Повторять написанное в первой справке не буду.
Кто не читал, прочитайте первую заметку « Противоречивый Ташир. ЖК STELLAR CITY . Застройщик Ташир, Москва» .
После первой работы, произведен более глубокий анализ этого ЖК. Появилась необходимость в детализации и уточнении некоторых вопросов.
Свежие данные такие.
Выполнено работ на 1 апреля 2021 года.
Корпус 1.
Внутренние стены и перегородки подготовлены к прокладке вентиляционных коробов и инженерных систем. Штукатурка и шпаклевка стен и перегородок выполнена на 90%. Ведутся работы по монтажу лифтов в лифтовых шахтах.
На 70% фасад подготовлен к монтажу гранитных плит в зоне коммерческих помещений и первых этажей. На 75% завершена облицовка композитными панелями с 3 по 10 этаж. На 96% завершена установка витражей и оконных блоков.
Корпус 2.
Ведется работа по прокладке вентиляции и инженерных систем. Укрепили полы подземного паркинга.
На 50% выполнен монтаж витражных конструкций для установки стеклопакетов.
Коммуникации
В первом и втором корпусе произведены работы по установке противодымной и обменной вентиляции, канализации, водоснабжения, отопления паркинга, а также по водоотведению и теплоснабжению. Работа по установке инженерных коммуникаций в первом корпусе выполнена на 99%.
По УПСС (укрупненным показателям стоимости строительства) объем выполненных работ по 1-му корпусу можно оценить приблизительно в 85% от общего объема работ.
По 2-му корпусу, приблизительно, в 50%.
Корпус 3.
Приступили к возведению конструкций на отметке -3,7 до -0,5.
Это процентов 8 - 9 от общего объема. Не больше.
Отставание очень сильное.
По 1-му корпусу к 4-му кварталу 2020 года должно быть выполнено, по проектной декларации, 80% объёма. При сметной стоимости в 2,4 млрд.руб. это 1,9 млрд.руб.
По 2-му корпусу к 4-му кварталу 2020 года должно быть выполнено, по проектной декларации, 60% объёма. При сметной стоимости в 2,5 млрд.руб. это 1,5 млрд.руб.
Таким образом, к 4-му кварталу 2021 года должно было быть освоено 3,4 млрд.руб.
При этом освоено по факту:
около 1,5 млрд.руб., то есть на 1,9 млрд.руб. меньше.
В последние 3 месяца 2020 года застройщик получил 1,5 млрд.руб. займа.
Вот данные на 30 сентября 2020 года:
А вот данные на 31 декабря 2020 года:
В проектной декларации от 9 апреля 2021 года отсутствуют данные о займах со стороны банков. Значит заем был со стороны родственной структуры (предполагаю, что застройщик Бастион получил финансирование от головного для него Ташира).
Теперь смотрите. 1,5 млрд.руб. он освоил в строительстве к концу 2020 года, и + дополнительно получил ещё 1,5 млрд.руб. займа в деньгах.
Сметная стоимость строительства 1-го и 2-го корпусов 4,9 млрд.руб.
У застройщика, к концу 2020 года было в стройке и в деньгах около 3 млрд.руб. Ещё ему необходимо 1,9 млрд.руб. для достройки 1-го и 2-го корпусов.
Откуда он их возьмёт?
По состоянию на 15 марта 2021 года в корпусе 1 распродано 98% всех площадей за 1,943 млрд.руб., при том, что сметная стоимость строительства 2,441 млрд.руб.; в корпусе 2 - 91% всех площадей распроданы по цене 2,516 млрд.руб., при том, что сметная стоимость строительства 2,511 млрд.руб. Понятно, что застройщик «продал» (беру слово в кавычки) связанным с ним лицам и организациям квартиры по сметной стоимости, а те продают по рыночной цене по договорам переуступок. Я думаю только так сейчас и можно купить квартиры в этом ЖК.
Договора с первыми «покупателями» были заключены с использованием счетов эскроу, значит эти деньги, даже когда они придут от реальных вторых покупателей, должны быть задепонированы в обязательном порядке на эскроу-счетах. Застройщик к ним не прикоснётся до окончания строительства.
