МЕТРЫ ЛИШНИМИ НЕ БЫВАЮТ
Я Губайдулина Оксана Николаевна действующий адвокат, публикую цикл статей посвященных разным отраслям права с целью оказания помощи обычному обывателю в решении бытовых задач. Моя первая статья просвещена такой злободневной теме как плата за лишние квадратные метры за квартиру по договору долевого участия.
Граждане, купившие квартиру у застройщика по договору долевого участия, часто после окончания строительства объекта и введением его в эксплуатацию сталкиваются с тем, что их квартиры подросли по площади, порой на целые метры. Попробуем разобраться, законно ли требование застройщика доплатить за лишние метры.
В договоре ДДУ в соответствии с Федеральным законом « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ указывается цена договора - размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства. Цена договора ДДУ может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.
В общую площадь жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, включаются лоджии, веранды, балконы, террасы с одной оговоркой, что площади лоджии, балкона, идут с понижающими коэффициентами : для лоджий 0.5, для балконов и террас 0.3, для веранд и холодных кладовых 1.0 . Застройщик часто не включает использование понижающего коэффициента при расчете цены объекта ДДУ, что можно оспорить в судебном порядке. Суды идут на встречу участникам ДДУ по искам, связанным урегулирование отношений, связанных с неправомерностью со стороны застройщика выразившейся в неиспользовании понижающего коэффициента при расчете цены на квартиру.
По соглашению в соответствии с Федеральным законом « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Таким образом договор ДДУ регулирует конечную сумму подлежащей оплате участником ДДУ. Договор может вообще не предусматривать оплату при увеличении площади договора или не предусматривать увеличение до определенной разницы при увеличении площади квартиры. Если заключенным договором ДДУ оплата участником ДДУ за увеличение площади не предусмотрена, то требования застройщика об оплате незаконны. Юристы Застройщика к составлению договора подходят творчески, профессионально, прячут в тело договора существенные условия. Отыскать их достаточно проблематично практикующему юристу в отведенное время, не говоря уже о простом обывателе. Неискушенный покупатель в большинстве своем уставший после просмотра квартир, найдя пункт цены квартиры подписывает договор, после чего даже выйдя в суд с целью отмены ряда пунктов договора окажется что действия сторон законны, стороны добровольно пришли к соглашению по всем пунктам договора, нарушений норм законодательства в договоре отсутствуют.
Участник долевого строительства обязан оплатить разницу путем единовременного внесения платежа. Однако при увеличении площади жилого помещения больше чем на 5% от общей площади участник долевого строительства может расторгнуть договор по собственной инициативе.
Просрочка внесения платежа, допущенная участником ДДУ в течение более чем два месяца, является основанием для возникновения у застройщика права в одностороннем отказе от исполнения договора. В этом случае застройщик расторгает договор ДДУ и перечисляет участнику ДДУ уплаченные им денежные средства в рамках договор.
Данные меры со стороны застройщика достаточно неприятны, в связи с тем, что разница в цене квадратного метра квартиры на момент подписания договора ДДУ и после введения дома в эксплуатацию может достигать 20 % и многие люди приобретают квартиры по договору ДДУ для инвестирования.
В судебной практике крайне суды редко поддерживаю позицию застройщика при обжаловании участником ДДУ расторжения договора ДДУ по инициативе застройщика по спорам, связанным с увеличением площади жилого помещения. В первую очередь это связано с тем, что разница между обязательствами, возникающими у участника ДДУ по оплате разницы при увеличении площади объекта ДДУ и суммы уже оплаченной при заключении договора несоизмеримо существенны, составляют 1-2%. Застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства не иначе как заказным письмом, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.
При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора ДДУ.
В случае нарушения участником долевого строительства установленного договором срока внесения платежа, он уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Откуда берутся лишние квадратные метры в квартире? Жизненные ситуации бывают различны, в иных ситуациях площадь квартиры оказывается даже меньше установленной договором ДДУ, и возникшая разница подлежит возмещению Застройщиком
Застройщик как профессиональный участник на рынке недвижимости держит в своем штате профессиональных юристов, инженеров, идет на различные уловки для получения прибыли опираясь на правовой вакуум в нормативно –правовых актах, технических регламентах.
Увеличения площади помещений может достигаться как путем осуществления манипуляций со стенами жилого помещения, смещая их в рамках допусков по ГОСТ, (создавая ниши в стенах, короба инженерных коммуникаций) так и естественным особенностям, возникающим при реализации проекта дома. Меньше всего подвержены изменениям в площади панельные дома и больше всего монолитные.
Перед расчётом с застройщиком желательно самостоятельно произвести замер площади спорного помещений с привлечением кадастрового инженера либо органов БТИ.