Занижение стоимости в договоре продажи – кому это нужно?
В первую очередь, продавцам, если они продают недвижимость, которая в собственности была меньше 3-х/5-ти лет, и обязаны с суммы дохода уплатить налог 13%.
Покупателям, если не хотят показывать наличие крупных денежных средств на покупку квартиры.
Опасность для Продавца:
- Покупатель пойдет получать налоговый вычет и отнесет все имеющиеся расписки (в тч за неотделимые улучшения) о получении денег за купленную квартиру Продавцом в налоговую, непреднамеренно или намеренно сдаст Продавца налоговой.
- Покупатель решит продать квартиру до истечения 3-5 летнего срока, захочет уменьшить доходы по продаже на расходы по покупке, опять же предоставит все расписки в налоговую. Аналогичные риски в связи с возможным дальнейшим дарением или наследованием этой квартиры. Эти риски бессрочные (одаряемый, либо наследник при продаже до истечения 3-х лет может уменьшить доход от продажи на расход дарителя-близкого родственника / наследодателя на покупку этой недвижимости).
- При оформлении ипотеки иногда можно увидеть реальную стоимость квартиры, когда прямо в договоре купли-продажи прописываются неотделимые улучшения, стоимость неотделимых улучшений перечисляется на счет продавца, или сумма кредита больше стоимости квартиры в договоре, такое тоже бывает.
-Кроме того, налоговая сама анализирует документы, и сделки, где цена продажи квартиры равна цене предыдущей покупки, могут попасть под пристальное внимание налоговых органов.
Санкции: по статье 54.1 НК РФ налоговая сама начислит налог с дохода без учета вычетов и понесенных расходов плюс штраф 40% по ст.122. Уголовная ответственность наступает с 2700 тыс. неуплаченных налогов за 3 финансовых года подряд.
Важно: нет срока давности, после которого «прощается» неуплата налогов.
Опасность для Покупателя:
- возможно признание сделки недействительной в случае судебного разбирательства, Продавец должен будет вернуть Покупателю ту сумму, которая указана в договоре купли –продажи.
- возможное банкротство продавца в течение трех лет после сделки. При этой процедуре проводится анализ недавних сделок и, если обнаружат факт продажи квартиры по цене ниже рыночной, то подадут в суд на отмену сделки.
- в случае дальнейшей продажи квартиры (менее 3-5 лет в собственности) Покупатель не сможет предъявить реальные расходы на покупку для уменьшения налогооблагаемой базы.