Оказавшись в роли продавца своей и покупателя чужой квартиры, начинаешь отмечать конкретные вещи.
Не для кого не секрет, что все хотят продать своё жилье подороже, а чужое купить подешевле. Насколько это возможно реализовать зависит индивидуально от способностей продавца продать, а покупателя купить, правильно проанализировав рынок жилья и свои возможности.
При показе своей квартиры часто замечала, что многие покупатели приходят без всякой идеи, зачем они в данный момент смотрят конкретно эту (мою) квартиру. Сами риэлторы называют таких "туристами". Я всячески пыталась сократить их число до минимума, но, к сожалению, немало людей готовы потратить свое и чужое время чисто для того, чтобы поглазеть на чужую квартиру только с им понятной целью. Даже если по телефону их (или их риэлтора) несколько раз, акцентируя предупредить, что в квартире, например, нет балкона, не было и в ближайшем будущем не предвидится, то они все равно будут говорить: "А у Вас что-ли нет балкона?" или "Жаль, что у Вас нет балкона". Или приходя смотреть двухкомнатную квартиру без балкона, будут спрашивать, а где находится третья комната (с балконом, разумеется). Или будут расспрашивать, где Вы купили эти светильники и т.п. Конечно, подобное любопытство (прогуляться и посмотреть) вполне себе уместно на рынке, когда продавец продает абрикосы или огурцы, но продажа квартиры на вторичном рынке - это не базар. Это дело сугубо индивидуальное, даже немного интимное. Зачем лишний раз напрягать себя, продавца и риэлтора? Хотя последние надо сказать тоже часто таскают своих клиентов по всем подряд квартирам в ближайших окрестностях чисто для количества - авось на какую клюнет. Но для продавца такие малоперспективные заходы не особо приятны, особенно когда помимо продажи квартиры есть немало дел, а превращать квартиру в музей, где посторонние люди в бахилах все пристально разглядывают без особого желания, а, зачастую, и возможности ее купить.
Поэтому я бы все-таки рекомендовала для покупателей сделать для себя список требований к своей будущей квартире, поставить их в порядке приоритета, а потом уже приступать к поиску недвижимости именно в соответствии со своим списком. Понятное дело, что не все хотелки можно реализовать в силу своих финансовых возможностей, поэтому и нужно грамотно расставить приоритеты и заранее подумать, что Вам важнее по-Вашему кошельку: размер, планировка, удаленность от метро и центра, район, тип дома, этаж, наличие балконов и лоджий, близость к парку, ремонт и состояние жилья, свободная продажа, парковка и т.п. Если Вы в финансах Вы не ограничены или же Ваши пожелания скромны, то Вас можно поздравить- у Вас большой шанс купить квартиру Вашей мечты. Но если финансы хоть и не поют романсы, но все же имеют свой предел, то тогда, при трезвом понимании невозможности в данный момент воплотить все свои мечты о жилплощади в реальность, следует сделать этот список, чтобы определиться, что is a must, а на чем можно сэкономить.
Например, Вы хотите купить квартиру в определенном районе, близко от станции метро не меньше определенного размера жилплощади. Это самые важные для Вас требования к квартире. Конечно, в идеале Вы хотели бы, чтобы квартира была с красивым видом из окна на высоком или среднем этаже с евроремонтом, но Ваши средства ограничены даже с ипотекой, а такие квартиры стоят значительно дороже. Есть два варианта: ждать и ловить квартиру, в которой воплощены все Ваши желания по умеренной цене, либо идти с собой на компромисс и покупать квартиру без ремонта или на невысоком этаже. Определившись с приоритетами, начинайте анализировать предложения в ЦИАН, на Авито и прочих ресурсах, отбирайте наиболее привлекательные на Ваш вкус и возможности, наиболее близкие к их рыночной стоимости, обсуждайте их с семьей, уточняйте у продавца или его представителя ключевые моменты, возможность торга. Если в главном квартира устраивает, договаривайтесь о просмотре. Вы сэкономите время в первую очередь себе. Вы будете выбирать среди того, что Вам действительно нужно, а не из того, что Вы успели массово (чуть ли не все подряд) посмотреть по принципу "ну, а та была еще хуже". При этом часто не играет роли совершает ли подобные шопинг-туры покупатель сам или с риэлтором.
