Резкое подорожание екатеринбургских новостроек и выход на рынок всё большего количества квартир со сложным правовым статусом не могли не сказаться на поведении покупателей жилья. Впрочем, обычные граждане ориентируются в первую очередь на свои потребности, зато покупатели-инвесторы глядят только на рынок. В наступившем году инвесторы ощутимо скорректировали своё поведение на рынке недвижимости. Да и состав инвесторов серьёзно обновился.
Одна из примет 2021 года – появление новой компетенции у многих риэлторов и агентств недвижимости Екатеринбурга. Они превращаются в инвесторов. Следует отметить, что риэлторы и раньше вкладывали личные средства в недвижимость, но именно сегодня это явление стало массовым.
Анна Дорохова, специалист по недвижимости АН «Ярмарка»:
Все больше агентств Екатеринбурга начинают сами выкупать проблемные квартиры – с непогашенной и просроченной ипотекой, маткапиталом и другими юридическими «хвостами». После ликвидации проблем, объект продаётся с наценкой. Подобных квартир на рынке появляется всё больше, и «хвосты» у них всё длиннее. При этом в Екатеринбурге сегодня немало агентств, которые умеют работать с такими объектами – снимать залог, приводить бумаги в порядок. Число риэлторов-инвесторов растёт. По моим оценкам, ближайшие два года их станет больше раза в три.
Как замечает Анна Дорохова, до недавнего времени инвесторы (в том числе риэлторы, которые имеют собственные средства), вкладывали деньги в новостройки, но минувшей зимой первичка подорожала настолько, что её инвестиционный потенциал стал неочевиден. Инвесторы переключились на тип недвижимости, которая не только сохранила, но и преумножила свой инвестиционный потенциал – на «убитые» и «хвостатые» квартиры.
Если упрощённо, то у инвесторов существует две стратегии вложений. Первая – купить квартиру, а потом продать с выгодой. Вторая стратегия – купить, а потом зарабатывать на сдаче квартиры в аренду. В случае с «убитыми» и «хвостатыми» квартирами в основном работает первый вариант. Тем не менее, как замечает руководитель отдела АН «Драже» Татьяна Ежова, для сдачи в аренду такие квартиры тоже покупают.
«Хвостатые» квартиры
Квартиры с непогашенной ипотекой сегодня уже не считаются сложными. Схема покупки-продажи таких объектов хорошо отработана, поэтому продаются они без дисконта – по рыночной цене. Скидку можно получить, если на квартире, помимо ипотеки, висит маткапитал. Сделка с таким объектом оформляется один-два месяца. Чтобы покупатель согласился ждать, его надо заинтересовать ценой.
Анна Дорохова, специалист по недвижимости АН «Ярмарка»:
С серьезным дисконтом владельцы готовы продавать квартиры, на которых висят просроченные кредиты, судебные решения и аресты. То есть это квартиры, которые вот-вот будут выставлены на торги. Владелец понимает, что судебный пристав или банк-кредитор могут продать объект вовсе за бесценок. Продажа на рынке, пусть и с большой скидкой, будет меньшим из двух зол.
Впрочем, квартиры попадают в разряд проблемных не только из-за просроченной ипотеки.
Татьяна Ежова, руководитель отдела агентства недвижимости «Драже»:
Сложными, например, являются сделки с комнатами в коммуналках или с квартирами, в которых долями владеет десяток родственников навеки, переругавшихся между собой. Но инвестор, взявшийся за решение такого ребуса, может получить весьма существенную прибыль. «Раскоммуналивание» квартиры – одна из самых прибыльных сделок. Понятно, что ими занимаются инвесторы с риэлторским опытом.
Как замечают эксперты, потери владельца (владельцев) от продажи проблемной квартиры будут тем ниже, чем раньше он решит избавиться от жилья, оказавшегося источником потерь и разочарований.
Оксана Немирова, специалист широкого профиля АН «Дом Недвижимости ГК Недвижимость Урала»:
Недавний случай – одинокий мужчина сломал ногу и оказался без работы. Чтобы было на что жить, он взял кредит в микрофинансовой организации под залог квартиры. Расплатиться не смог. А когда образовалась просрочка, он полгода ничего не предпринимал. Обратился к риэлтору, только когда кредитор подал на него в суд, а на кредит набежала пеня на сотни тысяч рублей. В результате, когда мужчина продал сою двушку и расплатился по долгам, то смог купить малосемейку. Если бы он не ждал полгода, то денег ему бы хватило на полноценную однокомнатную.
«Убитые» квартиры
Покупка квартиры с последующим её ремонтом и перепродажей – такая схема получила распространение в Екатеринбурге года полтора-два назад. Именно тогда большинство покупателей хотело «купить и сразу заехать». Эта схема актуальна и сегодня. Как замечает Оксана Немирова, для ремонта и перепродажи в основном покупают двухкомнатные квартиры. Для инвестора «убитая» двушка в Екатеринбурге может представлять интерес, если продаётся на 500 тыс. руб. ниже рынка.
Впрочем, сегодня в этом сегменте рынка появились свои сложности – дешёвые неликвидные квартиры почти исчезли из открытой продажи.
Наталья Девкина, исполнительный директор Бюро недвижимости Зыряновой:
Одна из тенденций первого квартала этого года – резкое подорожание квартир, которые обычно называют неликвидными. Это хрущёвки и брежневки в плохом состоянии, неудачно расположенные или имеющие иные недостатки – то есть нижняя граница нижнего ценового сегмента. Они подорожали примерно на 25%. При этом резко сократился выбор таких объектов.
Как замечает Анна Дорохова, квартиры площадью от 28 кв. м, выставляемые на продажу по минимальной цене, сегодня продаются так быстро, что часто информацию о них не успевают даже разместить на отраслевых порталах.
И всё-таки новостройки
Квартира в новостройке «на этапе котлована» много лет была любимым объектом для инвестора. Но ценники, с которыми вышли на рынок новостройки 2021 года, оказались выше, чем ожидалось. Часто квадратный метр «на котловане» стоит дороже, чем метр в готовом доме в той же локации и со сходными характеристиками. Тем не менее, и среди новостроек ещё встречаются объекты с инвестиционным потенциалом.
Татьяна Ежова, руководитель отдела агентства недвижимости «Драже»:
Взять, например, строящийся жилой комплекс «Исеть парк» от группы ПИК. Сегодня там можно купить квартиру за 3,5 млн руб. На соседнем участке новостройка Suomen Ranta от компании ЮИТ. Аналогичная квартира в сданном доме Suomen Ranta стоит 4,5 млн. Следовательно, у «Исеть парк» высокий инвестиционный потенциал. А, например, в квартале «Школьный» в Академическом квартира «на котловане» стоит столько же, сколько свежая вторичка в соседнем квартале. Понятно, что инвестиционный потенциал так себе. Цена на квартиру в «Школьном» адекватная, покупать её можно, но не для инвестиций.
Кстати, как поясняет Татьяна Ежова, инвесторы, работающие с новостройками, сегодня с удовольствием пользуются льготной ипотекой с госучастием. Бывает и так, что инвестор оформляет несколько таких кредитов, и покупает несколько объектов. Благо платить проценты ему надо только до завершения строительства, потом квартира продаётся.
Ранее по теме:
Недвижимость Екатеринбурга
Новостройки Екатеринбурга
Продажа квартир в Екатеринбурге
Продажа домов в Свердловской области
Продажа земельных участков в Свердловской области