Накануне вечером, коллеги инвесторы поделились со мной одной довольно любопытной статьей на тему будущего обвала цен на недвижимость в России.
Теория довольно смелая и возможно даже попахивает армагеддоном, но думаю её стоит изучить и держать в уме. Приведу её полностью, чтобы не исказить смысл:
Два самых важных события на перспективу ближайших 10 - 15 лет произошли много лет назад. Первое из них - это Великая Отечественная война 1941 - 1945 гг. Второе - рост уровня бедности и снижение доходов в 90 - х годах 20 - го века, а вместе с ними - и падение уровня рождаемости.
Казалось бы, что нам до этих дел минувших дней, кроме светлой грусти, гордости за подвиг народа, и радости, что «лихие 90 - е» закончились, а страна наконец то «встала с колен» и расправила плечи? Для нас, бессердечных андроидов , перечисленные события важны постольку , поскольку они породили две гигантские « демографические волны ». Эти циклические колебания , с периодом 20 - 30 лет , будут , вероятно повторяться ещё как минимум 100 - 150 лет , но нас интересует чуть более короткая перспектива .
Две « волны » совпали и малочисленное поколение детей , рождённых в 90 - е годы не менее малочисленным поколением « правнувнуков » Второй Мировой войны , приближается к возрасту 25 - 30 лет . Не очень страшно , правда ? Тогда давайте на цифрах :
На начало 2019 года численность населения в возрасте от 25 до 45 лет ( это основные покупатели жилья в новостройках ) составляла 45 . 3 млн человек . В период с 2015 по 2019 эта цифра вообще не сильно менялась - в диапазоне от 45 . 3 до 46 . 0 млн человек . На 1 января 2020 года было уже на пол - миллиона меньше - 44 . 8 млн человек . Но это только начало .
Через 10 лет , без учета миграционного прироста , численность населения в возрасте от 25 до 45 лет сократится до 35 . 4 млн человек или на 33 . 2 %, а к 2035 году - до 30 . 8 млн человек или на 37 . 2 %. Дело не в текущих показателях смертности , рождаемости или каких - то текущих проблемах - просто взрослеет малочисленное поколение 90 - х и « горб » на демографической пирамиде сменяется « провалом ». Это как цунами - подводное землятресение уже давно произошло и волну не остановить .
Цифры выше содержат одну важную оговорку - « без учета миграционного прироста ». Казалось , бы - вот решение проблемы . Но структура миграционного притока в Россию не позволяет рассматривать миграцию как фактор спроса на рынке новостроек. Все же Россия - не Лондон , не Испания и не Майями . Продажа жилья « на экспорт » для нашей страны - это скорее исключение из правил .
Итого : количество потенциальных покупателей на первичном рынке жилья к 2030 году сократится на треть. Занятно, что к этому времени государственные планы предусматривают рост объёмов ввода жилья почти в полтора раза - с 82. 2 до 120 млн метров.
Итак, суть теории, по большому счету простая - число основных потребителей ипотечной недвижимости резко упадет, поскольку ими становится взрослеющее малочисленное поколение детей 90-х годов. Ну а если упадет спрос на недвижимость, то логично предположить, что как следствие, упадут и цены на недвижимость.
Предположительный период действия этой теории 2020-2030 года. То есть действие её уже должно было начаться, но у нас произошел небывалый подъем спроса на рынке недвижимости, благодаря стимулированию государства, в виде льготного кредитования.