Мы изучили рекомендации самых разных экспертов и собрали 5 правил инвестирования в недвижимость, с которыми согласны абсолютно все. Они помогут не просто исключить ошибки, но и преуспеть.
Известно, что треть активов ультра состоятельных инвесторов – это недвижимость. Откуда взялась эта информация? Из ежегодного исследования The Wealth Report от известной консалтинговой компании Knight Frank. Опубликованный в 2021 году анализ тенденций распределения благосостояния в мире и направлениях инвестирования состоятельных людей показал:
- среди всех активов наибольшую долю в портфелях во всем мире занимает недвижимость, она равна 27%;
- мировой объем частных инвестиций в коммерческую недвижимость за последние 10 лет вырос на 9% – в 2020 году он составил 232 млрд долларов;
- самый большой сегмент коммерческой недвижимости – апартаменты, в них в 2020 году было инвестировано 88,9 млрд долларов.
Особенно актуальными инвестиции в недвижимость становятся в условиях нестабильных фондовых рынков и вкладов, ставки по котором не то, что не дают доходности, а скорее сжигают деньги на инфляции.
Поэтому не теряем времени и переходим к правилам.
1. Инвестируйте с расчетом на долгосрочную перспективу
Вложения в недвижимость – это не сложный, но и не быстрый процесс. Недвижимость – это про капитализацию объекта: со временем и развитием проекта стоимость квадратных метров растет. Поэтому чем дольше вы готовы ждать, тем больше заработаете.
2. Изучайте рынок и выбирайте активы с умом
Это удивительно, но некоторые инвесторы начинают с анализа самого объекта недвижимости, почти не обращая внимания на ее местоположение. Но все мы люди, и зачастую это связано с тем, что кто-то просто-напросто влюбляется в недвижимость, потому что она красивая, привлекательная или хорошо отремонтирована. Но это может стать большой ошибкой. Выпускать из внимания ситуацию на рынке недвижимости не стоит.
При этом Россия – очень большая страна, состоящая из множества локальных рынков. Каждый из них движется вверх и вниз независимо друг от друга из-за различных факторов, относящихся к каждой конкретной локации. Поэтому инвестируйте в рынки только тогда, когда это целесообразно, а не потому, что живете рядом или покупали там недвижимость раньше.
Лучше всего сначала выбрать город, исходя из состояния местной экономики и рынка жилья, величины турпотока и динамики населения. Затем нужно сузить круг до лучших районов, недвижимость в которой должна быть не только перспективной, но и выгодной. Чем меньше вы за нее заплатите, тем выше будет доходность, а стремление к этому – главная цель, пожалуй, любого инвестора.
Если, например, говорить об апарт-отелях, набирающих все большую популярность у богатейших инвесторов, к ним есть смысл присматриваться только в Санкт-Петербурге. И здесь мы уже писали, почему.
Надо понимать, что апартаменты в центре стоят огромных денег, поэтому на первый план выходят другие районы. Например, Фрунзенский, который прямо сейчас превращается в деловой пояс Северной столицы.
Пока об этом знают не все, но Фрунзенский район – это отличная локация для апарт-отелей, так как имеет развитую инфраструктуру и отличную транспортную доступность. А кроме того, он равноудален от центральных достопримечательностей, главных вокзалов и аэропорта «Пулково». Это удобно абсолютно всем сегментам целевой аудитории апарт-отелей – туристам, путешественникам, командированным сотрудникам, молодым парам, отказывающимся от квартир в пользу современного формата.
3. Выбирайте профессиональное управление недвижимостью
Эксперты рекомендуют никогда не управлять своей собственностью, если это не ваша профессия. Стоит признать, управление недвижимостью – неблагодарная работа, требующая твердого понимания арендного бизнеса, маркетинга и потребностей арендодателя, а также хороших навыков работы с людьми.
Но при владении квартирой нанимать профессионального раньте очень даже недешево, поэтому многие от этой опции совершенно справедливо отказываются. А ваше время ценно и может быть потрачено на карьеру, семью, хобби, карьеру. Здесь большое преимущество имеют апарт-отели, которыми управляют компании с экспертизой в индустрии гостеприимства. В таких случаях расходы на УК делятся на огромное количество собственников, поэтому практически не ощущаются.
4. Диверсифицируйте. Даже в рамках одного актива
Универсальное правило, которое знает большинство инвесторов. Считается, что не стоит вкладывать весь свой инвестиционный капитал в один актив. Но здесь все не так однозначно.
