Эта весна ознаменовалась несколькими важными новостями из мира ипотеки. «МЛ» разъясняет, что к чему. Во-первых, с 1 апреля отменились ипотечные каникулы, которые вводили на период локдауна, и перестала действовать рекомендация Центробанка не взыскивать с должников заложенные квартиры, если это их единственное жилье. Ну а банки получили право в полной мере настаивать на обычном исполнении обязательств всеми заемщиками — невзирая на их жизненные обстоятельства, отягощенные пандемией.
Кроме того, в верхах очень эмоционально обсуждается вопрос о том, продлевать ли льготную ипотеку, введенную также в прошлом непростом году.
«Пока программа по субсидированию ипотечных ставок продлена до июля 2021 года, — напоминает кандидат экономических наук Герман Гуляев. — По ней банки выдают займы на покупку жилья в новостройках не более чем под 6,5% годовых. Общий объем программы уже составил 1,85 триллиона рублей — в 2020 году каждый четвертый ипотечный кредит выдавался в рамках этой программы. Займы стали брать даже те, кому они не особенно нужны — в том числе и из-за страха неопределенности на фоне обесценивания рубля.
В итоге цены в новостройках сильно выросли — настолько, что многие заговорили о потере полезного эффекта от запуска льготной ипотеки. Да еще и сократился ассортимент объектов — все самое «вкусное» тут же разобрали.
При этом пока власти не распространяют льготные условия ипотеки на вторичный рынок недвижимости — не хотят подпитывать нездоровый ажиотаж. Впрочем, в этом вообще мало смысла: господдержка «вторички» бессмысленна для экономики страны — прибыль от перепродажи жилья все равно достанется только собственникам, а не строительному сектору и смежным производствам».
Сейчас задолженность по ипотечным кредитам в России приблизилась к 9 триллионам рублей — с 2016 года этот показатель вырос вдвое. Доля просроченных жилищных кредитов — 79 миллиардов (рост на 9% за год). Хуже всего с платежной дисциплиной у жителей Карачаево-Черкесии — там просрочены более 4 процентов жилищных кредитов.
«Проблема еще в том, что многие россияне (примерно 1 / 4 из числа тех, кто собирается взять ипотеку) настолько хотят выгодную ипотеку, что на первоначальный взнос берут потребительский кредит! — добавляет Герман Юрьевич. — Это прямой путь в долговую яму! Риск выхода на просрочку для таких заемщиков вырастает более чем в два раза.
Соответственно, многие из тех, кто приобрел жилье в 2020 году или запланировал это сделать в 2021-м, могут разориться: в ближайшие три года доходы у населения точно не увеличатся. Вот почему сейчас как никогда важно тщательно оценивать свои возможности, не поддаваясь на эмоциональные провокации. Конечно, четких ориентиров для заемщиков быть не может — ситуация на 2021 год слишком непредсказуема.
Примерные показатели адекватных для ипотечников доходов — это около 63 тысяч рублей в месяц в среднем по России (рекомендованный семейный доход). Думаю, что относительно комфортным является соотношение ежемесячных платежей к ежемесячному доходу на уровне 1 / 3».
Вице-премьер Марат Хуснуллин уже заявил, что будет настаивать на продлении льготной ипотеки, потому что без нее «развитие страны и реализация нацпроектов невозможны».
А глава Центробанка Эльвира Набиуллина, напротив, указывает на необходимость свернуть программу. На фоне этих споров в Сети высказываются и очень смелые мнения. Например, бизнесмен и футуролог Кирилл Игнатьев заявил, что в ближайшее десятилетие, когда закончится пандемия, сама идея владения жильем отомрет, а рынок недвижимости охладится или вовсе заледенеет.
