Покупка квартиры в новостройке – ответственное и дорогое предприятие. Чтобы понизить риски остаться и без денег, и без квадратных метров, нужно начинать с тщательной проверки компании-застройщика. Данных в открытом доступе достаточно, чтобы составить исчерпывающее мнение о компании.
Начать нужно с самого простого, что можно проверить, не вылезая из-за компьютера: с сайта застройщика или самого проекта ЖК. Самое интересное на нем: документы компании-застройщика и документы новостройки.
- Учредительные документы застройщика и устав;
- Свидетельство о регистрации;
- Свидетельство о постановке на налоговый учет;
- Выписка из ЕГРЮЛ
- Лицензия
Искать нужно несоответствия и пробелы в данных и датах, в документах и рекламе проекта. В лицензии самое интересное – сроки ее окончания. Дату регистрации компании нужно будет проверить через ЕГРЮЛ.
Заодно нелишним будет проверить через сайт арбитражного суда, не предъявлял ли кто-то застройщику требований о банкротстве. Точно также можно проверить застройщика через сайт ФССП – не приходилось ли дольщикам в судебном порядке получать причитающееся им имущество. Если да, то на этом общение с застройщиком можно сразу прекращать. Рейтинг застройщика можно просмотреть на сайте «Единый ресурс застройщиков». На нем можно почерпнуть много полезной информации о компании-застройщике.
Точно так же, через интернет нужно проверить «послужной список» компании, другие проекты, которые она создала, почитать на соответствующих форумах и в группах в соцсетях отзывы и мнения об этом застройщике и его партнерах.
Документы о проекте:
- Разрешение на строительство
- Проектная декларация
Разрешение на строительство выдается местной администрацией. Если оно выдано, то это означает, что первичную проверку проект и застройщик прошли и, как минимум, не продается квартира в доме, который никогда не будет построен.
Проектная декларация составляется самим застройщиком. В правильной проектной декларации обязательно должны быть следующие пункты:
- Адрес будущего дома и номер по генплану – проверить на совпадение с рекламой и другими документами;
- Название и контакты застройщика – проверяется на совпадение с документами и сайтом;
- Сведения о завершенных проектах за последние 3 года – проверяется на соответствие с «послужным списком» застройщика и отзывами на его продукцию;
- Данные о доходах компании;
- Сроки начала и окончания строительства – сроки зависят от конструкции дома, реалистичные сроки это от 1,5 до 4 лет;
- Права на земельный участок на строительство – земля должна быть либо в собственности у застройщика, либо в долгосрочной аренде;
- Источники финансирования проектов, соотношение средств дольщиков и заемных средств – если застройщик получил проектное финансирование от крупного банка это означает, что проект прошел через еще один «фильтр» анализа проектов, на этот раз уже в банке. Кроме того, у него, скорее всего, не кончатся деньги на середине стройки.
Если всех этих документов нет или список неполон, это повод если не для расставания, то для серьезных сомнений. Если не удается их найти, можно позвонить застройщику и уточнить, где они могут лежать на сайте. Заодно так можно протестировать адекватность и скорость реакции его поддержки.
Еще одна проверка, которую можно провести, не вставая с кресла – посмотреть фотоотчеты по прогрессу строительства или вживую через веб-камеру посмотреть на то, как идет стройка на интересующем и других объектах застройщика. Если застройщик предоставляет такие данные – это лишний плюс ему, значит, не боится показать реальный прогресс стройки.
Следующий этап проверок потребует уже реальных телодвижений. Если по первичному анализу все не вызывает подозрений, можно «идти на контакт» с застройщиком и приехать в офис компании. В офисе застройщика надо попросить оригиналы и получить для вдумчивого изучения на досуге копии следующих документов:
- Учредительные документы (см выше) нужно точно так же проверить на предмет несоответствий, а заодно проверить их через сайт ФНС.
- Договор страхования на новостройку – проверить, с какой страховой компанией работает застройщик и есть ли эта компания в списке страховщиков, зарегистрированных ЦБ РФ. Если нет страхования или компания не в списке, то работать с этим застройщиком однозначно нельзя. Известная страховая – это еще один «фильтр», который тщательно проверяет проект и застройщика перед тем, как с ним работать.
- Образец или проект договора долевого участия. В ДДУ обязательно должны быть, как минимум, следующие данные:
- Строительный адрес дома и кадастровый номер участка;
- Этаж и предварительный номер квартиры;
- Высоту потолков, планировку и площадь квартиры;
- Дату сдачи новостройки;
- Условия компенсации задержек и ошибок застройщика.
Поскольку ДДУ заключается с каждым дольщиком индивидуально, его будет неплохо прочитать вместе с профессиональным юристом и, при необходимости, попросить застройщика дополнить договор нужными пунктами.
Документы и интернет – это хорошо, но живой контакт и информацию из первых рук не заменит ничто. Поэтому лучше всего будет потратить день-другой и лично осмотреть уже построенные этим застройщиком дома. В первую очередь нужно смотреть на отделку, качество исполнения работ, благоустройство придомовой территории, поговорить с жильцами – как работает водопровод, канализация и лифты, не было ли протечек с крыши, какая управляющая компания, как она исполняет свои обязанности.
Если по итогам всех трех этапов ничто не вызывает подозрений и отторжения, можно считать, что застройщик прошел первичную проверку и ему можно начинать доверять.
Если вы ищете подходящие условия для залогового кредита, то по ссылке можно оформить кредит до 20 млн рублей на выгодных условиях по ставке от 8,8% годовых на 20 лет. От вас — два документа, от нас — решение по паспорту за день.