Про инвестиции в недвижимость, я думаю, хоть раз слышал каждый из посетителей Яндекс Дзен. В передачах по телевизору и в журнальных статьях о бизнесменах часто можно услышать о том, что человек сделал себе состояние на инвестициях в недвижимость. А что такое эти самые инвестиции в недвижимость почему-то не рассказывается. И почему кто-то один делает себе целое состояние на инвестициях в недвижимость, а все остальные не делают этого.
Для начала начнем с того, что такое инвестиции? Выражаясь простым языком инвестиции – это вложение собственных средств, в какие-либо проекты для получения прибыли. Причем проекты могут быть, как прибыльными, так и убыточными, т.е. можно вложиться, но впоследствии окажется, что проект убыточен и есть риск, что можно не получить обратно даже то, что было вложено, не говоря уже о прибыли. Инвестиции бывают долгосрочные, когда вы вкладываете свои средства на долгий срок. Тем самым, замораживая их. Бывают и краткосрочные проекты, когда прибыль можно получать в максимально короткие сроки.
- Конечно, все стремятся к получению максимальной прибыли в максимально короткие сроки, да и в нашей стране «стабильность» экономики стимулирует не делать долгосрочных вложений. Не понятно, что будет завтра.
Инвестиции в недвижимость тоже бывают разные. Можно сдавать в аренду свою недвижимость, можно покупать не дорогую недвижимость на вторичном рынке в плохом состоянии, приводить ее в порядок и перепродавать по более высокой цене, можно покупать недвижимость в строящихся объектах по более низкой цене, на этапе строительства и продавать ее уже в конце строительства. На последнем варианте остановимся более подробно, т.к. такой вариант инвестирования сегодня обрел большую популярность.
Инвестиции в недвижимость тоже могут быть краткосрочными, деньги в один проект редко вкладываются более чем на год. Основная модель инвестиций в недвижимость, которая популярна в последние годы в нашем регионе и по стране в целом достаточно проста и прозрачна. Инвесторы покупают квартиры на стадии «котлована», т.е. на самом начальном этапе строительства по хорошей цене, далее по мере того как строительство дома движется к завершению квартиры продаются. Такая модель позволяла зарабатывать инвесторам за год до 40 процентов с одной квартиры.
Иными словами на стадии строительства 1 комнатная квартира стоит миллион, через год ее цена уже 1 млн. 400 тыс. Итого 400 тыс. прибыли за год, кто-то скажет не много, но если таких квартир у вас несколько.
Да и где еще можно столько заработать? Ни в одном банке таких процентов нет. Играть на рынке ценных бумаг тоже так себе затея. Не скажу точно как по стране, в Москве в частности, но у нас такая модель заработка обрела большую популярность, примерно 7-8 лет назад, когда активно начали строить жилые многоквартирные дома. Инвесторов тогда было не очень много, людей пугал риск стать обманутым дольщиком.
С 1 июля 2019 всех застройщиков обязали работать по эскроу счетам. Счет эскроу – специальный счет, куда поступают деньги граждан, участников долевого строительства и хранятся там до тех пор, пока застройщик не исполнит свои обязательства по договору, т.е. пока не сдаст дом в эксплуатацию. После этого события компаний – застройщиков на строительном рынке поубавилось. Все мелкие псевдо девелоперы не выдержали такой финансовой нагрузки.
- На сегодняшний день застройщику необходимо на собственные средства сначала построить дом и сдать его в эксплуатацию и только потом он может воспользоваться деньгами от продажи квартир. Раньше строительство велось сразу на деньги дольщиков, средства можно было расходовать по мере их поступления от продажи квартир.
Переход на такую систему не мог не отразиться и на инвестиционной модели. Во – первых застройщики вынуждены стали увеличить цену квадратного метра на «котловане», таких сладких цен, как раньше сейчас уже не найти. Да и маржа, получаемая инвесторами через год, тоже снизилась до 20-25 процентов. Здесь все взаимосвязано, цена на квартиру уже на начальном этапе выше, чем была пару лет назад и если увеличить ее стоимость еще на 40 процентов просто никто ничего не будет покупать.
Понятно, что все это вызвало некоторое негодование со стороны инвесторов, что прибыль уже не та, но все равно настолько надежного источника инвестиционного дохода, подкрепленного реальным недвижимым имуществом найти невозможно. Ну и здесь же появилась еще одна проблема. Переход на эскроу счета обезопасил граждан от того, что они могут стать обманутыми дольщиками, соответственно, число инвесторов тоже увеличилось. Желающих быстро приумножить свой капитал прибавляется каждый день. С увеличением их числа растет и количество «инвестиционных квартир» на рынке. Появились реальные проблемы со сбытом, квартиры инвесторов подвисают в продаже более чем на 4 месяца. Приходится демпинговать по ценам, чтобы быстрее продать квартиру, из-за этого, желаемая прибыль уменьшается.
А еще появилась льготная ипотека с господдержкой под 6,5% на новостройки, что тоже осложняет продажу квартир инвесторов. По условиям под эту ипотечную программу подходят только квартиры от застройщиков или от других юридических лиц, но не от физических. Поэтому на квартиры инвесторов спрос уже становится меньше.
Некоторые компании застройщики, в частности ГК «Талан» из Ижевска, разработали и внедрили на рынок специальную программу для инвесторов. Предложение очень ограниченно и пользуется большой популярностью. Суть такова, что вам предлагают стать инвестором не просто, покупая квартиру по низкой цене, а под инвестиционный договор внести средства и получить прибыль 15% годовых. Сумма инвестиций составляет от 350 тыс. рублей. Можно внести сумму эквивалентную стоимости квартиры по «хорошей» цене. В этом случае вы можете получить прибыль 15% годовых, либо оставить себе квартиру, стоимость которой может возрасти, и в конце вы получите прибыль гораздо большую, чем 15% годовых, но в этом случае ее реализацией занимаетесь вы сами. Это краткое описание программы.
Как видим, инвестиции в недвижимость сегодня тоже сопряжены с определенными трудностями и потерями, но все же прибыль владельцам «свободных» средств приносят большую, чем просто банковские вклады.
Стоит ли этим заниматься? Если у вас есть средства в достаточном количестве и вы обладаете информацией о том, куда лучше вкладывать,то для вас это может стать неплохим заработком.
И нет статья не реклама застройщиков.
Спасибо всем, кто дочитал.