А теперь о продавцах. Просмотр квартиры начинается с поиска по определенным параметрам: расположение, количество комнат, метраж и так далее. Далее идут фото. И тут уже как покупатель иной раз удивляешься.
Понятное дело, что не в каждой российской квартире сделан евроремонт, и вкусы хозяев часто очень специфичны: ядовито-красная плитка в ванной и т.п., на все это можно закрыть глаза (и потом переделать по своему), но что действительно отталкивает - это фотографии с хаотично разбросанными личными вещами, мятой неприбранной кроватью, с кухней, заставленной грязной посудой. И ладно бы так продавались только дешевые "клоповники", некоторые вполне дорогие по стоимости для района квартиры презентуются в таком неприглядном виде. Полагаю, уже немало было профессиональных статей на эту тему, но опять же хочется повторить: пусть будет хоть и бедненько, но обязательно должно быть более-менее чисто. Подготовьтесь к фотосессии своей квартиры. Пусть Ваша природная лень отступит при мысли о том, что такую квартиру просто можно выгодней продать, так как покупатели будут реагировать на нее активнее, если она будет меньше напоминать бомжатник. Всего лишь нужно освободить от ненужных вещей столы, стулья, заправить кровать или собрать диван. Весь нажитый скарб лучше распихать куда-нибудь с глаз долой на время фотографирования. Незабарахленная квартира гораздо лучше выглядит на фото и дает потенциальному покупателю представление именно о стенах, которые он собирается покупать, а не отвлекает на все подряд. Да и у грязнуль покупать не всем хочется. При показе квартиры тоже крайне желательно квартиру максимально очищать от бросающихся в глаза личных вещей. По моему опыту люди очень позитивно реагируют на чистоту и аккуратность. Всегда делают комплименты: "Как у Вас чисто" и т.п. Не стоит рассчитывать: "Да ладно, кому какое дело, что у меня там валяется на полу или на кровати?" Если покупатель Ваш плюнутый близнец, то, возможно, он себя сразу почувствует как дома, но многих это может сразу отвратить.
Что еще настораживает при покупке квартиры, так это частые игры с ценами на нее. Если за последние пару месяцев цена на квартиру регулярно скачет то вниз, то вверх, то складывается впечатление, что продавцы и риэлторы никак не могут определиться с ценой, и ,вполне возможно, не определятся даже в том случае, если найдется покупатель. Знакомые риэлторы рассказывали, что подобные продавцы могут неожиданно повысить ставки, к примеру, на 1 миллион рублей в день сделки и т.п. А у Вас у самих альтернативная сделка, то Вы можете быть зависимы от выкрутасов продавца. Поэтому лучше всегда заключать предварительный договор купли-продажи с обязательством заключить в определенное время договор купли-продажи по определенной цене. Там предусмотреть денежные санкции для стороны, уклоняющейся от заключения договора на этих условиях, а также условия расторжения предварительного договора в случае наступления обстоятельств, независящих от воли сторон. Поэтому старайтесь определиться с ценой сразу же, проанализировав похожие предложения и трезво смотря на свое имущество. Конечно, незначительная корректировка может иметь место, но постоянные метания плюс-минус три миллиона для не самой дорогой недвижимости - это выглядит странно. Конечно, можно поставить цену а-ля "мне столько надо" и ждать покупателя, кому надо именно Вашу квартиру, когда вокруг немало похожих, но дешевле.
Еще есть некоторые моменты. Зачем писать в объявлении "качественный евроремонт" крупными буквами и с восклицательным знаком, если при ближайшем рассмотрении он был сделан энное количество лет назад, а на обоях и потолках четко видны все следы проживания за это время? Мы, к примеру, отказались от такой квартиры даже не торгуясь, хотя сама по себе она была не так плоха, так как ремонт бы в ней обошелся несколько миллионов, а продавцы вряд ли бы скинули на эту сумму.
Или какой смысл годами продавать квартиру с неузаконенной перепланировкой, где все снесли, что нельзя, и перенесли куда нельзя, и при этом постоянно повышать цену, убеждая покупателя, что у продавца просто не было времени это узаконить? Ждать шанса, что звезды сойдутся и придет дурак при деньгах, который захочет купить именно эту квартиру со всеми ее юридическими проблемами за полную стоимость и будет потом разгребать их за прежних хозяев? Вместо того, чтобы взглянуть реально на вещи и сделать справедливый дисконт покупателю за будущие хлопоты.
Возможно, еще дополню.