Купить однушку и зарабатывать на ней 25-35 тысяч рублей каждый месяц – нежизнеспособная идея. Рассказываем, почему, и сравниваем типичную квартиру и апартаменты в Санкт-Петербурге по ресурсам на обслуживание, способам привлечения арендаторов и доходу.
Получать немного дополнительных денег от арендного бизнеса никогда не лишнее, согласны?
Пассивный заработок помимо основной работы – это и приятно, и полезно, а иногда и крайне необходимо. Мы уже писали, что часть работ когда-нибудь отберут роботы, а новые, скорее всего, придется осваивать дополнительно. На пенсию через 25-35 лет тоже рассчитывать не стоит, поэтому лучше позаботиться о себе заранее.
Но особенно актуально обезопасить себя в периоды экономических сложностей. Когда рубль падает, а в мире происходит непонятно что, многие стремятся прикупить инвестиционную квартиру, которая будет приносить доход, не требуя при этом никаких ресурсов.
Сдача недвижимости в аренду – действительно рабочий способ получения дополнительного или даже основного дохода. Но, к сожалению, здесь легко попасться в ловушку. В плане прибыльности и затрат недвижимость недвижимости рознь. Жилая дает не больше 5-6% годовых, без учета месяцев простоя, а доходная – от 7 до 11% годовых, что куда приятнее.
Давайте детально сравним типичную квартиру и апартаменты в Санкт-Петербурге по трем основным параметрам:
- необходимым ресурсам на обслуживание недвижимости и обеспечение прибыли
- способам привлечения арендаторов
- потенциальному доходу
Для примера апартаментов возьмем комплекс апарт-отелей VALO, где в 2022 году откроется первый апарт-отель известного бренда Mercure, который открыт для частных инвестиций. Это значит, что юнит в нем является коммерческой недвижимостью, но купить его можно практически также, как обычную квартиру.
Ну а весомым бонусом к приобретенному апартаменту в этом корпусе идет поддержка одного из ведущих гостиничных операторов в мире –AccorHotels. В его гостиничную сеть входит 5,100 отелей, 748,000 номеров и 300 000 сотрудников в 110 странах. Ежедневно оператор открывает 1 новый отель.
Российский рынок – один из приоритетов развития AccorHotels, поэтому оператор активно вкладывается в развитие проектов в нашей стране.
Но давайте по порядку. Итак, перейдем к сравнению квартиры и апартамента!
1. Ресурсы на обслуживание недвижимости и обеспечение дохода
А) Квартира
На самом деле, владение квартирой не является пассивной формой дохода и требует постоянных усилий. Как арендодатель, вы несете ответственность за содержание своей собственности и обеспечение работы всех систем. Арендаторы ожидают, что вы будете поддерживать и улучшать свою собственность. И даже могут позвонить среди ночи в случае прорыва трубы.
Техническое обслуживание и уход требуют как времени, так и средств. А периодически еще возникает необходимость ремонта, так как недорогое оснащение арендаторы быстро приводят в негодность. Но и дорогое покупать нерационально – риски неаккуратного обращения с ним высоки.
Кроме того, многие собственники квартир нередко сталкиваются со сложностями получения оплаты. К сожалению, не все арендаторы оказываются платежеспособными и ответственными жильцами, которые платят вовремя. В пандемию, например, многие вовсе отказывались платить – съезжали или просили арендные каникулы. Весной 2020 года арендные ставки за квартиры в Петербурге просели в 2 раза, а срок экспозиции (то есть простоя), напротив, вырос до 1-2 месяцев. Все это – недополученная прибыль, которая вам не возвестит никто. Даже рантье, которого можно нанять, лишившись части прибыли.
Б) Юнит в апарт-отеле
В апарт-отеле все обслуживание берет на себя управляющая компания. Отдавая апартаменты Mercure в доверительное управление УК, собственник получает обслуживание бизнес-класса и чистый, современный, технологичный юнит в комплексе с богатой инфраструктурой.
Всем, начиная от взаимодействия с гостями до эксплуатации номеров занимается УК VALO Service в партнерстве с AccorHotels. Работа таких профессионалов стоит дорого, но эти расходы делятся на огромное количество владельцев юнитов, поэтому в конечном итоге стоят немного. Это большое преимущество апарт-отелей, потому что владельцу квартиры нанять профессионального рантье будет стоить ну очень внушительных денег.
Другой плюс в том, что большая компания имеет ресурсы для соблюдения высочайших стандартов обслуживания и высоклассного сервиса, требование к которому постоянно растет. Так, AccorHotels активно использует на российском рынке несколько инноваций. Это, например, online-регистрация, быстрый выезд из отеля (fast check-out), цифровая карта гостя (ACDC) и интерактивное общение профессиональных сотрудников сферы обслуживания с гостем через мессенджеры. Все это повышают эффективность и прибыльность апартаментов.
