Любая сделка несет в себе риски как для продавца, так и для покупателя. Покупка жилья на вторичном рынке не исключение: мошенничество, последующее признание сделки недействительной, «спрятавшиеся» обитатели квартиры, чужие долги и так далее.
Для исключения рисков нужно проверить приобретаемое жилье по следующим параметрам:
1. Правовые риски
- Продажа по доверенности. Доверенность на представление интересов продавца - один из любимых инструментов мошенников. С ней могут продать квартиру, принадлежащую недееспособному человеку, алкоголику или наркоману, несовершеннолетнему. Помимо проверки подлинности и сроков действия самой доверенности обязательно нужно выходить на контакт с непосредственным владельцем квартиры и получить от него подтверждение полномочий доверенного лица.
- Проблемная приватизация. Необходимо проверить, не были ли нарушены при приватизации квартиры права несовершеннолетних или лиц, на момент приватизации находившихся в армии/в заключении. Также нужно проверить нет ли отказавшихся от участия в приватизации – за такими людьми остается право пожизненного проживания в квартире.
- Интересы третьих лиц. Если квартира была получена продавцом по договору дарения или в наследство, нужно проверить чистоту передачи. Может случиться так, что при этом были обойдены интересы наследников, которые могут попытаться оспорить сделку через суд.
- Наличие несовершеннолетних владельцев долей. Любую подобную сделку должны согласовывать органы надзора и опеки. Если при покупке квартиры прежним владельцем был использован материнский капитал, то дети становятся собственниками по умолчанию.
- Наличие недееспособного владельца долей. Или, что еще хуже – собственник доли может быть алкоголиком или наркоманом. Его возможность распоряжаться своим имуществом под большим вопросом, как и правомочность сделки.
- Собственник «вне доступа». При покупке нужно проверить, нет ли у квартиры собственников, которые находятся в длительной командировке, исполняют воинский долг или отбывают наказание. Если сделка произойдет без их участия, они смогут ее оспорить.
- Продажа без согласия мужа/жены. Недобросовестный супруг может скрыть наличие «второй половины» и продать квартиру без ведома жены/мужа. Если жилье было приобретено в браке, то супругу по умолчанию принадлежит половина квартиры и продажа без согласия с его стороны незаконна.
- Наличие обременений. Квартира может быть в залоге, под арестом, в долговременной аренде и т.п. Наличие любых обременений нужно проверять в выписке из ЕГРН, иначе сделка будет считаться незаконной, а имущество могут изъять.
2. Технические риски
- Качество ремонта и обустройства квартиры. Получить представление можно только самостоятельно осмотрев покупаемую квартиру. Даже если в ней сразу после покупки планируется делать ремонт.
- Состояние всего дома. Квартира может быть в идеальном состоянии, а вот дом – нет. Трубы дышат на ладан, стены с грибком и плохо работающая проводка, отопление насквозь проедено ржавчиной. И эти проблемы рано или поздно станут и проблемами покупателя. Проверить это можно только визуальным осмотром и опросом соседей.
- Наличие перепланировок. Продавец может не знать или намеренно скрывать факт проведения неузаконенных перепланировок. Отвечать за них придется владельцам. Для проверки нужно будет получить свежий техплан и тщательно осмотреть и промерить все габариты, чтобы исключить будущие сложности из-за перепланировки.
3. Финансовые риски
- Долги по оплате ЖКУ. Жилищно-коммунальные услуги «привязываются» к недвижимости и ответственность за долги по ним ложится на владельца недвижимости, даже если не он наделал этих долгов. Перед покупкой нужно проверить, нет ли задолженностей, иначе придется платить чужие долги.
- Долги за капремонт. Аналогично задолженностям по оплате ЖКУ.
Если вы ищете подходящие условия для залогового кредита, то по ссылке можно оформить кредит до 20 млн рублей на выгодных условиях по ставке от 8,8% годовых на 20 лет. От вас — два документа, от нас — решение по паспорту за день.