Если сейчас я вдруг попрошу Вашего совета относительно покупки квартиры с прописанным в нем ребенком, то наверняка большинство из Вас (даже те, кто никогда не вдавался в подробности сделок с недвижимостью) посоветуют мне присмотреться к другим вариантам. Почему?
Прописанные дети – это всегда сложно. Просто так их не выселишь, нужно согласие опеки, а еще и родители к ним вдовесок всегда могут прописаться, никого не спросив, ведь где живет ребенок, там и родитель. А если выселять ребенка некуда, то тут даже суд не поможет – будет жить с тобой до совершеннолетия. А там, смотри, еще и часть квартиры ему в собственность перейдет…
Кажется, все популярные страшилки я собрала. Знаете другие?
Теперь давайте разберемся, насколько они реальны.
Для начала давайте разграничим риски при покупке недвижимости. Есть риск утраты/ограничения собственности, и он самый главный. Вы наверняка слышали эти неприятные истории: например, как мужчина купил квартиру, принадлежащую нескольким родственникам в равных долях, а через какое-то время оказалось, что один из родственников ничего об этой сделке не знал и согласия на нее не давал, а теперь и вовсе требует ее отменить; или бесконечные истории о покупке квартир у наследников, на которые потом заявляют права другие родственники, оставшиеся в стороне от наследства. Примеров можно привести еще много, но объединяет их одно – во всех этих случаях у покупателя есть реальный риск остаться без квартиры.
Но в случае если в покупаемой квартире ребенок просто прописан (или тем более временно зарегистрирован), то никакой угрозы Вашей собственности нет. Речь идет только о возможных сложностях принудительного выселения жильцов – то есть если все оговоренные договором сроки уже прошли, а жильцы так и не сняты с регистрации по месту жительства (пребывания), то сделать сами Вы это сможете только в судебном порядке. И несовершеннолетние жильцы тут не исключение – взрослых, отказывающихся выписать добровольно, также придется снимать с учета через суд.
Конечно, удовольствие тут сомнительное. Но с другой стороны, это всегда может служить поводом для хорошего торга, а иногда и вовсе попросту нет других подходящих вариантов квартир. Кроме того, это довольно рутинный судебный процесс: никаких интриг и расследований, как в форс-мажорах; нужно просто подготовить необходимый пакет документов, обратиться в суд и дождаться вступления в силу судебного решения.
Обратите внимание, что эта статья не относится к случаям, если ребенок является собственником квартиры (даже самой крохотной ее доли). Об этом мы поговорим в следующий раз.
Итак, что там с мифами.
1. Вне зависимости от того, сколько ребенок прописан в квартире, временная это регистрация или постоянная, собственность на квартиру он не приобретает.
Этот миф достался нам в наследство из прошлого века. Когда началась приватизация, то собственность оформлялась на всех прописанных в квартире людей в равных долях, если только кто-то из них не отказывался от участия в приватизации. Поэтому прописать человека в неприватизированной квартире автоматически означало дать ему право оформить собственность на долю этой квартиры.
К жилью, на которое оформлена собственность, эта ситуация не применима: собственник может регистрировать в своей квартире кого угодно, эти люди не станут от этого собственниками квартиры. Единственное право, которое дает регистрация – это право проживания (временного или постоянного).
2. Новому собственнику нельзя (сложно) выписать ребенка из квартиры.
На самом деле, это всегда можно сделать на основании ст. 292 Гражданского кодекса РФ, которая говорит:
Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Как я и говорила выше, процесс этот довольно обыденный и несложный, практика по нему устоявшаяся, и если прописанный ребенок не является членом Вашей семьи, то суд встает на сторону собственника – ребенка выпишут.
Вспомните только о том, что банки продают с торгов заложенные по ипотеке квартиры, по которым заемщики прекратили выплачивать кредит – в них прописаны и взрослые, и дети. Чаще всего банки не теряют время на принудительное выселение жильцов, оставляя эти проблемы покупателю и заодно снижая стоимость квартиры. Таких исков очень много – если интересно, можете посмотреть на сайтах судов, выбрав категорию «иски о выселении из жилого помещения» и отфильтровав список по названию одного из банков.
Поэтому, надеюсь, что если перед Вами встанет такой выбор, Вы будете оценивать ситуацию трезво: отсеете панические доводы о невозможности регистрации такой сделки в Росреетре / выселения ребенка и взвесите свою готовность к перспективе участия в судебном процессе о выселении и к тому, что этот процесс займет какое-то время (минимально возможный срок - 3 месяца). Возможно, покупка квартиры окажется выгодной даже с вероятной перспективой выселения жильцов через суд.