«Интернет-культура породит более мобильную тенденцию — аренду, временное использование жилья», — уверен футуролог. Так что у накупивших квартиры про запас (особенно в кредит) еще есть время, чтобы избавиться от них и от долгов. Кстати, эту мысль подтверждает и объективная реальность. Из-за стремительного роста цен на недвижимость новый виток популярности переживают крохотные квартиры: люди, чьи доходы не увеличиваются, готовы мириться с теснотой, лишь бы закрепиться в городах, где есть работа. Кроме того, микрожилье хорошо подходит для инвестирования на фоне обесценивания рубля.
В Москве самая крохотная квартира находится в Новогирееве и имеет площадь 10 кв. м. Внутри есть зоны кухни и ванной, шкаф, диван, стол и стул. Стоимость — 2,8 млн рублей. В Санкт-Петербурге 10-метровую студию можно купить за 1,55 млн рублей, в Севастополе — за 1,24 млн (и это с евроремонтом, мебелью и потолками в 3 м!)
Самые маленькие квартиры обнаружились в Тюменской области (9,9 кв. м за 0,7 млн рублей), в Казани (9,5 кв. м за 1,4 млн) и в Стерлитамаке (9,1 кв. м за 430 тысяч). Но рекордсменом по компактности стала студия площадью… 6,6 кв. м в подмосковном Красногорске. Ее продают за 1,15 млн — есть душ, плита, санузел и холодильник.
В Пензе нам не удалось обнаружить таких крошек, но самая маленькая квартира в базе одного из интернет-ресурсов стоит 650 тысяч рублей — ее площадь 12 кв. м (район Южной Поляны, дом 1958 года постройки). Жилая площадь составляет 7 кв. м.
Основные потребители малогабариток — поколение Y, или миллениалы (родились с 1981 по 1996 годы). Эксперты характеризуют их как людей с новой системой жизненных ориентиров, в планы которых не входит длительное владение жильем и создание семьи. Важны лишь локация, технологичность дома и экономия времени (близость к работе). Не стоит только забывать о психологическом комфорте, подчеркивают специалисты. Стресс, обусловленный теснотой, может провоцировать рост домашнего насилия и злоупотребление алкоголем.
Кстати, уже ясно, что Пензенская область в любом случае не войдет в список регионов, где могут продлить действие льготной ипотеки. Так как спрос подскочил, у местных застройщиков разыгрались аппетиты, и уже летом цены пошли в рост, а за год стоимость квартир подпрыгнула на 10—12%.
К новому году некоторые застройщики подняли ценник и вовсе в 2 раза — средняя цена жилья по итогам прошлого года в сурском крае выросла на 20,8% (45923 против 55476 рублей за квадратный метр в 2019 и 2020 годах соответственно). Впрочем, сейчас в Пензе новое жилье продается в том числе и по 100 тысяч рублей за квадрат!
В таких алчных регионах, как наш (там, где рост цен составил больше 19%), программу льготной ипотеки, скорее всего, прекратят с 1 июля — смысла в такой антикризисной поддержке уже не останется. Судя по всему, пензенский рынок недвижимости опять ждет стагнация — «человейники» будут простаивать годами почти пустыми…
Пока шанс сохранить возможность брать льготные жилищные кредиты остается лишь в 24 субъектах РФ, среди которых наши соседи — Мордовия, Саратовская, Волгоградская, Ульяновская области, а также Дагестан, Чечня, Ингушетия, Ростовская, Оренбургская, Астраханская области, Республика Алтай и др.
«Кроме того, Министерство финансов России внесло в правительство законопроект о распространении семейной ипотеки на строительство частных домов, — добавляет экономист. — А еще в России планируют развивать новый тип льготных ипотечных кредитов — на покупку квартир и домов, соответствующих критериям зеленого, т. е. экологичного, жилья. Это, по мнению Центробанка, простимулирует застройщиков переосмыслить свои бизнеспроцессы, использовать другие материалы.
В Европе зеленые кредиты давно выдаются на покупку недвижимости с высоким уровнем энергоэффективности и на ремонт старого жилья для увеличения этого показателя. В Банке России ожидают, что спрос на зеленую ипотеку в первую очередь возникнет со стороны молодежи».