2020 год запомнится нашей семье, как год сделок с недвижимостью. Стоит отметить, что он при этом выдался довольно специфический по известной всем причине.
Так вот,
- мы продали квартиру сестры и купили новую
- я продала свою квартиру (была в залоге) и купила новую
- мы продали дом родителей в Челябинской области (был в залоге) и купили им новый дом в Московской области, г. Коломна.
Но обо всем по порядку.
История первая. Сестра. Июль - август 2020.
В принципе, тут все довольно стандартно - фото и объявление на разных ресурсах, встреча с покупателями, подготовка документов. Квартира была свободна от всяких обременений и ипотек.
Из интересного здесь - одни из покупателей, которые ими, к счастью, так и не стали. Молодая семейная пара, очень желающая купить (читать “получить”) квартиру. Так сильно, что методы, по всей видимости, значения не имели и эти самые покупатели еще до оформления ипотеки и в процессе подготовки к сделке активно стремились выйти на подписание акта приема-передачи квартиры или даже просто заехать в нее без акта, но с вещами, так как у них заканчивался договор на арендованную квартиру (т.е. начать фактически пользоваться объектом недвижимости), искренне не понимая, почему мы не прыгаем от радости от этой идеи, и ведь мы же уже обо всем договорились и готовимся к сделке!
Торопились они, как выяснилось в процессе и впоследствии, не просто так, а по причине невозможности в итоге получить одобрение банка по ряду причин, зависящих непосредственно от покупателя. Это тоже история, достойная премии Оскар. Но здесь я это пока опущу и если интересно, дайте знать, я расскажу отдельно.
Благодаря моему непосредственному взаимодействию и общению с банком покупателей и нотариусом (т.к. долевая сделка) (чему, кстати сказать, покупатели сопротивлялись, что тоже был странно), удалось проверить все нюансы и понять, что покупатели-то наши хитрят, наивно полагая, что об этом никто не догадывается.
Естественно, с этими активными ребятами мы вежливо попрощались, не дожидаясь их фокусов с ипотеками, и несмотря на то, что квартира была уже подготовлена к продаже и полностью освобождена, а предварительный необходимый пакет документов готов + сроки по выходу на сделку по покупке новой квартиры уже поджимали.
В результате план продажи квартиры был изменен, ее стоимость повышена до максимально рыночной и новый порядочный покупатель без торга и со всеми необходимыми согласованиями - пришел, увидел и купил. Теперь мы даже друзья.
На сделку по покупке новой квартиры мы тоже благополучно успели (цель была - оформить без ипотеки и переплат по фиксированной стоимости до определенной даты). Ключи от новой квартиры сестра уже получила и в ней начинается увлекательный ремонт.
Вывод - будьте бдительны и не дайте себя обмануть. А еще, доверяйте Вселенной - она всегда знает, как сделать так как надо и даже лучше.
История вторая. Я. Август - сентябрь 2020.
Моя квартира была в ипотеке, но меня это обстоятельство не останавливало. Вижу цель, не вижу препятствий - это про меня.
Продать квартиру в залоге можно. Главное, получить согласие залогодержателя. Залогодержатель, т.е. банк, дает согласие только в случае закрытия кредита, обеспеченного этим самым залогом.
Все становится еще увлекательнее, если твой покупатель тоже ипотечник, а в основном приходили именно такие.
И тут два варианта:
Вариант №1. Банк проводит такую сделку сам в несколько этапов (хорошо еще, если это один банк, м.б. разные - один у продавца, другой у покупателя) и сюда включается одобрение ипотеки покупателю, погашение действующего кредита продавцом, регистрация снятия обременения с квартиры в Росреестре, регистрация ДКП и перехода права собственности тоже там же.
Это все долго и дорого, кстати. Такие сделки и услуги у банков - отдельная статья дохода. А если, например, регистрация снятия залога и регистрация ДКП проводится одновременно (т.е. банк дает согласие на сделку по продаже до штампа Росреестра о снятии обременения и официальной выдачи погашенной закладной), то стоимость услуги становится, как стоимость крыла самолета.
Но даже это меня не останавливало и были покупатели, с которыми этот финансовый и временной вопрос предварительно был решен.
