На прошлой неделе Президент России обратился к Федеральной антимонопольной службе с требованием проверить обоснованность повышения цен на жилье. Я считаю, что застройщики действуют в рыночных реалиях, т. е. спрос рождает предложение, а на строительном рынке нельзя моментально увеличить предложение, вот и происходит рост цен на жилье. Помните как было с медицинскими масками год назад? Лежали в аптеках и никому были не нужны, а как только сказали, что все должны носить маски, то цены взлетели в десятки, а то и в сотни раз, а все потому, что сразу не возможно было удовлетворить весь спрос — покупали за столько, за сколько маски предлагали, а если не хотите покупать вы, то купит кто-то другой. Вот и на строительном рынке произошла такая ситуация — после введения льготной ипотеки на новостройки застройщики поспешили поднять цены, а основными покупатели стали ипотечники.
Теперь, когда уже пора отменять льготную ипотеку, вдруг решили разобраться с поднятием цен. У меня возникают логичные вопросы — а почему застройщики не имели права повышать цены? Их кто-то изначально ограничивал? Почему они не могут заработать на ажиотажном спросе?
Если вдруг застройщикам скажут снижать цены, то Вы думаете они их снизят? Я думаю, что нет, т. к. они будут дробить стоимость квартир.
В чем суть дробления цены на квартиру, почему она хороша для застройщики и плохо для покупателя?
По такой схеме раньше работали единичные застройщики, а сейчас их все больше и больше. Ее суть заключается в том, что застройщик продает только коробку дома, а уже установку всего оборудования, ремонтные и отделочные работы в квартире проводит сторонняя строительная организация (естественно связанная с застройщиком). В итоге застройщик говорит, что не поднимает цену возводимого им жилья, но она увеличивается за счет роста отделочных работ, которые якобы не относятся к застройщику, при этом от отделки отказаться нельзя.
Из практики: один из застройщиков в Свердловской области начал возводить несколько домов с ценой квадратного метра 60 т.р., квартиры полностью с отделкой — заезжай и живи, т. е. за большую однокомнатную квартиру 40 кв.м. надо было отдать 2,4 млн. После начала ажиотажного спроса на квартиры, одновременно с анонсированием старта продаж следующих домов, застройщик начал давать рекламу, что стоимость их квартир не меняется и остается на прежднем уровне, но теперь застройщик продает только коробку дома, а все отделочные работы надо оплатить другой строительной организации из расчета 10 т.р. за 1 кв. м., т.е. цена такой же квартиры стала 2,8 млн. Прекрасно — застройщик же сам не поменял цену, он только уменьшил объем своей работы.
В этой схеме нет ничего криминального, но она несет ряд последствий:
1. Застройщик не несет гарантийной ответственности за отделку — после продажи всех квартир фирма-отделочник может закрыться и претензии предъявлять некому.
2. Несоблюдение сроков передачи ключей. Квартиру вам передадут только после проведения отделочных работ, а к ним теоретически можно приступить только после сдачи дома, а по факту эти работы будут проводиться одновременно со строительством дома, тем самым застройщик может безнаказанно нарушать срок передачи ключей.
3. Ипотечное кредитование осуществляется только на коробку, а на оплату отделки придется искать другие деньги, либо уменьшать размер первоначального взноса, тем самым (скорее всего) увеличивать процентную ставку по кредиту.
4. Даже если вас не устроит качество отделки, то акт приема-передачи квартиры подписать придется, т. к. по нему вы принимаете не отделку, а коробку.
5. Уменьшается объем налогового вычета за покупку квартиры. Не во всех случаях расходы на отделку могут быть приняты для возврата ндфл.
6. При последующей продаже квартиры, ранее установленного для целей налогообложения срока владения, расходы по отделке не всегда могут быть приняты для уменьшения налогооблагаемой базы, все зависит от того, как составлен договор между покупателем и застройщиком.
Таким образом можно сделать вывод, что дробление стоимости квартиры выгодно со всех сторон застройщику, он может спокойно поднимать итоговую цену, при этом для проверяющих (если вдруг его захочет проверить ФАС) у застройщика не происходит поднятия цены.