Билл Гросс, который управлял одним из крупнейших фондов облигаций в мире PIMCO Total Return Fund, уверен:
«Диверсификация – хорошее практическое правило, но оно также может уменьшить вашу прибыль».
Представьте, что один ваш актив растет в цене и приносит доходность, а другой просел. Поэтому если вы имеете не бесконечное количество денег и действительно уверены в одном из инструментов, возможно, не стоит рисковать и тратить деньги на менее перспективные активы.
Но в этом случае крайне важна диверсификации в рамках одного актива, включая и недвижимость. Это помогает снизить риск в случае падения спроса со стороны целевой аудитории конкретного объекта. Но как это сделать, если вы не планируете покупать 10 разных объекта недвижимости?
Задачка непростая, но в одном сегменте недвижимости решение у нее есть. Такую возможность дают мультифункциональные апарт-комплексы, которые объединяют в себе несколько форматов проживания. Правильные комплексы апарт-отелей состоят из юнитов для краткосрочной (до недели), среднесрочной (до месяца) и долгосрочной аренды (от года). А управляющие компании таких комплексов следят за спросом и предлагают оптимальное соотношение.
А некоторые комплексы включают в себя еще и разные концепции, обеспечивающие круглогодичную загрузку. Ярким примером является «город апарт-отелей» VALO, расположенный как раз во Фрунзенском районе Санкт-Петербурга.
VALO состоит из шести успешных гостиничных форматов. В первых двух очередях размещены апартаменты «комфорт»: апарт-отели VALO Long Stay Comfort и VALO Comfort 3* и 4*. В третьей очереди VALO к концу 2022 года откроются: отель 4* под брендом Mercure, апарт-отель VALO Business 4*, апарт-отель VALO Digital Apart 4*, апарт-отель VALO Affordable Luxury 4*. Все эти форматы нацелены на самых разных гостей, что защищает инвесторов от элемента сезонности.
А самое главное, что покупать юнит в каждом апарт-отеле не нужно. VALO выплачивает прибыль по принципу «котла». Для этого абсолютно все доходы апарт-комплекса собираются в одном месте, а затем распределяются пропорционально вложениям инвесторов. Так никто не теряет деньги от того, что конкретно его юнит не забронировали в какой-то период, зато все выигрывают от диверсификации.
5. Привлекайте займы
Недвижимость – это единственное вложение, при котором можно и нужно занимать деньги других людей для покупки и контроля над приносящей доход собственности. Кредитное плечо дает возможность получать прибыль почти без риска, а вот с фондовым рынком такое не пройдет. В упомянутом ранее VALO, доходность номеров которого составляет от 9,09 до 10,62% годовых, действует несколько ипотечных программ с весьма привлекательными условиями.
А буквально на днях третью очередь комплекса апарт-отелей VALO, которая будет сдана в сентябре 2022 года, аккредитовал Сбербанк. В нее входит 4 апарт-отеля различных гостиничных форматов (всего это 2080 юнитов) и одноуровневый подземный паркинг на 270 машиномест.
Теперь покупатели апартаментов третьей очереди VALO смогут:
- Получить ипотечный кредит в Сбербанке.
- Воспользоваться такими услугами банка, как «Электронная регистрация» и «Сервис безопасных расчетов». Они позволяют существенно сэкономить время при заключении сделки по приобретению недвижимости, в которой банк выступает гарантом безопасности, надежности и прозрачности взаиморасчетов. Услуга электронной регистрации для клиентов при заведении заявки застройщиком является бесплатной.
В случае проведения сделки с использованием сервиса электронной регистрации базовая ставка составит 8,1% при первоначальном взносе не менее 20% от стоимости апартамента. При минимальном первом взносе от 15% и с учетом электронной регистрации процентная ставка составит 8,5%. Для «зарплатных» клиентов Сбербанка при первоначальном взносе от 10% действует ставка 8%, при взносе более 20% – 7,6% годовых.
Условия выдачи кредита стандартные: трудовой стаж на последнем месте работы должен составлять от 3 месяцев, возраст заемщика на момент заключения договора – до 75 лет. Кредит предоставляется на срок до 30 лет.
Подробнее про инвестиционный потенциал третьей очереди комплекса апарт-отелей VALO здесь: https://valoapart.ru/