Выдавая деньги на приобретение недвижимости, оформляется залог недвижимости в пользу банка.
Что такое залог/обременение?
Это запрет на какие-либо юридические действия в отношении объекта недвижимости до момента полного исполнения обязательств заемщика перед банком. А это означает, что любую сделку по отчуждению залогового объекта регистрирующие органы отклонят и откажут в государственной регистрации перехода права собственности.
Однако, квартир в не выплаченной до конца ипотекой на рынке достаточно много, и они успешно продаются!
Есть несколько вариантов продажи в подобной ситуации. Разберем пошагово каждый из них.
Вариант 1.
Покупатель вносит задаток в размере остатка по кредиту. Конечно, у Покупателя в этом случае должна быть в наличии необходимая сумма денег. В банк вносится досрочное погашение по кредиту, далее инициируется процесс снятия обременения. Занимает он от 3 дней до 1,5 месяц. Зависит от условий конкретного банка. Покупатель должен располагать временем и согласен ждать окончания снятия обременения. В этом варианте для Покупателя велики риски по невыходу на сделку Продавца. Как правило, риски компенсируются предоставлением дисконта на стоимость объекта.
Если при выдаче ипотечного займа оформлялась закладная (договор займа), то необходимо убедиться в том, что банк не переуступил права по данному кредиту третьим лицам. В противном случае снятие обременения может занять длительное время. Важно учесть это принимая задаток от Покупателя.
Невыход на сделку в установленные соглашением о задатке сроки, влечет обязанность Продавца вернуть Покупателю полученную сумму уже в двойном размере.
Поэтому при крупном остатке по кредиту целесообразнее получать аванс. Но здесь возникают риски по отказу Покупателя от сделки и, как следствие, необходимость возврата полученной суммы. Будьте осторожны!
Вариант 2.
Снижает уровень рисков как для Продавца, так и для Покупателя, но применим не для всех.
Покупатель берет ипотеку в том же банке, в котором оформлена ипотека у Продавца. Оформляется называемая последующая ипотека.
Некоторые банки кредитуют залоговые объекты других банков. Имеется ряд ограничений, их можно уточнить заранее непосредственно в банке.
Последующая ипотека это перезалог с Продавца на Покупателя. Занимает минимальное количество времени. Нет необходимости дожидаться снятия обременения. Есть отличия по выходу на сделку относительно первичной ипотеки, но они компенсируются минимальными рисками для всех участников.
Однако, данный вариант накладывает дополнительные ограничения и расходы на Покупателя, если он планировал покупку за наличные средства. Включаются допрасходы по страхованию жизни и имущества, нотариальные расходы, если к примеру, при оформлении необходимо исключить супруга с плохой кредитной историей, нельзя оформить собственность на другое лицо, собственником должен стать заемщик/созаемщики.
Вариант 3.
Рискованный, но все же применимый.
Сдается на регистрацию договор купли-продажи, а с полученной оплаты по договору выплачивается досрочно все тело кредита, и запускается процесс снятия обременения параллельно с регистрацией сделки.
В чем заключается риск? Необходимо заранее убедиться, что снятие обременения банком произойдет в срок не более 30 календарных дней. Это максимальный срок, на который возможно приостановить регистрацию сделки.
Если не уложиться в данный срок, то придет отказ в регистрации сделки.
Выбор оптимального варианта зависит от условий кредита, размера остатка и, конечно, от возможностей Покупателя.
Удачных и безопасных Вам сделок!
Понравилась статья? Ставьте лайк и подписывайтесь на канал, впереди много интересного о недвижимости!