То-есть застройщик будет вынужден задепонировать на счетах эскроу, стоимость строительства. И сможет рассчитывать только на получение разницы между реальной продажной ценой, и теми деньгами, которые останутся на эскроу-счетах. Эту разницу он получит от своих первых "подставных" покупателей. И именно эти деньги он сможет использовать для финансирования строительства.
Продажная цена по переуступкам от 170 до 230 тыс.руб/м2.
Площадь квартир 1-го корпуса 16,2 тыс. м2.
Значит можно предполагать, что, продав все квартиры, застройщик «снимет» более 3 млрд.руб. только по квартирам.
Кроме того, там есть около 2,7 тыс.м2 нежилых помещений (коммерческих и парковок). Продажную цену не знаю, но с них снимет ещё несколько сот миллионов рублей. Поэтому пусть будет (приблизительно) миллиарда 3,5, может быть чуть больше.
Площадь квартир 2-го корпуса 21 тыс. м2.
Продав все квартиры, застройщик получит более 4 – 4,2 млрд.руб. только по квартирам.
Ещё есть около 3,3 тыс. м2 нежилых помещений. С них застройщик «снимет» тоже ещё несколько сот миллионов рублей. Так получится 4,5 - 5 млрд.руб.
Итого, с первых двух корпусов застройщик получит 8-8,5 млрд.руб. выручки, при том, что сметная стоимость строительства 4,9 млрд.руб.
То есть разница 3,1-3,6 млрд.руб. А на окончание строительства нужно где-то 1,9 млрд.руб. Так что, когда он продаст все квартиры, деньги для достройки будут.
Но все не так просто.
Обратите внимание насколько отличается объем выполненных работ по 1-му корпусу и по 2-му корпусу.
В настоящий момент график таков.
Начало работ по 1-му корпусу в 2019 году.
Первые фотографии на ЕИСЖС от июля 2019 года. Фундамент уже готов.
Значит, строительство началось раньше. Возможно, с весны.
То-есть ведется два года.
За это время освоено 85% объема. Значит при существующем темпе, окончание строительства это еще, приблизительно, 4 месяца. И далее 4-6 месяцев на сдачу дома в эксплуатацию.
То есть ключи, полагаю, будут в самом начале следующего, 2022 года.
С 2-м корпусом такая арифметика не пройдет. Почему?
Первые фотографии тоже датированы июлем 2019 года.
Фундамент уже готов. Идет литье колонн каркаса первого этажа. Думаю, что строительство тоже началось с весны 2019 года. То есть ведется 2 года.
Если исходить из существующих темпов, то оставшиеся 50% будут строится 2 года.
И это при том, что корпуса 1-й и 2-й должны сдаваться одновременно.
Но никаких двух лет не будет. И вот почему. Речь идет о том, что застройщик придерживается некоторой тактики. Она хорошо видна, и заключается в следующем.
Застройщик сделал упор на достройке именно 1-го корпуса. Поэтому деньги, поступающие от дольщиков, в первую очередь идут именно туда.
Значит ему нужно гораздо меньше 1,9 млрд. руб, (которые нужны на два первых корпуса), чтобы закончить и сдать сначала именно 1-й корпус.
Планы такие. Он поскорее (даже в ущерб 2-му корпусу) закончит и сдаст 1-й корпус.
А дальше, по окончании строительства 1-го корпуса, но до сдачи в эксплуатацию, после подачи соответствующих документов на сдачу в эксплуатацию, банк позволит застройщику раскрыть эксроу- счета по этому дому.
Там к этому моменту будет около 2,4 млрд.руб. (сметная стоимость строительства 1-го корпуса). Банк позволит ему снять до 80% этих денег.
Эти деньги, а также деньги от продажи оставшихся квартир он пустит на достройку 2-го корпуса, и строительство 3-го.
А дальше пойдёт лесенкой. По возрастающей.
Сейчас увидите все сами. Это очевидно.
Корпуса в порядке очерёдности:
Планируемая стоимость строительства 1-го корпуса 2,4 млрд.руб.
Планируемая стоимость строительства 2-го корпуса 2,5 млрд.руб.
Планируемая стоимость строительства 3-го корпуса 2,6 млрд.руб.
Планируемая стоимость строительства 4-го корпуса 4,8 млрд.руб.
Планируемая стоимость строительства 5-го корпуса 5 млрд.руб.
Планируемая стоимость строительства 6-го корпуса 2,9 млрд.руб.
