Я углубился в сферу ЖКХ после того как стал членом правления ТСЖ в своём доме. Ещё лучше, чем раньше, понял, почему в этой отрасли народного хозяйства столько ненависти и бреда. Решил зафиксировать полученный опыт тезисно в данной статье.
Люди.
Как и везде, действует нормальное статистическое распределение: подавляющее большинство не хочет участвовать в управлении домом, но хочет получать качественные услуги и не иметь коммунальных проблем; единицы людей реально хотят и готовы заниматься домом; всегда есть группа негативщиков, которые "знают", что и как сделать лучше, жалуются, скандалят, но сами никогда не будут делать реальных действий по изменению ситуации к лучшему.
Что делать? Активно работать с населением, доносить до него смысл тех или иных действий, если нужна поддержка на голосованиях (ряд моментов можно решить только при участии и с согласия большинства собственников).
Оборудование.
Без должного обслуживания, регулярных проверок и осмотров любая техника может быстро прийти в плохое состояние либо выйти из строя. Если это иностранная техника от лидеров рынка, ремонты и замены такого оборудования могут обойтись очень дорого. Нужен регулярный контроль и внимательно отношение к состоянию.
Коммуникации.
Большинство застройщиков ставит некачественные трубы из чёрных металлов в технических помещениях и на лежаках. Такие трубы (особенно на горячей воде) через 3-4 года после ввода здания в эксплуатацию приходят в негодность и ржавеют насквозь. Если обслуживающая организация вовремя не направит претензию застройщику и не займётся локальными ремонтами вовремя, можно получить серию аварий и затоплений.
Кроме того, важно проверять, соответствует ли фактически смонтированная система проектной и исполнительной документации, а также СНиП.
Процессы.
Должны быть выстроены процессы обслуживания дома (графики периодически проверок систем, инструкции по действиям при ЧС, инструкции для консьержей и охраны, корректно составленные договоры с подрядчиками и поставщиками, реестры собственников, членов ТСЖ, реестры деталей инженерных систем со сроками их жизни и периодами замены, журналы заявок и так далее). Все процессы должны производиться ритмично и последовательно, с пониманием сути происходящего. Контролировать это - обязанность председателя и правления.
Если процессы не выстроены, нет чёткого делопроизводства, то можно попасть в ситуацию, когда спросить не с кого, деньги потрачены, возможности упущены, а проблемы и потери - вот они, на пороге либо уже происходят.
Деньги.
Все хотят максимальное качество за минимальную цену, но разбираться в тонкостях и деталях выбора работ и услуг не желают.
Ежегодно составляется смета и план ремонтов. Это самые важные хозяйственные документы ТСЖ. Если с ними что-то не так, то резервов на незапланированные ситуации может не хватить и тогда придётся выкручиваться какими-то невероятными способами. Лучше всё запланировать заранее, с запасом, как можно более тщательно и регулярно (ежемесячно и ежеквартально) отслеживать исполнение главных документов.
Подрядчики и РСО.
Ресурсоснабжающие организации (РСО) стремятся к получению максимальных сборов с населения и не церемонятся с неплательщиками. С этими крупными организациями следует работать строго в рамках действующего законодательства и максимально корректно в каждой ситуации.
Подрядчиков следует выбирать исключительно на конкурсной основе, тщательно сверять договорные условия и искать отзывы об их работе от настоящих клиентов. Контролировать работу подрядчиков следует неотступно. Лучше всё перепроверять. Если расслабиться и пустить всё на самотёк, можно прийти к ситуации, в которой даже регулярные плановые осмотры специалисты перестанут проводить. К каким печальным последствиям это ведёт, я написал выше.
Органы власти.
Работают очень медленно и бюрократично. В ряде случаев приходится действовать самостоятельно и не ждать ответа и помощи от властей.
Застройщики.
Им всегда интересно продать вам квартиру быстро и без проблем, а гарантийные обязательства соблюдать они не любят. Это мягко говоря. Если дом ещё находится на гарантии, строго рекомендуется провести доскональную экспертизу для определения состояния и потенциальных проблем всех систем дома. Если что-то не правильно или потенциально может прийти в плохое состояние из-за нарушений и нерациональных решений при строительстве, составить максимально подробную развернутую претензию и быть готовыми судиться с застройщиком.
Председатель ТСЖ.
Должен быть профессионалом в нескольких смежных областях: экономика, бухгалтерия, юриспруденция, инженерные коммуникации и оборудование, строительство, психология, переговоры, менеджмент.
Если этого нет, то можно компенсировать, выбрав в правление соответствующих специалистов. Главное в этом случае - чтобы эти люди хотели и могли уделить время на бесплатную общественную нагрузку, которой является работа в ТСЖ.
Председатель ТСЖ - сложная многосторонняя административно-хозяйственная деятельность с высокой интеллектуальной, психологической, а порой и физической нагрузкой.
Законодательство.
ТСЖ очень слабо регулируются и проверяются государственными органами. ИГЖН открыто говорит о том, что ТСЖ это договорённости между жителями и в очень немногих случаях можно ТСЖ хоть как-то привлечь к ответственности. Если в случае с УК действует целый набор правил и деятельность этих организаций лицензируется, проверяется, контролируется, то для ТСЖ такого почти нет. Поэтому если у вас ТСЖ и вы хотите качества, то у руля должен стоять адекватный профессионал либо группа заинтересованных жителей должна работать сплоченно и привлекать нужных профессионалов по отдельным вопросам.
В результате, после 3 лет практики я упаковал весь опыт в чёткие понятные схемы работы и стал распространять данную методику среди ТСЖ своего города. Уже более 40 домов используют наши наработки и их работу удалось улучшить, упростить, сделать более эффективной.