Скажу больше, из покупателей была очередь с желанием внести даже не аванс, а задаток за квартиру. Но я не торопилась.
Вариант № 2. Я называю его “Идеальный”, но при этом, как у Л. Кэрролла в “Алисе в стране чудес”, помните, да? - "План был превосходный, простой и ясный, лучше не придумать. Недостаток у него был только один: было совершенно неизвестно, как привести его в исполнение" ).
А именно - покупатель с наличкой и с большим желанием купить мою квартиру. Настолько, что вопрос закрытия своими денежными средствами моего кредита (ипотеки) для возможности покупки этой квартиры, его не смутит.
Помню, как меня атаковали риелторы, очень желающие продавать мою квартиру и с не самыми радужными прогнозами, если я (о, ужас!) не воспользуюсь вдруг их услугами и буду заниматься этим вопросом самостоятельно. В ответ я только улыбалась, вежливо прощаясь с надоедливо-жадными и пессимистично настроенными специалистами в сфере недвижимости, но стоимость квартиры при этом не снижала. Только своему покупателю я уже сделала скидку при оформлении сделки, чтобы он мог материально поблагодарить своих риелторов, представляющих его интересы, которые действительно это заслужили. Но об этом дальше.
Из интересного по этой сделке - покупатель из Варианта № 2 ко мне пришел, а вернее приехал из другого города.
Вот так это и “работает”. Мы зовем кого-то или что-то в свою жизнь и оно обязательно приходит, вопрос времени. И это одна из причин, почему всегда важно следить за своими мыслями и словами.
Теперь детали.
Так как, мой покупатель был из другого не близкого по расстоянию города и мог приехать в Москву только в определенную дату, мы продумывали разные возможные схемы для оптимизации сделки по времени и рискам.
И тут тоже нужно было, по-хорошему, делать все поэтапно: подписать предварительный ДКП, погасить ипотеку, получить закладную от банка, зарегистрировать снятие обременения с квартиры, подписать основной ДКП, зарегистрировать переход права собственности.
А можно было (*вариант не для слабонервных) - сделать все одновременно в один день. А именно:
- подписать ДКП с авансом
- закрыть ипотеку авансом в одном банке
- открыть депозит на остаток суммы по сделке до ее завершения в другом банке
- сдать ДКП на регистрацию в Росреестр (без согласия банка-залогодержателя (!), т.к. закладную банк выдает не сразу в день закрытия ипотеки - это отдельная эпопея и тоже статья дохода у банков).
- только через несколько дней получить (договорившись, иначе можно состариться, пока ждешь) закладную от банка с отметкой о погашении залога и сдать ее в Росреестр для регистрации снятия обременения (с почти уже проданной квартиры при этом).
Это и был наш вариант.
И тут есть риск, конечно, который естественно заранее обговаривается сторонами - сделку по регистрации ДКП и переходу права собственности Росреестр может приостановить (это в лучшем случае) или отменить (что хуже) и тогда все по новой после устранения замечаний, т.е. снятия обременения с объекта недвижимости и предмета купли-продажи. К плану “В” мы тоже были готовы, морально и не только.
Из, наверное, еще более интересного по моей сделке - это то, что обе регистрации - и снятие обременения (залога) с квартиры и регистрация ДКП - прошли практически день в день.
28.08.2020 было зарегистрировано снятие обременения с квартиры.
29.08.2020 был зарегистрирован ДКП.
Спасло то, что сроки регистрации у этих операций немного отличаются, плюс, возможно, внутренние моменты Росреестра (мы попали как раз в переход на новую систему), плюс скорость моего передвижения в пространстве и коммуникативные навыки.
Мой покупатель и риелторы, которые представляли его интересы в Москве, были в радостном шоке. А я просто верила, что у нас все получится, но небезосновательно - организацию этой "операции" мы заранее продумали по максимуму насколько это было возможно. Ну и, конечно же, я лично активно постаралась для этого. Делать нужно было все быстро - это, кстати, было одним из условий сделки. И после подписания ДКП и получения аванса - возможность максимально быстро сделать так, чтоб квартира могла быть окончательно продана, зависела только от меня.
