Устраивают ровно потому, что могут. В эру проектного финансирования они больше не гоняются за продажами на ранних стадиях и приберегают ликвидное жильё. Вместо этого в продажу выставляется мало лотов по высокой цене. Одновременно с этим чиновники радуются росту числа новостроек: теперь, мол, повысится конкуренция и жильё станет доступнее! Однако многие, в том числе мы, полагают, что не станет.
Суть возникшего дефицита
В различных информационных материалах, посвященных недвижимости, даётся разная оценка возникшему дефициту. И если оратором является, например, чиновник, то он обязательно скажет, что для преодоления дефицита нужно больше строить! Для примера взглянем на свежий пресс-релиз Минстроя:
Мы видим позитивную тенденцию и по количеству выданных разрешений на строительство, что говорит о том, что застройщики готовы начинать новые проекты, а значит, будет увеличиваться объем предложения на рынке, что является ключевым фактором увеличения доступности жилья для россиян.
Проблема лишь в том, что здесь линейная логика "больше строек - больше объем предложения" не работает. Эту логику отменило так называемое проектное финансирование. Ведь в строящихся домах застройщики экспонируют очень мало квартир, приберегая основной объем на более поздние стадии, чтобы продать максимально дорого. И если добавить в текущую ситуацию ещё 10 новостроек, в которых застройщики будут удерживать основной объем жилья, то ничего кардинально не изменится. Просто добавится 10 жилых комплексов, в которых вы не найдёте качественных лотов по низким ценам. Можно и 100 добавить, какая разница.
При чём тут проектное финансирование
Раньше застройщики были вынуждены финансировать стройку с продаж строящегося жилья. И чтобы строительный цикл не прерывался, продажи нужны были на всех стадиях - от котлована до посадки финального куста вдоль тротуара. Поэтому объем предложения квартир распределялся условно равномерно и застройщики реально конкурировали за покупателей, в том числе ценовыми методами.
Теперь же деньги дольщиков оседают на эскроу-счетах, а финансирование проектов легло на плечи банков. И банки исправно финансируют. Таким образом, застройщики потеряли мотивацию привлекать дольщиков на ранних стадиях. Им выгодней сконцентрироваться на более высоких ценах, что они и делают.
И ровно таким же образом будут вестись дела на любой новостройке из тех, о которых рапортует Минстрой. Хоть их будет 10, хоть 20, хоть 50. Никакой реальной конкуренции на ранних стадиях не будет, а значит и "повышение доступности жилья" - это очередная утопия.
Давление дефицита на цены
Само собой, подобная тактика застройщиков ведет к росту цен (помимо прочих причин, таких как льготная ипотека). Те немногочисленные лоты, которые, всё же, выставляются - продаются гораздо дороже, чем если бы застройщики выставляли объемы как раньше (до проектного финансирования).
В итоге можно заключить, что защита дольщиков дорого обходится этим самым дольщикам. Впрочем, вряд ли кого-то можно этим удивить.
