Встречная сделка: идеальное решение или скрытая опасность?

Тонкости встречных сделок – чего ждать и опасаться, читайте в статье.

Взаимовыгодное сотрудничество, будь то личные, рабочие или бизнес-отношения – хороши, если каждая из сторон выполняет свои обязательства. В сфере недвижимости тоже есть подобная практика – встречная покупка.

Встречная покупка – это сделка, при которой вы одновременно продаете свою старую квартиру и покупаете новую. Такая операция существенно экономит время и средства, но иногда может затянуться, если вы нашли квартиру, а ее продавец не может подыскать себе другое жилье.

• Главное достоинство встречной сделки – это то, что взамен своей квартиры продавец получает другую недвижимость, а не денежные средства, которые позже нужно будет куда-то успешно (или нет) вложить. Шансы остаться совсем без недвижимости стремятся к нулю.
• Второй плюс – не нужно ломать голову, куда вывезти вещи. Вещи продавец сразу ввозит в купленную квартиру.
• Еще одно достоинство – быстрая продажа старой квартиры и заселение в новое жилье;
• И немаловажный плюс – экономия на услугах агента по недвижимости, ведь встречная покупка оказывается выгоднее двух отдельных (прямых) сделок.

Но такой вид продажи подходит не каждому. Если вы намерены использовать субсидии, сертификаты жилья, материнский капитал (без ипотеки), то ваш вариант – только прямая продажа, где используется безналичный расчет.

Во встречной сделке количество участников может превышать две стороны, создается целая цепочка квартир в ожидании реализации. Насколько это просто и выгодно, рассмотрим на примере из практики Агентства недвижимости «КВС».

Тонкости и опасности встречной покупки

От оценки до продажи – на каждом из этапов могут возникнуть сложности

Вот реальный пример цепочки встречных сделок с четырьмя участниками.

1. Семья с несовершеннолетними собственниками продает 1-комнатную квартиру, чтобы купить «двушку».
2. Хозяева этой «двушки», в свою очередь, приобретают 3-х комнатную квартиру в Санкт-Петербурге с использованием ипотечного кредита (было необходимо одобрение залогового объекта в банке).
3. Собственники «трёшки», среди которых также были несовершеннолетние дети, покупают загородный дом во Всеволожском районе.

Уже тяжело воспринять, да? А ведь участников всего четверо, и они связаны между собой, то есть никому не нужно искать покупателей и продавцов «на стороне». Но тут есть другие нюансы, а именно – несовершеннолетние дети и взаиморасчеты с банками. О них хотелось бы рассказать подробнее.

В сделке, фигурантами которой являются несовершеннолетние дети, необходимо участие органов опеки – получение разрешения на продажу жилплощади. Срок рассмотрения такого заявления составляет 30 дней, а при запросе дополнительных документов срок продлевается. Органы могут не дать разрешение, если обнаружат признаки ухудшения жилищных условий ребенка (меньше жилая или общая площадь, смена города на область и т.д.).

Сложности взаиморасчетов заключаются в следующем: чем больше звеньев цепи при организации сделок, тем больше разных банков/расчетных центров приходится задействовать в сделке. Под каждую сумму и всех участников сделки нужно расписывать условия доступа, которые в конечном итоге не должны противоречить условиям доступа финального продавца к общей сумме.

Чем же закончилась история с четырьмя участниками? В итоге, из-за длинной цепочки квартир, сложной системы взаиморасчетов с банками и согласований с органами опеки, сделка длилась более трех месяцев, а заключение договоров и сдача на регистрацию документов растянулась на три дня.

И это была только одна сложность из множества других, которые нужно учитывать, планируя встречную сделку.

Неправильная оценка жилья. Часто продавцы не знают реальную стоимость своей квартиры, что может существенно отразиться на скорости заключения сделки.

Третьи лица. Вас могут поставить перед фактом, что в вашей новой квартире прописаны люди. Такой сюрприз – не редкость, особенно если все юридические документы не были проверены должным образом.

Ипотечный залог. Квартиры, обремененные им по ипотечному кредиту, продаются по цене ниже рыночной, что делает их популярными на рынке. Но покупая такую жилплощадь, помните, что перед передачей права собственности сначала придется погасить кредит, взятый продавцом. И только после снятия обременения вы сможете заключить договор.

Как обезопасить свою собственность при встречной покупке?

Стоит ли разбираться со всеми тонкостями встречной покупки самому или лучше сразу обратиться к профессионалам?

Конечно, вы можете выполнить свою часть сделки самостоятельно: собрать документы на вашу собственность, провести объективную оценку, подыскать несколько вариантов новой квартиры. Если вы уверены в своих силах и обладаете неограниченным количеством времени, то можно и попробовать. А если вам некогда разбираться со всеми тонкостями встречной сделки, вы можете передать все заботы специалисту Агентства недвижимости «КВС» – вам подойдет выгодная услуга «Альтернативная сделка», в которую входит полное юридическое сопровождение сделки на всех этапах:

Продажа старой квартиры

• оценка;
• реклама;
• показы;
• ответственное хранение обеспечительного платежа покупателя.

Консультация по выбору новой квартиры

• согласование условий по приобретению новой квартиры;
• тщательная проверка оснований владения и пользования имуществом продавцом новой квартиры;
• проверка «истории» приобретаемого имущества;
• предоставление письменного юридического заключения по результатам проверки.

Стоимость услуги

Продажа: 2,5% от стоимости объекта недвижимости, но не менее 100 000 рублей.

Покупка новой квартиры: 50 000 рублей.

*Цены верны на момент публикации материала (март, 2021 год).

Подобрать новую квартиру, узнать обо всех услугах и акциях вы можете на сайте «КВС», перейдя по ссылке: https://kvsspb.ru/obekty/resale-property/?utm_source=yadzen&utm_medium=text&utm_campaign=kvs