Планируемая стоимость строительства 7-го корпуса 0,69 млрд.руб.
Смотрите, как хорошо прослеживается тенденция.
После открытия эскроу-счетов по первому корпусу, он их забирает и вместе с заработанной маржей вкладывает в чуть более дорогой следующий корпус, затем снимает с этого, и вкладывает в чуть более дорогой следующий. И так лесенкой по нарастающей.
На 6-м и 7-м корпусах, в конце, он видимо уже будет выводить заработанное (фиксировать прибыль от этого проекта).
Первый вывод, который будет вас интересовать, по срокам.
По 1-му корпусу я уже сказал. Приблизительно через 10 месяцев, в начале 2022 года, можно будет получать ключи.
По 2-му корпусу ситуация следующая. Приблизительно через четыре месяца закончится строительство 1-го корпуса. Будут раскрыты эскроу-счета по нему, и деньги «рванут» в корпус 2. Там все сильно после этого ускорится.
Но итоговое отставание, все-же будет очень сильным. Конечно, 2 года не будет, но больше года, точно.
Как сдаёт Ташир другие свои объекты.
В 2019 году сдали 16,5 тыс.м2 с задержкой 15 месяцев.
В 2020 году не сдавали ничего.
В этом году планируют сдать ЖК ONYX Deluxe с задержкой на 6 кварталов (1,5 года). Вместо 4-го квартала 2019 года, 2-й квартал 2021 года.
В случае с 2-м корпусом ЖК STELLAR CITY, я думаю, задержка будет между годом и полутора годами. Вот в этом интервале.
Теперь, что касается следующих корпусов.
Тактика застройщика такова, что со всеми последующими корпусами, с деньгами будет все проще и проще (нарастание финансирования будет идти в арифметической прогрессии).
Поэтому отставание по срокам будет все меньше и меньше.
Я не исключаю, что даже с 3-м корпусом его практически уже не будет.
Первые два корпуса такие «бедовые», потому что с них Ташир раскручивает экономику этого проекта. Поэтому они такие пострадавшие по срокам. Дальше будет проще.
Однако, и в первой справке я писал, и сейчас повторяю. Экономика проекта хорошая. Несмотря на затяжку, по срокам никаких проблем с тем, что будет построено, я не вижу.
Единственное, в чем вы должны будете отдавать себе отчёт, так это в том, что если вы хотите приобрести квартиры в 1-м или 2-м корпусах, и далее по списку, и будете приобретать их по переуступкам (а я так понимаю, других вариантов приобретения квартир в этом ЖК нет), то мало того, что вы сможете рассчитывать только на мизерную неустойку (со сметной стоимостью квартиры), так и ее вы не возьмёте, так как Бастион – типичная «прокладка», у которой ничего нет.
И ещё один совет. Если вы хотите купить квартиру в этом ЖК, но у вас не горит, подождите конца года.
Сейчас в преддверии 1 июля (отмены льготной ипотеки) снова будет ажиотаж, и застройщики снова погреют руки и повысят цены.
Не поддавайтесь этим настроениям.
Корпусов в ЖК STELLAR CITY много (7), дальше таких задержек, как по первым двум корпусам, не будет.
Зато будет вот что.
После отмены льготной ипотеки эксперты Минстроя прогнозируют 50% падение продаж, а отраслевые эксперты, из Национального объединения застройщиков жилья, корректировку цен (падение) на 10-15%.
Если они даже не будут снижены официально, то у застройщиков опять начнутся скидочные программы.
Я думаю, на ЖК STELLAR CITY лучше обратить своё внимание ближе к концу года. Никуда оно не денется. Цены, возможно, будут чуть ниже, а корпуса (не 1-й и 2-й, а другие) будут строится и сдаваться гораздо ближе к заявленному сроку.
🔴 Хотите выяснить информацию по вашему ЖК, или по любому другому ЖК? Напишите мне на электронную почту 🖍📝
E- mail: shortnotice@yandex.ru , или в мессенджер Яндекс Дзен.
💲Мои услуги и расценки💲
Или посмотрите в Визитнице, если ваше ЖК там представлено
📰 Посмотреть в Визитнице.
(Визитки ЖК и застройщиков)
Навигатор по темам:
(📝Статьи по темам)
Я,