2. Способы привлечения арендаторов
А) Квартира
Найти адекватных жильцов и сделать так, чтобы они выбрали именно вашу квартиру, не просто. Одни могут перестать платить, другие будут слишком небрежны к вашему имуществу, третьи внезапно захотят съехать. Поэтому арендодателям нужно внимательно смотреть на будущих жильцов и пытаться проверить заверения в порядочности и платежеспособности объективными данными. И если вы думаете, что это придется делать один раз в несколько лет, то реальная статистика неутешительна. По данным портала ЦИАН, 50% арендаторов съезжает, не прожив и года, а примерно 40% меняет квартиру с периодичностью раз в 1-3 года.
Кроме того, в Петербурге масса предложений квартир для аренды, и жильцам есть из чего выбирать. А в новостройках зачастую между собой соревнуются квартиры на соседних этажах. Двадцать лет назад владельцы квартир могли найти арендатора буквально за день, да еще и выбирать из множества желающих. Сейчас, напротив, выбирают арендаторы – из нескольких более или менее подходящих квартир. Поэтому на поиск добросовестного жильца уходит 2-4 недели. А в низкий для арендного бизнеса сезон владелец квартиры может искать жильцов несколько месяцев. Тут как повезет.
Чтобы точно привлечь хороших арендаторов, нужно вкладываться в ремонт и рекламу, что требует сил, времени и снижает доходность. При этом инструментов у собственника квартир не так много – социальные сети да площадки с объявлениями.
Б) Юнит в апарт-отеле
Поток арендаторов в апарт-отеле огромный, но и система его управления очень сильна. Напомним, что оператор VALO Mercure – AccorHotels, который имеет сильную корпоративную базу данных, отлаженную систему продаж и уникальную систему бронирования TARS (The AccorHotels Reservation System), которая включает множество международных каналов бронирования и дистрибуции, включая B2B-сегмент.
TARS взаимодействует с сайтами и мобильными приложениями, внутренним центром бронирования, гостиницами, туристическими агентствами и известными площадками.
Вот что она в себя включает:
- 900 агентов по продажам, работающих в 10 кол-центрах на 18 языках
- мультибрендовый сайт Accorhotels.com , на который вместе с новой программой лояльности приходится 25-30% бронирований
- 16 сайтов брендов, включая Mercure
- 1 мобильное приложение с 35 точками продаж, анимированными по странам
- более 110 онлайн-турагентств, напрямую подключенных к системе TARS и имеющих доступ к информации о свободных номерах и актуальных предложениях
- единый и мощный сервис бронирования, продающий номера через многочисленные прямые и непрямые каналы продаж, обрабатывающий бронирования по телефону, через веб-сайты, мобильные приложения
- крупные компании по организации поездок тоже имеют доступ к TARS, благодаря чему в режиме реального времени получают информацию о свободных номерах и предложениях, согласованных для их корпоративных/индивидуальных клиентов
- полностью подключенная к Accor Система управления гостиницей (FOLS, Opera) и Система управления доходом (EzRMS, iDeas), которая сопряжена с широкой централизованной клиенткой базой данных, регистрирующей каждый шаг пребывания и предоставляющей отелям информацию о них.
Все это работает круглосуточно и без выходных на то, чтобы отели были заполнены, а частные инвесторы получали как можно больше прибыли.
Кстати, о ней.
3. Потенциальный доход
А) Квартира
Исторически средняя доходность от сдачи жилья в аренду была чуть ниже уровня ставки депозита, и сейчас это всего 3-4% годовых.
А по словам начальника управления информационно-аналитического контента «БКС мир инвестиций» Василия Карпунина, дальше может стать только хуже: «сейчас на рынке накапливается избыточная масса объектов, которые предназначены для последующей сдачи в аренду, что несет в себе риски избыточного предложения на фоне снижающегося спроса, ведь многие из тех, кто ранее снимал квартиру, сейчас воспользовались моментом и приобрели недвижимость с низкой ипотечной ставкой».
Б) Юнит в апарт-отеле
На апартаментах Mercure Residence можно зарабатывать 9-10% годовых на второй год запуска отеля (и при коррекции дохода раз в год). Апартаменты-студия площадью 27,26 кв. м обойдутся в 6.5 млн рублей, включая оснащение, мебель и технику, а выплаты составят 590 168 рублей или 9,08% годовых. Студия площадью 29,03 кв. м стоит 6 674 784 рублей, а годовая прибыль составит 641 409 рублей или 9,61% также на второй год запуска отеля (и при коррекции дохода раз в год).
Итак, «инвестиционная квартира», даже под управлением рантье, не сравнится с профессионалами международного уровня, которые работают в апарт-отелях, стремительно набирающих популярность. Поэтому покупка доходной недвижимости – куда более выгодная и рациональная стратегия.
В первом петербургском отеле Mercure будет 160 классических гостиничных номеров, остальные 320 апартаментов выведены в продажу под маркой апарт-отеля Mercure Residence. Подробнее про него здесь: https://valoapart.ru/mercure/. Не упустите самый удачный момент для вложений!