Каждый год на рынке вторичного жилья появляются квартиру, цена н которую выше среднерыночной.
Причин, почему цена в рекламе завышена может быть множество.
Одна из них – странное для меня систем ценообразование :
«Я хочу получить за квартиру Х . Все что будет сверху Х – ваша комиссия».
Причем эта сумма Х – в 90% случаев как раз и есть среднерыночная сумма продажи аналогичной квартиры в данный момент.
У сторонников такого подхода к цене продажи квартиры есть «неопровержимые» доказательства плюсов такого подхода
1. Риэлтор покажет свое мастерство продавать квартиры, пусть даже и по завышенной относительно среднерыночной цене.
2. Размер комиссии не ограничивается ни чем, кроме как умением агента продать квартиру чем дороже, тем лучше.
Но, с сожалению, эти доводы не выдерживают практику.
Покупатель квартиры не готов платить выше рынка
Даже сегодня, даже в конце прошлого года. Нет никаких перспектив у квартир, которые продаются дороже остальных.
В нашем случае комиссия агентства, которая добавляется «сверху» цены продавца, составляют существенную сумму, что сразу «выкидывает» объект из поля зрения множества покупателей подобного жилья.
И покупателю все равно, что продавец хочет получить за свою квартиру Х миллионов рублей, а его риэлтор – свою комиссию. Он смотрит только на рекламную цену и с учетом возможного торга решает, надо ли ему включать квартиру в свой список для просмотра или нет.
Если до этого квартира продавалось без агента по более низкой цене, риэлтор покупателя узнает об этом
А вот об этом не знают многие собственники.
Если полгода квартира продавалась по цене Х и при этом рекламу давал сам собственник, то новое объявление с ценой Х+комиссия агентства будет неинтересна агенту покупателя (а, значит и самому покупателю).
Потому что нет никаких проблем объяснить покупателю, что нет смысла даже смотреть квартиру, которая полгода назад стояла в рекламе за Х, а сейчас продается дороже только потому, что теперь ее продает агентство.
Единственной исключение – если собственник даст скидку на сумму превышающую размер надбавки (читай – сумму комиссионных агент продавца). А этого не будет, потому что у собственника есть условие «Я хочу за свою квартиру не меньше Х».
Все эти минусы давно известны всем агентам и большинству собственников. Но почему тогда количество квартир, домов и участков которые продаются по схеме «Плюс комиссия» не только не уменьшается, но и увеличивается?
Потому что собственники все еще верят, что они смогут обмануть рынок. Что им повезет найти такого крутого агента, который захочет и сможет продать его недвижимость по цене выше рынка.
Зачем риэлторы берет такие объекты?
Большинство – для портфолио и с надеждой «рано или поздно «выстрелит» и найдется покупатель»
Некоторые агенты просто неверно оценивают возможную цену продажу и поэтому считают, что смогут быстро продать квартиру за Х+комиссия.
Подобные ошибки дорого обходятся и риелторам и собственникам.
А единицы агентов действительно верят, что смогут продать квартиру дороже рынка. Наверняка есть те, кому это удавалось.
Но будут ли такие случае статистически значимы, чтобы можно было на них опираться в принятии решений – каждый решает сам.
_____________________________
В любом случае схема определения цены на квартиру в рекламе по принципу «Плюс комиссия» давно уже неработающая и в почти во всех случаях приносит собственникам лишь разочарование и в рынке, и в риэлторах.
Если вы хотите привлечь агентство недвижимости к продажи своей квартиры – вам придется платить комиссию из цены продажи.
А не перекладывать, де факто, оплату комиссии вашего риэлтора на плече покупателя квартиры.