Сегодня разговор пойдет о примерной стоимости дома. Очень часто клиенты уходят услышав от меня сумму в 5 млн. Как же так, ведь реклама обещает дом за 1млн? Понятно, что это обычное привлечение, по факту вам предложат 20кубов не обработанного дерева поставить на винтовые сваи и прикрыть все это заборным профлистом - как дача, да вариант, как дом для пмж не в коем случае. Давайте разберемся откуда берутся такие большие цифры.
В прошлой статье о выборе участка минимальная стоимость была 1,3млн с коммуникациями, наверное многим удобнее считать участок с дорогой и забором и дом с коммуникациями раздельно, поэтому давайте участок посчитаем отдельно: сам участок 200тыс, забор с воротами 250тыс и подъездная дорога 150тыс, итого 500тыс - это минимальная стоимость, вряд ли с удачным расположением, поэтому в среднем лучше ориентироваться на 1млн.
Теперь же вернемся к коммуникациям: вода из скважины на песок 150тыс, канализация с локально-очистным сооружением 200тыс, электричество 50тыс, газ пока не берем, посчитаем его в системе отопления. Итого 400тыс это самый минимум коммуникаций, а по тому сразу округляем до 500тыс. И вот тут у многих возникает вопрос - почему бы не сделать колодец для воды и септик для канализации? Объясняю, да это дешевле, колодец с септиком выйдет в 100тыс, но, во-первых, в колодце верховодка непредсказуема - подобрать фильтры та еще задача, во-вторых, все больше садоводов применяют не органические удобрения, остатки которых присутствуют в верховодке, в-третьих, колодец считается открытым источником для бактерий и микроорганизмов, проверять воду дважды в год как положено вы не будете, подвергая риску свое здоровье и своих близких, и наконец, в-четверых, дебет колодца как правило не большой - закладывается еще один риск остаться без воды в засушливые периоды. Что касаемо септика - фактически это сброс грязных сточных вод в прилегающую канаву или фильтрационный колодец, помимо загрязнения это еще и соответствующие запахи. Современный дом это стиральные порошки, чистящие и дезинфицирующие средства, бассейны с хлоркой и т.д. и т.п., как раньше жили без лос на всем натуральном - вы так жить не сможете, не обманывайте себя.
Переходим к оценке стоимости дома. Фундамент, а точнее фундамент с полами первого этажа, поскольку есть такой фундамент как плита и пол там уже присутствует. Возьмем для примера очень удачную скандинавскую планировку одноэтажного дома:
Стоимость фундаментной плиты 650тыс, лента с деревянными полами 650тыс и с полами по грунту 800тыс, свайный фундамент с деревянным перекрытием 750тыс и полами по грунту 900тыс. Думаю оптимальным стоит взять ленту с полами по грунту в 800тыс.
Далее следуют стены и перегородки, по стенам будет большая обзорная статья, сейчас же ограничимся двумя самыми популярными и оптимальными типами стен - это каркасная технология и газобетон, в данном проекте это 900тыс и 1200тыс, а с перегородками 1200тыс и 1500тыс соответственно. Навесной фасад в расчетах из фиброцемента или финской вагонки, внутри стеклообои под покраску, самой покраски в расчетах нет.
Остается перекрытие и кровля, тут все просто перекрытие деревянное, а кровля из добротной листовой стали, это может быть металлочерепица, фальц, проф.лист и т.п. Для кровли из штучных материалов типа цпс или "мягкая кровля" цена на 100-150тыс выше, в целом небольшая переплата за более долговечные материалы, но для примера возьмем листовую кровлю в 600тыс.руб.
Окна стандартные пластиковые (в сауне деревянное), входные финские двери и внутренние эконом класса обойдутся в 200тыс. Во столько же обойдутся две ванные, это плитка по кругу и сантехника.
Осталось посчитать инженерные системы: канализация 25тыс, водопровод с бойлером и линией рециркуляции 50тыс, система отопления с газовым котлом комбинированная полы+радиаторы 250тыс, система вентиляции с пву и рекуперацией и отдельными вытяжными устройствами в ванных и кухонном колпаке 150тыс, электрика с нормальным медным штыревым заземлением, современным щитком с реле напряжениями, узо по группам и автоматами по подгруппам 160тыс. Итого 635тыс, но здесь нужно заложить еще стоимость подвода в дом газа, а это минимум 300тыс, если же газа нет - пеллетный котел или твердотопливный с буферной емкостью с обвязкой и дымоходом обойдутся в те же 300тыс, поэтому инженерка получается 1млн. руб.
