Недавно ко мне обратился клиент.
Он продает свою квартиру, планировал купить новую больше площадью. Прочитал в интернете статью в которой автор пишет, что покупать квартиру не выгодно, квартира — это пассив в который постоянно нужно вкладывать деньги.
Выгоднее эти деньги инвестировать и на доход от инвестиций снимать квартиру.
Какие инвестиции будут приносить постоянный доход?
Таких инструментов немного:
1.Банковский вклад, максимальный доход по вкладам составляет – 4,5 -5% годовых.
2. Облигации.
Облигации различают государственные ОФЗ и корпоративные, купонные и дисконтные.
Ставка по купону:
- для облигаций ОФЗ составляет 6-7% годовых
- для корпоративных облигаций – 8 -10% годовых.
С 2021 года доход по всем облигациям облагается НДФЛ по ставке 13%.
Пример.
Клиент продает квартиру за 4 млн. рублей, себе снимает 2-х комнатную квартиру за 20 тысяч рублей. Деньги полученные от продажи квартиры клиент инвестирует в облигации. Средняя доходность по купону составляет 8% годовых.
Доход от облигаций за год составит.
4 000 000 х 8% = 320 000 рублей
Налог с купонного дохода
320 000 х 13% = 41 600 рублей
Доход за вычетом НДФЛ
320 000 – 41 600 = 278 400 рублей
Облигации выбираем так чтобы получать купонный доход ежемесячно.
Стоимость аренды квартиры за год составит:
20 000 х 12 = 240 000 рублей
Доход от облигаций покроет расходы на аренду квартиры.
Облигации относятся к консервативным инструментам доход по ним чуть выше банковского депозита и риски почти нулевые.
Часть денег 50% инвестируем в дивидендные акции, 50% в облигации.
Доходность от инвестиций в облигации 8% годовых, в акции – 20% годовых с учетом дивиденда и роста курсовой стоимости акций.
Доход от облигаций за год:
2 000 000 х 8% = 160 000 рублей
Доход от акций за год:
2 000 000 х 20% = 400 000 рублей
Общий доход:
160 000 + 400 000 = 560 000 рублей
НДФЛ с дохода:
560 000 х 13% = 72 800 рублей
Доход за вычетом НДФЛ:
560 000 – 72 800 = 487 200 рублей.
Доход в 2 раза превысит сумму необходимую для оплаты аренды.
Инвестируя в акции необходимо помнить:
Стоимость акций может не только расти, но и падать. Дивиденды могут выплачиваться не каждый год и их размер может меняться ежегодно.
Плюсы аренды недвижимости:
1.Не привязаны к месту, можете легко поменять район, город
2. Коммунальная плата включена в стоимость аренды, оплачиваются только вода и электроэнергия по счетчику
3.Нет имущественных налогов.
Минусы аренды:
1.Стоимость аренды ежегодно меняется
2. Договор аренды собственник может не продлить, и нужно будет искать другое жилье.
3. Не развит рынок длительной аренды жилья, нет доходных домов.
Иногда выгоднее снимать квартиру, но жить в своей квартире комфортней.
Снимать недвижимость или купить решать вам.
Что предпочтете вы снимать или купить недвижимость?