Добрый день, меня зовут Дмитрий Фоменко. В этой статье я расскажу о способах оспаривания кадастровой стоимости недвижимости в досудебном и судебном порядке.
Обжалование кадастровой стоимости объектов недвижимости будет показано на примере кадастровой оценки в Санкт-Петербурге.
Государственная кадастровая оценка проводится одновременно, в отношении всех учтённых в Едином государственном реестре недвижимости на территории субъекта Российской Федерации земельных участков, зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства и машино-мест.
То есть, если объект недвижимости в ЕГРН не учтен, то кадастровая стоимость на него не может быть установлена, соответственно, и не может быть оспорена.
Кто устанавливает кадастровую стоимость, с какой периодичностью и где об этом размещаются сведения?
Согласно ст. 6 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению уполномоченного органа субъекта Российской Федерации.
Исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга является Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга.
То есть Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга издает приказ, на основании которого проводится государственная кадастровая оценка всех видов объектов недвижимости в Санкт-Петербурге. А в последствии, Комитет утверждает Акт об утверждении кадастровой стоимости очередной кадастровой оценки.
Проведение государственной кадастровой оценки в Санкт-Петербурге осуществляет подотчетное Комитету имущественных отношений бюджетное учреждение - Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление кадастровой оценки».
Соответственно, оценщики Городского управления кадастровой оценки определяют кадастровую стоимость объектов недвижимости и составляют отчет о государственной кадастровой оценке.
В соответствии со ст. 4 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» одними из принципов государственной кадастровой оценки являются открытость процедур и проверяемость результатов определения кадастровой стоимости.
В исполнении данной нормы, Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга, на своем сайте, были опубликованы перечни недвижимости, в отношении которых в дальнейшем была проведена очередная кадастровая оценка.
Данные сведения на сайте Комитета, публикуются не позднее 30 дней со дня принятия решения о государственной кадастровой оценки.
Соответственно, Санкт-Петербургским государственным бюджетным учреждением «Городское управление кадастровой оценки» был опубликован промежуточный отчет, о государственной кадастровой оценке.
Но нас интересует, как проверить, насколько изменилась кадастровая стоимость недвижимости.
Для этого необходимо зайти на сайт Росреестра, в раздел «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки».
На сайте Росреестра сведения о новой кадастровой стоимости недвижимости размещаются на шестьдесят дней, для того, чтобы все заинтересованные лица смогли ознакомиться с новой кадастровой стоимостью их недвижимости и при необходимости представили свои замечания.
После окончания даты ознакомления с проектом отчета, эти сведения станут недоступными.
Мы увидим их на сайте Росреестра только в январе 2021 года, в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн».
Государственная кадастровая оценка недвижимости проводится со следующей периодичностью.
До 01.01.2023 очередная государственная кадастровая оценка проводится не ранее чем через три года (в городах федерального значения - не ранее чем через два года) и не позднее чем через пять лет с года проведения последней кадастровой оценки соответствующих видов объектов недвижимости. Оценка не осуществляется, если решение о ее проведении принято менее чем за шесть месяцев до 1 января года проведения кадастровой оценки, предусмотренного таким решением (п. 7 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ).
В 2022 году во всех субъектах РФ оценку земельных участков проведут без учета ограничений ее периодичности. В 2023 году то же самое коснется зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест.
Что касается проведенной кадастровой оценки в Санкт-Петербурге в 2020 году, с результатами которой я выборочно ознакомился. У некоторых собственников недвижимости, кадастровая стоимость увеличена очень значительно, по отношению к предыдущей кадастровой оценке, проведенной в 2018 году.
Завышение кадастровой стоимости не редкость, как правило, после очередной кадастровой оценки она действительно увеличивается.
Но, я хочу обратить Ваше внимание на следующее:
Определение кадастровой стоимости миллионов объектов недвижимости проводится методом массовой оценки с использованием статистического моделирования.
Кроме этого, определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременений объекта недвижимости, за исключением публично-правовых ограничений.
Например, судебный пристав-исполнитель наложил ограничение на земельный участок в виде запрета регистрационных действий. То есть это ограничение учли. А то, что вдоль границ этого земельного участка проходит магистральный газопровод высокого давления, у которого охранная зона 200 метров в каждую сторону. Это обременение не учли.
И так, нам стало известно, что после проведения очередной кадастровой оценки, кадастровая стоимость нашего объекта недвижимости увеличилась.
Если кто-то не успел, ознакомиться с новой кадастровой стоимостью, в тот период, пока она была общедоступной на сайте Россреестра, значит необходимо подать обращение в орган, определявший кадастровую стоимость, для разъяснения причин увеличения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Обращение может быть подано через сайт учреждения, но для этого нужна ЭЦП, либо почтовым отправлением.