Перейдем к финишной отделке, в стенах и перегородках уже заложены стеклообои, нужна еще покраска, закрыть пол плиткой или линолеумом (у нас полы с подогревом, больше ничего особо не подойдет), потолки зашиваем вагонкой, это дороже натяжных, но дешевле чем из гипсокартона. Такие работы обойдутся в 300-500тыс, поскольку большой разброс по коллекциям, кому что нравится, не всем например нравится бюджетная серия полукоммерции таркет спринт, возьмем среднее в 400тыс.
Современная кухня это холодильник, мойка с душевым смесителем, посудомойка, варочная индукция и электро.духовка, мебельный гарнитур 4п.м. и обеденный стол со стульями - минимум 200тыс. руб. Диван в гостиной, нормальный тв 60-80", кровати в спальнях и детских, а так же шкафы и гардеробные - так же минимум 200тыс. Еще остаются мелочи вроде светильников и декора, поэтому мебелировку в целом берем в 500тыс.
Подведем итоги наших расчетов:
1. Участок с забором и подъездом 1млн
2. Коммуникации свет, вода, лос 0,5млн
3. Фундамент 0,8млн
4. Стены и перегородки 1,2млн
5. Перекрытие и кровля 0,6млн
6. Окна и двери 0,2млн
7. Обустройство ванн 0,2млн
8. Инженерные системы 1млн
9. Внутренняя отделка 0,4млн
10. Кухня, мебелировка 0,5млн
11. Сауна с печкой 0,1млн
Итого: 6,5 млн. руб.
Как я и говорил в предыдущей статье про выбор участка участок с коммуникациями, забором и подъездом в 1,5-2млн имеет вполне адекватную цену.
Коробка дома получилась в 2,8млн руб, кстати именно по стоимости коробки очень многие оценивают стоимость строительства дома, что приводит к большим ошибкам в дальнейшем, особенно когда начинается кроилово на инженерных системах, доходит до абсурда - некоторые заказчики уверены, что свежего воздуха достаточно проходит через стены и неплотности окон.
Внутренняя отделка с ванными и мебелировкой 1,1млн и инженерные системы 1млн.
На месте современного заказчика я бы обязательно добавил систему автоматики, так называемый умный дом, бесит это название. Система контроля доступа с вызывной/ми панелью/ми, электрозамки на вход в территорию и дом, сигнализация, видеонаблюдение, управление котельной, климатом и вентиляцией на опенсоурс системах типа мажордомо, опенхаб, хоумассистенс и т.п. - вместе обойдется в 200-300тыс. Это того стоит.
Забыл добавить стоимость проекта дома - это еще 100тыс.
Что имеем по итогу - не стоит залезать в стройку без проекта и расчета стоимости включая мебель и технику. Имея на руках расчет, не стоит начинать без возможности найти данную сумму, очень часто бытует мнение - здесь сэкономим, тут попроще сделаем - так не работает, экономия обязательно вылезет и накажет в двойном размере.
Так же многие пытаются сравнить дом с квартирой, в моем пример участок с домом без отделки, но с коммуникациями получается 5,3млн за участок и 105кв.м. жилья - столько же примерно стоит квартира похожей площади в новостройке. Что лучше - свой дом на своем участке или квартира? Тут сложный вопрос, все таки имея свой дом вы должны как минимум разбираться в его коммуникациях, точнее как их обслуживать, уход за участком тоже отнимает силы и время. Есть такое мнение что в доме всегда нужно что-то делать - нет, это неправда, современный и правильно построенный дом не требует частых вмешательств, как правило фундамент, стены и окна являются не обслуживаемыми конструкциями, требует осмотров и профилактики кровля и инженерные системы, это не больше недели в году.
Надеюсь с данной статьей стало понятно откуда берутся заветные 5млн и теперь будущие застройщики будут грамотнее подходить к строительству дома, информирован - значит вооружен. Всем удачной стройки, подписывайтесь на мой канал на дзене, будет еще много интересного от подбора и расчета фундамента до инженерных систем и автоматики.