Мы подробно ознакомим вас требованиями, условиями и необходимой документацией, разберем процедуру и опишем последовательность действий для перехода помещения в нежилое или наоборот.
ИЗМЕНЕНИЯ В ФЕДЕРАЛЬНОМ ЗАКОНЕ
1 октября 2019г. в Федеральный закон № 59-ФЗ от 15.04.2019г. были внесены некоторые изменения: в жилых помещениях больше не допускается размещать не только промышленные производства, но и гостиницы, хостелы.
Перемены коснулись 17 статьи Жилищного Кодекса РФ – согласно ей, жилое помещение предназначено только для проживания граждан. Пром. производства, хостелы/гостиницы, занятие миссионерской деятельностью – больше не допускаются и являются нарушением. Таким образом, организовать хостел в многоквартирном доме больше не представляется возможным.
Данная поправка, прежде всего, направлена на защиту тех людей, проживающих рядом с местами, где организованы гостиницы или хостелы, так расценивает эту поправку Государственная Дума РФ.
Таким образом, де-юре в собственности предпринимателей, юридических лиц – жилой дом, а де-факто – гостиница или хостел. Теперь же, для предпринимателя или юрлица становится актуальным вопрос безопасности и эффективности своего бизнеса.
В СТАТЬЕ МЫ ПОСТАРАЛИСЬ ОПИСАТЬ АЛГОРИТМ ДЕЙСТВИЙ ДЛЯ УСПЕШНОГО ПЕРЕВОДА ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ ИЛИ НАОБОРОТ
Раз вы заинтересовались этой темой, то наверняка понимаете, что открыть небольшой магазин, кафе, офис или разместить другой бизнес гораздо проще и дешевле на первом этаже какого-либо дома, чем заниматься строительством нового здания или арендой/покупкой коммерческого помещения. В данной статье мы постарались описать большинство нюансов, возможные трудности, с которыми можно столкнуться и дать поэтапные рекомендации для перевода жилых помещений в нежилые или наоборот.
При рассмотрении данного вопроса, собственникам таких помещений не стоит забывать про возможное изменение законодательства и правоприменительной практики, как это было при изменении № 59-ФЗ от 2019 года .
ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ, ПРЕЖДЕ ЧЕМ НАЧАТЬ
Процедура перевода недвижимости из статуса жилого в нежилой довольно проста, однако наличие многих нюансов и требований законодательства может сделать этот процесс невозможным.
Мы постарались описать случаи, при которых возможен перевод помещений, кто обязан этим заниматься по закону, какие документы следует собирать и куда стоит обратиться для юридического оформления данной операции. Стоит лишь помнить, что каждый случай перевода помещения стоит рассматривать индивидуально, ведь условия и другие нюансы носят уникальный характер.
Осуществление перевода собственности в жилом доме или жилого дома в статус нежилого регламентируется статьями 22, 23, 24, 25 Жилищного кодекса Российской Федерации ; Градостроительным кодексом РФ ; различными нормативными актами вашего региона; муниципальными нормативными актами.
Самим процессом изменения целевого назначения недвижимости занимается определенный муниципальный орган (например, МФЦ или Департамент городского имущества), которому эти обязанности присвоены локальными нормативными актами. Именно он проверяет соответствие законодательству подобный перевод помещений, от него зависит, какое будет принято решение.
ПЕРВЫЙ ЭТАП: С ЧЕГО НАЧАТЬ ПОДГОТОВКУ
Одним из главных условий перехода помещения в нежилое является организация отдельного беспрепятственного доступа в него, не связанного с общедомовым имуществом (например, с входом в подъезд жилого дома), если говорить проще, то нужен отдельный вход. Организация такого доступа не всегда возможна просто по техническим причинам, поэтому начать, прежде всего стоит с простого внешнего и внутреннего осмотра и оценки помещения и составления плана для решения данных нюансов.
Если вы планируете привлекать сторонние организации для решения подобных вопросов, то предварительного ознакомьтесь с их квалификацией во избежание неожиданных неприятностей. Например, муниципальный орган или даже суд может отказать из-за несоответствия строительным нормам некачественно выполненной проектной документации.
УСЛОВИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ ПРИ ПЕРЕХОДЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ
1. Как было указано выше, перевод в нежилое помещение нереализуем без организации отдельного доступа/входа для этого помещения или же при отсутствии технической возможности организации оного;
2. Помещение не может являться составной частью жилого помещения, либо использоваться как место постоянного пребывания собственника;
3. У помещения должно отсутствовать обременение правами посторонних лиц;
4. Стоит учитывать, что после перевода в нежилое помещение, необходимо будет исключить попадание в данное помещение через общедомовые помещения.
5. Переход помещения в доме возможно в двух случаях: оно должно располагаться на первом этаже; либо этажом выше, но под таким помещением не должно располагаться жилых площадей;
6. Невозможен переход помещения в наемном доме социального пользования (Статья 91.16 ЖК РФ );
7. Нельзя переводить помещение для организации религиозной деятельности;
8. Если вы планируете перепланировку/переустройство переводимого помещения, то соответствующий проект должен быть приложен к собранному пакету документов;
9. После успешного перевода помещения в нежилое стоит как можно ответственней подойти к организации пожарной безопасности, санитарных и иных требований, установленных законом.