Учреждение обязано предоставить ответ, по существу, в течении 30 дней с момента получения обращения.
Зная кадастровую стоимость объекта недвижимости, нам нужно дать ей адекватную оценку. Посмотреть рыночную стоимость объектов аналогов, причем учитывая самый важный фактор – это территориальное местоположение. Посмотреть базы торгов, сведения на отрытых площадках, посмотреть раздел «Мониторинг рынка недвижимости» на сайте Росреестра, учесть имеющиеся обременения. И имея четкое понимание, что вновь установленная кадастровая стоимость выше рыночной, следует обращаться для защиты своих прав.
О пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, арендаторы объекта недвижимости, бывшие собственники объекта недвижимости, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, как плательщиков налога.
На сегодняшний день существуют ТРИ способа обжалования кадастровой стоимости недвижимости.
1. Подача замечаний на изменение кадастровой стоимости недвижимости в бюджетное учреждение, проводившее кадастровую оценку.
2. Подача заявления в комиссию.
3. В судебном порядке.
Так, начнем с первого способа.
Замечания на изменение кадастровой стоимости представляются в государственное учреждение, определявшее кадастровую стоимость.
Замечания представляются в течение пятидесяти дней со дня размещения сведений на сайте Росреетстра.
Способ подачи замечаний - почтовым отправлением, через МФЦ, или Госуслуги.
Замечания подаются строго по форме, утвержденной Распоряжением Комитета имущественных отношений, помимо самих замечаний к промежуточным отчетным документам, необходимо указать реквизиты лица, представившего замечания, сведения об объекте недвижимости, и если имеются, то судебное решение, или Протокол заседания комиссии по рассмотрению споров (если перед этим кадастровая стоимость обжаловалась).
Срок рассмотрения Замечаний - 5 рабочих дней. Результаты рассмотрения замечаний к промежуточным отчетным документам публикуются на сайте учреждения ежедневно.
После учета замечаний, кадастровая стоимость объекта недвижимости пересчитывается.
На сегодняшний день, этот способ уже не применим, так как срок приема замечаний к отчету закончился 27 августа.
Если замечание к промежуточному отчету подано не было, нужно ждать срок утверждения Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга результатов определения кадастровой стоимости соответствующим актом.
По моим расчетам, последний срок на утверждения Акта будет 27 ноября 2020 года.
После чего, Комитет в течении трех рабочих дней должен обеспечить его официальное опубликование на своем сайте.
Согласно ч. 4 ст. 15 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» Акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости вступает в силу по истечении одного месяца после дня его обнародования (официального опубликования).
Соответственно, максимум второго января 2021 года Акт вступит в силу.
В течении десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган регистрации прав осуществляет их внесение в Единый государственный реестр недвижимости. (ст. 24.20 ФЗ от 29.07.1988 № 135 «Об оценочной деятельности»).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется со дня внесения сведений о ней в Единый государственный реестр недвижимости.
В соответствии с ч. 4 ст. 22 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки.
То есть, в срок от внесения сведений в ЕГРН от одной кадастровой оценки до внесения сведений в ЕГРН от следующей кадастровой оценки, у нас есть право обжаловать размер кадастровой стоимости в Комиссии или в суде.
Обжалование в Комиссии.
Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. (ч. 2 ст. 22 «О государственной кадастровой оценке»).
В Санкт-Петербурге Комитетом имущественных отношений создается комиссия, которая так и называются – Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подается в Комиссию через Госуслуги, МФЦ, лично, или почтовым отправлением.
В соответствии с ч. 7 ст. 22 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
То есть, обязательным документом является отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Оригинал Отчета должен быть на электронном носителе в форме электронного документа, разумеется, подписанный ЭЦП лица, проводившего оценку.
Также к заявлению прилагается выписки из ЕГРН. Понятно, что в ней должна быть указана новая кадастровая стоимость. Выписка должна быть в оригинале. То есть не те, которые Росреестр продает по 4 рубля с архивным файлом sig, а на бумажном носителе, с синей печатью.
Кроме этого, прилагается копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление об оспаривании подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости.
Это исчерпывающий список документов, необходимых для принятия заявления в комиссию. Но могут прилагаться и другие документы.
После получения заявления и названных документов, Заявителя, или его представителя уведомят о дате проведения Комиссии.
Срок рассмотрения комиссией заявления об оспаривании не может превышать тридцать дней со дня его поступления.
Результатом рассмотрения Комиссии будет решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или решение об отклонении заявления об оспаривании.
