Суровая реальность. Продолжение...
Выходя на более широкие объемы строительства в конце 90-х - начале 2000-х застройщики постепенно понимают, что продолжать точечно выедать свободные участки в существующих микрорайонах - это не путь развитого строительного бизнеса. Данная стадия дикого градостроительного капитализма себя начинает изживать, и нужно предлагать, что-то более осмысленное. В результате скромно начинает скромно возвращаться принцип комплексного развития территорий.
Обратите внимание, возвращается принцип опережающего развития транспортной инфраструктуры, кварталы еще не сформированы, а улицы уже есть. Безусловно, этого могло бы и не произойти, если бы еще в конце 80-х не был подготовлен соответствующий проект детальной планировки.
На космоснимках видно, что жилые группы становятся плотнее по сравнению с советским стандартом, но ситуация еще не доходит до крайней степени выжимания максимума квадратных метров из территории. Тут еще присутствует более-менее адекватное балансирование по плотности.
Но рынок есть рынок. Его основной постулат – максимальная прибыль, его основное требование - максимальная оборачиваемость средств в отрасли. Принципы художественного построения пространственной композиции отходит на второй план. Происходит откат и деградация планировочной структуры. На лицо возврат к строчной застройке, которая была характерна для 50-х, 60-х годов – периода хрущевок. Думаю, и без подробных объяснений понято, что это за принцип застройки - построенные в ряд дома. Но разница в том, что хрущевки были 5-ти этажными, а теперь это секционные 28-этажные дома. Ни о каком устойчивом развитии территории при таком подходе говорить не приходится.
Обратите внимание на границы квартала – они очень ломаные. И в этом, на мой взгляд, кроется одна из основных современных градостроительных проблем. В практике проектирования всегда приходится говорить о разного рода градостроительных ограничениях (если интересно, можете полюбопытствовать, например, такой перечень, но знайте, что это только один класс ограничений - есть и другие). Но главное современное градостроительное ограничение заключается в том, что у застройщика или девелопера есть конкретный земельный участок с совершенно конкретными границами, за которые он ступить не может. В ранее рассмотренном нами финальном этапе массового советского домостроения такой проблемы не было, так как не было частных прав на землю. Основными ограничениями для формирования планировочной структуры тогда были только естественные и искусственные рубежи ландшафта. Однако стадия дикого земельного капитализма 90-х нарезала/намежевала территории городов в чудовищную лапшу земельных участков (посмотрите публичную кадастровую карту).
Эта тенденция развивается дальше...
Обратите внимание – та же строчная застройка. Причем ситуация усугубляется – красные линии сужаются до минимально допустимых значений. Дома встают вплотную к красным линиям, отступ застройки отсутствует. Поскольку показанная улица идет с запада на восток, даже летом с высоким солнцем тут почти всегда присутствует широкая тень. Возникают вопросы достаточной инсоляции, но кого они интересуют, ведь итоговый смысл такого рода застройки – максимально нагрузить территорию квадратными метрами. А с точки зрения архитектуры, кроме игривости фасадов, от советского типажа такая застройка отличается мало – коробки.
Внизу показан тот же район, а следом для сравнения Проспект Просвещения – не самый живописный советский проспект со сплошной периметральной застройкой. Но и он по сравнению с западным Мурино выглядит щадяще. Мурино в данном случае просто великий каньон на ровном месте.
Еще один градостроительный антипример – Кудрово, который стал в местных СМИ просто-таки притчей во языцах.
Обратите внимание на комоснимок. Никаких жилых групп тут нет. Для контраста я взял снимок пошире. Тут видна застройка 70-х годов – промежуточный вариант: виден уход планировщиков от хрущевской срочности, однако полноценные жилые группы еще не формируются – все квадратно. Но разница по плотности застройки видна невооруженным глазом. Если еще иметь в виду этажность, то становится отчетливо ясно насколько плотнее люди упакованы в этом современном микрорайоне. Попадая в него (или подобный ему), чувствуешь какой-то подспудный дискомфорт. Я, признаюсь честно, долго думал, откуда у меня возникает это еле уловимое чувство «не в своей тарелке». И мне кажется, что это связано с эффектом каменного мешка – верхней частью периферического зрения ты просто не видишь небосвода. Также обратите внимание на полнейшую эклектичность фасадов, которые ни художественно, ни архитектурно, ни ритмично не связаны ни с чем. Отсутствуют визуальные направления, перспективы, акценты.
Еще один антипример – ЖК "Новое Мурино".
Это не разные дома, это первая и вторая очередь одного комплекса. Дико видеть, когда разные части одного комплекса, визуально полностью не соответствуют друг-другу. Мало того, они не соответствуют еще и внешнему окружению – малоэтажной индивидуальной застройке.
Здесь наглядно видно то самое базовое градостроительное ограничение – земельный участок, который инвестор получил и использовал на все 100%. Ничего более, кроме того, что необходимо по нормам: школа, сад с минимально возможной территорией, паркинг.
Но у рынка есть другая сторона. Предложение не может осуществлять свой диктат безраздельно. У девелоперов возникает понимание, что имеет смысл подумать над более-менее живой и органичной планировочной структурой, предложив ту же цену за квадратный метр, и тем самым создать для потребителя более привлекательную застройку.
Другой любопытный пример – это ЖК "Славянка". По сравнению с предыдущими примерами этот антропогенный ландшафт кажется милым малоэтажным городком, хотя формально этот район является многоэтажным:
- малоэтажные – 1-3 этажей;
- средней этажности – 4-5 этажей;
- многоэтажные – 6-9 этажей;
- повышенной этажности – 10-16 этажей;
- высотные – 17 и более этажей.
Однозначно такую застройку нельзя назвать жилыми группами, это скорее дворовые пространства, эквивалентные по своему габариту этажности домов.
Еще один позитивный пример застройки ЖК "NewПитер" в Ленинградской области. Опять, не то чтобы это были жилые группы (тут тоже дворы, но они открытые), зато плотность застройки гораздо лучше подобрана для комфортной жизни. Здесь, кстати говоря, прослеживается специфика опережающего развития транспортной инфраструктуры. В будущем район имеет все шансы стать милейшим местом.
Итак, рассмотрев некоторые рыночные аспекты современного градостроительства двигаемся дальше...
Современное градостроительство_1. Предыстория
Современное градостроительство_2. Устойчивое развитие
Современное градостроительство_3. Суровая реальность
Современное градостроительство_4. Дальше хуже?