Мне очень повезло с покупателем и его риелторами. Замечательные люди и мастера своего дела и теперь мы тоже друзья. А все события по моей сделке, которая заняла чуть больше месяца, являются ярким примером состояния “быть в потоке”. Не иначе )
Через месяц после продажи квартиры, я купила новую, тоже с небольшой, но выгодной ипотекой (да, такие, оказываются, бывают или это мое состояние “ в потоке” опять повлияло?). Я жду ключи и скоро буду снова создавать уютную красоту в новой квартире.
Вывод - кто не рискует, тот не пьет шампанское, которое прекрасно было распито по итогу. А еще, всегда главное - верить в то, что ты делаешь и ничего не бояться.
История третья. Родители. Февраль - март/ июль/август - сентябрь 2020.
Задача состояла в следующем:
- найти дом для родителей в Московской области (ближайшее подмосковье)
- продать дом в Челябинской области, в котором жили родители
- купить новый дом
Сделка здесь получилась сложная, необычная и длящаяся + COVID и карантин, в связи с ним, внесли свои коррективы.
Дом мы нашли и устно договорились о его покупке в конце зимы-начале весны (февраль-март), купили его и оформили сделку + тогда же параллельно провели продажу своего дома - только в конце лета-осенью (июль/август - сентябрь), организовали переезд родителей и начали делать ремонт в доме осенью (сентябрь-октябрь).
Был в этом один существенный плюс - у нас было достаточно времени, чтобы подготовиться к покупке дома: проверить все документы, что-то запросить из архива, т.к. дом построен давно и включает земельный участок (сад), гараж, постройки (на все отдельное право собственности), подготовить ДКП и акт п/п. А также подготовиться к продаже дома родителей и к организации их переезда из одного региона страны в другой.
Из интересного здесь - схема сделки:
- оформление целевого кредита на покупку нового дома в Московской области под залог имеющегося в Челябинской области
- параллельно оформление ДКП по покупке нового дома в МО с отлагательным условием по его оплате после регистрации сделки за счет кредитных средств по п. 1 схемы
- параллельно продажа дома с залогом в ЧО - внимание! - по такой же схеме, как я продавала свою квартиру (см. историю вторую).
Помню было так прикольно, когда я занимаясь подготовкой документов по продаже дома в ЧО и продумывая схему, спросила у папы:
- смотри, есть два варианта: поэтапный-долгий и дерзкий-быстрый. Какой выбираешь?
- Дерзкий, конечно! )- не задумываясь ответил папа.
А ведь сначала переживал о том, как он будет продавать дом в залоге. Продашь, говорила я ему подмигивая, и знала, что мы это сделаем, рисуя очередную схему сделки и имея, к тому же, уже соответствующий опыт. Не просто же так мой папа ответил не задумываясь на вопрос, какой вариант сделки он выбирает )
Сейчас в доме завершен основной ремонт, родители уже спокойно живут со всеми удобствами, в комфорте и чистоте, а мы обустраиваем дальше наше новое семейное гнездо. И самое главное - мы всей семьей рядом, что было нашей давней мечтой.
Вывод - все возможно! Главное - было бы желание. А еще, на невозможное надо просто чуть больше времени, терпения и сил.
Со всеми нашими покупателями, продавцами и риелторами у нас сейчас хорошие и теплые отношения, что всегда приятно. Я даже живу до сих пор в “своей” проданной квартире пока жду ключи от новой и это отдельная не менее интересная история, которой как-нибудь поделюсь. А с покупателем квартиры сестры, мы сейчас пока еще соседи и вместе бегаем по утрам. Покупатели дома родителей в ЧО приглашают их в гости, периодически звонят и хвалятся своими обустройствами на новом месте. А к себе в гости мы обязательно ждем нашего продавца дома в Коломне всей семьей на новоселье.
Ну и вишенка на торте из приятного.
Наши новые квартиры с сестрой в новом районе опять в соседних домах (точно также, как мы жили до продаж) и можно будет снова бегать друг к другу на вкусный завтрак с кофе прям в пижаме и делать много чего еще, конечно же, - все как мы любим )
А планы у нас большие!