В течение пяти рабочих дней с даты принятия по результатам рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости соответствующего решения комиссия уведомляет об этом лицо, обладающее правом на объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются (ст. 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности»).
В чем плюсы и минусы обращения в Комиссию?
Несомненный плюс – это то, что заявитель сам может представлять свои интересы в Комиссии.
Также, быстрота рассмотрения заявления.
Дешивизна услуг представителя, относительно стоимости юридических услуг представителя в судебном процессе.
Минусы.
Самым главным минусом я бы выделил отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.
К сожалению, не многие оценщики делают отчеты в соответствии с требованиями ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.
Члены Комиссии открывают Главу вторую ФЗ «Об оценочной деятельности», Федеральные стандарты оценки № 1, 2, 3 и № 7. Проверяют отчет.
Этого нет, этого, нет.
Соответственно, как можно согласиться с отчетом, который не соответствует обязательным требованиям?
Но в тоже время и нельзя сказать, что все отчеты оценщиков выполнены в нарушении ФЗ «Об оценочной деятельности» и ФСО.
Члены Комиссии не сильно заинтересованы в уменьшении кадастровой стоимости, так это налоговые отчисления в бюджет города.
В качестве примера можно привести решение Комиссии по оспариванию в Курской области в 2016 году.
В решении было указано: «Отчет соответствует требованиям законодательства, заключение СРОО соответствует требованиям законодательства, но в связи со сложной социально-экономической ситуацией в стране и необходимостью сохранения бюджета Курской области заявителю отказано».
В тоже время, есть достаточно много положительных решений Комиссии, особенно, если оспариваемая кадастровая стоимость не превышает 30 % от рыночной.
Поэтому я рекомендовал бы Вам очень внимательно отнестись к выбору оценщика.
Кроме этого, я категорически не рекомендовал бы Вам пользоваться услугами Представителя у фирмы, которая будет делать Вам отчет.
Третий и последний способ обжалования кадастровой стоимости. Это в судебном порядке.
Хочу отметить, что для обращения в суд, обращение в Комиссию не является обязательным не для физических, не для юридических лиц.
А также, что в соответствии с ч. 23 ст. 22 Федерльного закона «О государственной кадастровой оценке» решение Комиссии не является предметом рассмотрения судебного спора.
Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления следующих требований:
-Об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки
(данный способ защиты права встречается крайне редко, так как учреждение исправляет технические и методологические ошибки допущенные при определении кадастровой стоимости. Это такие ошибки, как указание неправильной площади, целевое назначение, неправильное разрешенное использование и т.п.; (п. 2 Постановления Пленума ВС РФ № 28)
Следующее требование, которое может быть заявлено в судебном порядке:
-Об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии. Данный способ защиты применяется только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный срок (ст. 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности»).
(В связи с тем, что административное производство в Комиссии по пересмотру кадастровой стоимости практически не приводит к удовлетворению ожидаемых требований заявителя в части установления рыночной стоимости, и с учетом предполагаемого результата судебного производства немногие владельцы или пользователи недвижимости обращаются в суд в целях оспаривания решений или действий Комиссии).
И последнее требование, которое может быть заявлено в судебном порядке:
-об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Выбрав способ защиты права, следует обдумать экономическую обоснованность понесенных в судебном процессе затрат.
Общая сумма затрат, которые несет административный истец в связи с обращением с административным иском в суд, как правило складывается из расходов:
-Расходы на получение выписок из ЕГРН– 400 рублей за каждую выписку.
-Расходы на нотариальное заверение правоустанавливающих документов – около 2 тыс. рублей;
-на уплату государственной пошлины – 300 руб., если административный истец физическое лицо и 2 тыс. рублей, если административный истец юридическое лицо. (уплачивается за каждый объект недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается);
-составление отчета об оценке от 10 000 – 200 тыс. рублей. В зависимости от уровня оценщика и количества объектов оценки.
-оплата доверенности на представителя (если административный истец физ. лицо, то необходима нотариальная доверенность) – 1 500 рублей;
-оплата юридических услуг (в административных спорах установлена монополия юристов с высшим юридическим образованием) – от 30 – 200 тыс. рублей в зависимости от сложности дела;
-оплата судебной оценочной экспертизы и уплата комиссии банку за перевод денежных средств на депозитный счет суда. Расходы на проведение оценочной экспертизы – 20 – 100 тыс. рублей.
Определившись с экономической целесообразностью судебного разбирательства, подается Административное исковое заявление.
Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, Если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменения его кадастровой стоимости.
Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Приняв в производство административное исковое заявление, суд должен рассмотреть дело в течении двух месяцев.
