Ограниченность земельных ресурсов Израиля вкупе с непрерывно растущим спросом на жилье вынуждает органы планирования проявлять изобретательность – на этот раз они обратили свой взор под землю.
Израильское правительство разрабатывает национальный план подземного строительства, получивший название «Tama 40», чтобы подтолкнуть застройщиков к возведению широкого спектра подземных сооружений и перестать ограничиваться автостоянками.
Работа над планом заняла 2 года и, в соответствии с решением Национального совета по планированию, недавно его направили на рассмотрение в профильный подкомитет этой организации.
Среди прочего, план может предписывать застройщикам возводить подземные этажи при реализации проектов в крупнейших городах Израиля. В соответствии с документом такие объекты как торговые центры, кинотеатры, спортивные стадионы и офисные комплексы, будет разрешено размещать под землей.
План потребует от местных властей разработать процедуры определения пригодности земельных участков для подземной застройки, а также допустимых масштабов сооружений и назначения объектов.
Правительство склоняется к тому, чтобы обязать подрядчиков строить под землей при реализации проектов по возведению зданий в густонаселенных городах. Власти также попросят пометить застроенные территории с потенциалом подземного строительства, такие как наземные автостоянки, кинотеатры и залы для проведения мероприятий.
Правительство параллельно рассматривает возможность строительства подземных сооружений в рамках проектов по реконструкции городов. Не исключено, что подземные метры будут засчитываться в квоту новостроек на общественное пространство. Органы планирования считают, что это освободит надземные метражи для более важных целей, таких как жильё, и сделает проекты более прибыльными.
В документе перечисляются типы объектов, которые можно переместить под землю. Сюда входят складские и логистические комплексы, автостоянки, общественные учреждения, спортивные сооружения, коммерческие помещения и офисы.
Также в документе предлагается переместить под землю инженерные коммуникации и другие инфраструктурные объекты. Такая же участь ожидает кладбища – причем как новые, так и расширения уже существующих. Если план будет реализован, подземные захоронения будут располагаться ярусами, друг над другом, а для размещения инфраструктуры построят отдельные туннели, что освободит сотни тысяч дунамов над землей (примечание: 1 дунам = 1000 кв.м.).
Психологический барьер
Как ожидается, реализация «Tama 40» сильно повлияет на рынок недвижимости. Подземное строительство потребует финансирования и государственных гарантий, иначе проекты рискуют стать нежизнеспособными либо превратиться в долгострой.
Также есть риск резкого повышения стоимости надземного жилья. Источники в органах планирования сообщили, что этому вопросу уделяется особое внимание. В документе будут предусмотрены налоговые льготы и займы, но эти шаги еще не обсуждались с Министерством финансов и Налоговой службой, которые должны будут их одобрить.
Исследование, проведенное Управлением планирования, показало, что подземное строительство в среднем обходится застройщикам на 15% дороже наземного. Таким образом, стоимость подземного строительства сравнима с возведением небоскребов, также оно имеет иной уровень рентабельности, поскольку аренда помещений, расположенных под землей, на 60% дешевле съема аналогичных надземных площадей.
Игаль Говрим, председатель Израильской ассоциации инженеров-строителей, утверждает, что вопреки распространенному мнению, строительство под землей не так уж и дорого. По его словам, техническое обслуживание и эксплуатация подземных зданий обходятся дешевле.
Он уверен, что низкие цены на подобную недвижимость – явление временное, поскольку по мере увеличения количества подземных помещений психологический барьер у людей будет становиться слабее, а это приведет к росту спроса и стоимости.
План «Tama 40» также устраняет бюрократические препоны перед застройщиками и позволяет ускорить процесс согласования.