Что скрывают владельцы квартир, чтобы дороже продать, и как их рассекретить?
Иногда покупка жилья на вторичном рынке недвижимости сопряжена с огромным количеством рисков. И есть большая доля вероятности, что всей правды владелец вторички сказать попросту не захочет - это не в его интересах.
К тому же, помимо не всегда понятных причин продажи у вторичной недвижимости, как правило, всегда есть недостатки, которые продавец вторички, скорее всего, попытается скрыть от покупателя.
Самые pacпpocтpaнeнныe cxeмы oбмaнa пoкyпaтeлeй
Рекомендую прочитать до самого конца, чтобы в будущем не столкнуться с такими проблемами и не потерять уйму времени, финансов и, конечно же, нервов.
👉 Квартира в придачу с многочисленными долгами
Пожалуй, в каждом подъезде теперь висят так называемые “доски позора”, на которых ТСЖ или Управляющая компания вывешивает списки неплательщиков за ЖКХ. Долги у них иногда измеряются в сотнях тысячах. Такие “космические” долги делают квартиру в большинстве случаев менее привлекательной для обычного человека.
Однако иногда наличие существенных задолженностей может снизить ее выкупную стоимость. Например, вы просите у продавца справку о задолженности, закладываете на эту сумму меньше денежных средств в ячейку, расписку при этом получаете на полную сумму по договору купли-продажи недвижимости, а потом самостоятельно погашаете эту задолженность. Но здесь один, очень важный принципиальный момент, связанный с долгами за капитальный ремонт.
В соответствии со статьей 169 Жилищного кодекса это единственная статья расходов, которая закреплена не за собственником, а за самим объектом, а значит переходит на покупателя вместе с правом собственности. Не очень приятная история для покупателя, которая чревата дополнительными финансовыми расходами.
Эту проблему, разумеется, можно решить, если перед совершении сделки по купле-продаже провести тщательную проверку покупаемой вторичной недвижимости.
Особое внимание стоит уделить проверке справки об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам. В ней должна присутствовать графа «Капитальный ремонт».
Для справки, в случаях с ТСЖ и ЖСК вопросами капитального ремонта обычно занимается отдельная организация, она присылает также отдельную квитанцию и справку об отсутствии задолженности выдавать также должна она.
👉 Квартира с самовольными перепланировками
Перепланировками пугают в основном покупателей, которые покупают квартиру с использованием ипотечных средств. В связи с тем, что банк, прежде чем давать деньги на покупку конкретного объекта, проверяет наличие таких переустройств, которые запрещены действующим законодательством.
📌 Чем грозит перепланировка?
➖Во-первых, приличным штрафом.
➖Во-вторых, необходимостью согласования.
➖В-третьих, возможной необходимостью приводить все в изначальное состояние в тех случаях, когда согласование перепланировки невозможно.
➖В-четвертых, если до этого дойдет, квартиру могут и отобрать в случае злостного уклонения от требований Мосжилинспекции.
Покупателя выселят, сами все восстановят, продадут с молотка, и остаток за вычетом расходов на все эти процедуры отдадут покупателю. Так что наличие перепланировки проверять нужно очень внимательно и не только при ипотеке.
👉 Квартира и дела семейные
Бывает и такое, что продавец при вопросе о соблюдении статьи 34 и 35 Семейного кодекса РФ показывает абсолютно чистый паспорт без единого штампа. Означает ли это, что он во время приобретения квартиры не состоял в зарегистрированном браке? Конечно же, нет.
Если в договоре, по которому право собственности приобреталось, ничего не сказано про семейное положение, просите предоставить справку из ЗАГСА.
Она выдается день в день при обращении по месту регистрации или в более длительный срок при экстерриториальном запросе.
Только так можно убедиться в том, что потом не появится обделенный супруг, который вообще не знал ничего о продаже имущества, на которое он по закону имеет право по общему правилу в размере ½ доли.