Ни для кого не секрет, что за последние три года в России радикально изменилось законодательное регулирование в сфере участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов.
Сейчас недобросовестным застройщикам гораздо труднее и накладнее «кинуть» участника долевого строительства (или – дольщика, как ранее назывался человек, желающий купить квартиру в строящемся доме).
Тем не менее, остаются ситуации, когда застройщиком затягиваются сроки передачи готовой квартиры дольщику (в большинстве случаев, без всякого злого умысла со стороны застройщика), либо квартиру пытаются передать с недостатками, мотивируя тем, что строительные дефекты либо вообще отсутствуют «так и должно быть», либо упирают на незначительность обнаруженных недостатков.
Поскольку дольщики в наше время стали гораздо грамотнее, нет смысла рассказывать, что они имеют право требовать у застройщика выплаты неустойки за нарушение срока передачи квартиры, штрафа за невыполнение требований потребителя и компенсации морального вреда.
Однако и сейчас многие дольщики, попавшие в неприятную ситуацию, не спешат обратиться к юристам за профессиональной помощью и пытаются решить проблему самостоятельно, делая ошибки в самом начале.
Предлагаю несколько советов по избеганию самых распространенных ошибок.
1. Если Вы обнаружили недостатки в квартире, не нужно требовать передать Вам квартиру после устранения недостатков и не мотивированно отказываться от подписания акта приема-передачи квартиры.
У дольщика по договору участия в долевом строительстве есть обязанность принять квартиру в определенные сроки, если только нет доказательств наличия недостатков.
Поэтому, до подписания акта приема-передачи квартиры обязательно потребуйте составления акта, фиксирующего эти недостатки, где, кроме описания недостатков, застройщик должен указать сроки их устранения (причем, реальные, согласованные с Вами).
Если у Вас не будет письменной фиксации наличия недостатков, застройщик через два месяца спокойно составит односторонний акт приема-передачи квартиры, что значительно усложнит Ваше положение.
2. Если акт, фиксирующий недостатки, в ближайшие несколько дней не будет составлен, напишите застройщику письмо с требованием составления такого акта, где сами укажите все недостатки (не страшно, если описание дефектов не будет профессиональным).
3. Если Вы из поведения застройщика видите, что он не хочет добровольно устранять недостатки, составлять акт по недостаткам, мой Вам совет: наймите эксперта-строителя, который осмотрит Вашу квартиру и составит документ, в котором грамотно отразит все строительные дефекты. Обойдется это не так дорого, как Вы думаете.
Не важно, как итоговый документ будет называться – отчет или заключение, важно, что осмотр должен проводиться в присутствии представителя застройщика (по-другому не получится, ведь ключей у Вас до сих пор нет). Для этого за несколько дней уведомите застройщика о предстоящем осмотре, обязательно в письменном виде.
4. Кстати, если обнаруженные Вами недостатки не критичны, Вы спокойно можете подписать акт приема-передачи квартиры (имея на руках отдельный акт фиксации недостатков со сроками их устранения).
В этом случае Вы в течение гарантийного срока (3-5 лет, в зависимости от характера недостатков) можете требовать у застройщика их устранения, если он нарушит свои обещания.
5. Никогда не пытайтесь вписать обнаруженные недостатки в акт приема-передачи квартиры. Застройщик Вам этого не посоветует и будет прав – потом в Росреестре при попытке подать документы на регистрацию права собственности Вам откажут из-за этих записей.
6. Помните, что взыскать неустойку, штраф, проценты подлежащие уплате дольщику, а также убытки, которые начислены либо нанесены в период действия «антиковидных мер», Вам не удастся.
В период с 02.04.2020г. по 01.01.2021г. в России действовал мораторий на применение этих мер ответственности.
С уважением, Титлов Игорь.