федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Нюансы военной ипотеки определены в федеральном законе «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» и в Постановлении правительства № 370.
Ипотечное кредитование в нынешней России - весьма развитое, предоставляющее несколько вариантов займа: с первоначальным взносом ( обычно это 10% - 20% суммы кредита) и без него, с использованием материнского капитала, госпрограммы льготного ипотечного кредитования. Ипотеку можно взять на покупку недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке.
Современная ипотека позволяет использовать как залог разную недвижимость:
квартиру;
дом;
земельный участок;
гараж;
долю в квартире или в доме.
Если покупаете в новостройке, стоимость жилья определена, её устанавливает застройщик. При приобретении вторички необходимо провести оценку, заказав её в оценочной компании. Без документа об оценке вам могут ипотечный кредит и не выдать, напомним – недвижимость является залогом и банку важно понимать, покрывает ли его стоимость весь объём ипотечного кредита. При подаче заявки в банк необходимо указать цель кредита: покупка первички или вторички, возможно – вы рефинансируете кредит под залог квартиры, так тоже можно.
Банки, как правило, требуют определённый набор документов: справку 2-НДФЛ, копию трудовой книжки, где указан стаж, кредитную историю и кредитный рейтинг будущего заемщика. Если кредитор удостоверяется в платёжеспособности заёмщикам, кредит одобряется. Средства выдаются только после предоставления банку документов на недвижимость. Её можно как выбрать заранее, так и начать поиски после одобрения кредита.
Банк готовит документы для регистрации перехода права собственности и обременения недвижимости, по которому оформляется закладная. Она остаётся у банка как собственника заложенного имущества, а клиент сдаёт документы в Росреестр, а закладная остается у банка. После выплаты кредита банк возвращает закладную.
На всех этих этапах продавец недвижимости не имеет доступа к деньгам, размещённым на счету в банке или банковской ячейке. Только после оформления документов о праве собственности на нового владельца продавец получает доступ к деньгам.
К слову, подавая заявку на ипотечный кредит, не ограничивайтесь парой банков, выясните все возможные кредитные учреждения, выдающие ипотеку, и направьте заявки в каждое из них – так вы повышаете шансы получить кредит. Правда, в случае отказа вы немного портите свою кредитную историю, но «БанкНН» уже писал раньше, как её исправить.
Есть небольшой лайфхак, повышающий вероятность получения ипотечного кредита – подать заявку под конец года, в ноябре – декабре. Дело в том, что у банка есть план по ипотечному кредитованию и его нужно выполнить. К ноябрю становится понятно, достаточный ли портфель ипотечных кредитов собран. Если нет – каждая заявка на вес золота (бонусов-то хочется!). И тут вы являетесь, с потребностью в ипотечном кредите и банковские служащие будут к вам более благосклонны.
Не стоит брать ипотеку, если платежи будут отнимать больше половины зарплаты. Ипотека – дело долгое и вряд ли вы потянете такую финансовую нагрузку годами. Стоит следить за ставками по ипотеке, если они снижаются, рефинансируйте ипотечный кредит, так вы получите более привлекательные условия и снизите нагрузку на семейный бюджет.
При ипотеке нередко предлагается страховка. Это полис страхования жизни и здоровья заёмщика плюс страховка кредита, которую будете платить до окончания выплат по займу. Можно отказаться от страховки, но это вызовет увеличение ставки по кредиту или даже отказ в предоставлении.
Многосторонность ипотечного кредита
Потребительский кредит предполагает всего две стороны – кредитор и заёмщик. Ипотека гораздо сложнее. Тут, кроме обозначенных участников, есть ещё и продавец недвижимости, орган регистрации прав на недвижимое имущество — Росреестр, страховая компания, поручитель, ипотечные агентства и ипотечно-инвестиционные компании (скупают закладные), компания – оценщик, ипотечный брокер. Такое количество участников осложняет сделку и требует понимания, чем занимается и за что отвечает каждая из сторон. Часто банк работает с определёнными оценщиками и страховщиками и тогда придётся воспользоваться именно их услугами. Перед тем, как взять ипотеку, стоит понять и уяснить все этапы совершения сделки.
Константин Барановский