Вчера Центральный Банк утвердил повышение ключевой ставки на 0,5%. Теперь её размер составляет 5 процентов. Комментируя это событие, пресс-служба Центробанка посетовала на рост цен и высокие инфляционные ожидания (в том числе на рынке недвижимости). И чтобы побороть эти явления, вводится так называемая "нейтральная ставка", при которой цены не должны ни сильно расти, ни заметно падать. Однако, цены на недвижимость нынче играют совсем в другие игры и вряд ли уступят.
Как это должно работать?
Главный посыл при повышении ключевой ставки - борьба против инфляции. Что, на первый взгляд, логично. Чем выше ключевая ставка, тем дороже деньги, а чем дороже деньги, тем меньше их требуется для оплаты работ или услуг. С формальной точки зрения всё понятно. Реальность же, как всегда, живёт по другим законам.
Напомним, что месяц назад уже было повышение ключевой ставки на 25 б.п. (до 4,5%). Аргументы приводились ровно те же. Рынок недвижимости данное повышение вообще не замечает и цены продолжают расти. Можно сказать, что лишние 25 б.п. и 1 месяц - это слишком мало для изменения картины, особенно учитывая инерционность данного рынка. Но и нынешние 50 - это тоже мало, чтобы ожидать заметных изменений.
Так что будет с ценами на недвижимость?
Давно уже замечено, что рынок недвижимости всегда игнорирует факторы снижения цен и гиперболизирует факторы их повышения. Например, никто пока не слышал, чтобы падение реальных доходов населения заставило застройщиков снизить цены. Зато мы часто слушаем, что рост цен на строительные материалы привел к подорожанию квадратных метров.
В рамках этой логики застройщики постараются держаться и дальше. Сказано будет примерно следующее: рост ключевой ставки сделал кредиты для девелоперов более дорогими, поэтому они опять повысили стоимость квартир. Мы, конечно, помним, что удешевление кредитов не привело к симметричному понижению цен, но когда у нас было иначе?
Разгадка кроется в уровне спроса. На данный момент государство его стимулирует различными решениями. К таковым можно отнести, например, господдержку ипотеки. Также большой вклад в формирование волны спроса внесло обесценивание банковских депозитов. Да и сами по себе инфляционные ожидания заставляют людей торопиться с покупкой. И пока подобное происходит, застройщики будут повышать стоимость метра.
Также не будем забывать про то, как сами же государственные организации реагируют на невысокие цены. Напомним, что недавно Фонд защиты прав дольщиков выступил с угрозами к застройщикам, которые устанавливают цены ниже средних. То есть государство, с одной стороны, высокими ценами недовольно (вроде бы), а с другой - невысокими недовольно ещё больше.
В итоге нас, наверняка, ждёт то, что и всегда. А именно: рост цен на недвижимость. По меньшей мере до 01 июля 2021 года, пока действует льготная ипотека.