ВТОРОЙ ЭТАП: НЕОБХОДИМЫЙ ПАКЕТ ДОКУМЕНТОВ
A. первую очередь необходимо оформить заявление на переход помещения (бланк прилагается);
B. Нотариально заверенные копии или оригиналы правоустанавливающих документов на помещение;
C. Предоставить план помещения с его техническим описанием (тех. паспорт объекта, тех. план);
D. В пакет документов также должен входить план дома;
E. Если требуется перепланировка помещения, то следует подготовить проект переустройства (с соответствием действующим нормативам);
F. Если переводимое помещение находится в многоподъездном доме, то следует приложить протокол общего собрания собственников с их согласием;
ПОРЯДОК ОПРЕДЕЛЕНИЯ КВОРУМА ОБЩЕГО СОБРАНИЯ ЖИЛЬЦОВ
Законом предусмотрен определенный порядок при определении кворума общего собрания собственников (при этом важным фактором является кол-во подъездов в доме). Для многоподъездного дома нужно обеспечить выполнение 2-х условий:
- Следует обеспечить простое большинство голосов от общего числа жильцов дома;
- Необходимо обеспечить 2/3 голосов собственников подъезда, в котором располагается переводимое помещение.
Для дома с одним подъездом требуется собрать 2/3 голосов собственников.
ПАМЯТКА ПО ОБЩЕМУ ИМУЩЕСТВУ
В многоподъездном доме расположены объекты, которые не являются частью помещений, в которых проживают люди, но они по праву общедолевой собственности принадлежат всем собственникам дома, к ним относятся:
- Лифты, коридоры, лестничные площадки в подъездах и т.п.;
- Чердаки, тех. этажи, подвал, крыша, несущие конструкции;
- Коммуникации и иное электрическое, механическое оборудование, предназначенное для обслуживание всех помещений;
- Участок, на котором стоит дом и находящиеся на этом участке иные объекты, которые обслуживают дом.
Согласно п.1 ст. 246 ГК РФ распоряжаться общим имуществом могут все собственники дома по соглашению.
G. Как правило, к помещению, которое планируют перевести, примыкают другие жилые помещения (примыкающими считаются помещения, у которых с ним есть общая стена или они расположены под или над ним), поэтому необходимо получать согласие у каждого из собственников. Согласие выдаётся в письменной форме и носит произвольный характер;
H. Если вы планируете перепланировку, которая затронет общедомовое имущество (участок, территорию), то для этого тоже требуется получение согласия жильцов.
ТРЕТИЙ ЭТАП: ПРОЦЕСС ПОДАЧИ ДОКУМЕНТОВ И ПРИНЯТИЕ РЕШЕНИЯ
Муниципальный орган, отвечающий за процесс перевода помещений, не вправе запрашивать какие-либо другие документы, не предусмотренные ч.2. статьи 23 Жилищного Кодекса РФ . Заявителю после передачи документов выдаётся расписка с указанием даты и перечня документов.
На принятие решения, положительного или отрицательного, муниципальному органу отводиться 45 дней со дня подачи заявления и других документов.
По закону, администрация муниципального органа имеет не более 3 рабочих дней после принятия решения, чтобы направить заявителю на указанный им адрес, тот или иной ответ, имеющий регламентированную форму и содержание.
Вместе с тем, администрация также информирует собственников, примыкающих к переводимому помещению о принятом решении.
Окончанием перехода помещения в нежилое или наоборот считается акт приёмочной комиссии, после этого можно использоваться помещение в соответствии с его новым статусом.
ДОПОЛНИТЕЛЬНО ЛУЧШЕ ПРОВЕРИТЬ
1. Обеспечен ли доступ у переводимого объекта к коммуникациям;
2. Наличие различных обременений;
3. Наличие или отсутствие переводимого помещения в планах по кап. ремонту или реконструкции;
4. Провести проверку, не относится ли данное помещение к памятникам архитектуры;
5. Состояние помещения;
6. Узнать будет ли соответствовать целевое назначение помещения после перевода различным нормам (например, зонированию);
7. Проверить, не числится ли переводимое помещение на учете в ГО и ЧС.
В соответствии со статьей 24 Жилищного Кодекса РФ возможен отказ перевода жилого помещения в нежилое или наоборот если указанные выше условия не буду выполнены.
ЧТО ДЕЛАТЬ В СЛУЧАЕ ОТКАЗА?
Сама по себе подача заявления не гарантирует его одобрения, могут быть следующие причины отказа:
- Не все необходимые документы были предоставлены (согласно ч.2 статьи 23 Жилищного Кодекса РФ );
- Документы были представлены в ненадлежащий орган;
- Были соблюдены не все условия перевода помещения (согласно статьи 22 Жилищного Кодекса РФ );
- Ваш проект перепланировки/переустройства помещения не соответствует законодательству или определенным нормам.
В случае отказа, ответственный муниципальный орган в своём решении обязан мотивировать отказ со ссылкой на установленные нарушения согласно ч.1 статьи 24 Жилищного Кодекса РФ .
Если был получен отказ, то можно предпринять следующие шаги:
- Если отказ был из-за не до конца оформленных документов или из-за небольших технических помарок, то после их исправления, заявитель может просто подать заявление заново;
- Если заявитель считает, что отказ неправомерен, то он вправе обратиться в суд.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НАРУШЕНИЯ
При нарушении порядка перехода жилого помещения в нежилое предусмотрена административная ответственность согласно статье 7.22 КоАП РФ от 30.12.2001 (ред. От 24.03.2021) .
При нарушении правил пользования жилыми помещениями также предусмотрен штраф (согласно статье 7.21 КоАП РФ ), например, за самовольное переоборудование жилого дома или помещения и использование его не по назначению; за несогласованную перепланировку также предусмотрен штраф.
Инспекцией и наложением подобных штрафов занимается Государственная жилищная инспекция.
ПЕРЕВОД ЧАСТИ ДОМА ИЛИ КВАРТИРЫ
Запрещен перевод части здания, если эта часть не изолирована от жилой зоны и не имеет отдельного входа. В остальном, процедура соответствует стандартной.
Перевод части жилой квартиры в нежилую невозможен согласно Жилищному Кодексу РФ.