Обоснование своей позиции (4 часть)
Факт: строительство и ввод в эксплуатацию МКД на Билибина, 6 в Калуге осуществлялось отдельными этапами.
Понятие «этап строительства» содержится в Постановлении Правительства РФ от 05.03.2007 N 145 "О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий". В части 2 Положения указано, что «этап строительства – это строительство или реконструкция объекта капитального строительства из числа объектов капитального строительства, планируемых к строительству, реконструкции на одном земельном участке, если такой объект может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно (то есть независимо от строительства или реконструкции иных объектов капитального строительства на этом земельном участке), а также строительство или реконструкция части объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно (то есть независимо от строительства или реконструкции иных частей этого объекта капитального строительства)». Таким образом отличительным критерием «этапа строительства» является возможность самостоятельного ввода и дальнейшей автономной эксплуатации результата строительства.
В Градостроительном кодексе РФ также применяется понятие «этап строительства», подразумевающее возможность подготовки отдельной проектной документации (ч. 12.1, 13 ст. 48 ГрК РФ), выдачи разрешений на отдельные этапы строительства (ч. 12 ст. 51 ГрК РФ), выдачи разрешений на ввод в эксплуатацию в отношении отдельных этапов строительства (ч. 2.1 ст. 55 ГрК РФ).
С учетом вышеизложенного, выдача разрешения на ввод в эксплуатацию каждого отдельного этапа капитального строительства, как и в случае с Билибина д.6, по итогам завершения строительства определенного количества подъездов МКД, свидетельствует о том, что принятый результат строительства подлежит самостоятельной и автономной эксплуатации по целевому назначению как МКД. Принимая во внимание то, что момент ввода в эксплуатацию имеет значение для исчисления даты начала начисления взносов на капитальный ремонт МКД, с учетом требований законодательства, согласно которому обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает по истечении пяти лет с момента включения введенного в эксплуатацию МКД в региональную программу, вопрос о дате введения в эксплуатацию каждого отдельного этапа строительства МКД имеет важное юридическое значение.
Применяемый правовой подход, при котором начисления взносов на капитальный ремонт МКД, введенного в эксплуатацию поэтапно в разное время, осуществляются в отношении всех собственников квартир, независимо от даты создания и ввода в эксплуатацию принадлежащих им квартир в составе определенных этапов строительства, может ущемлять права указанных собственников по сравнению с другими приобретателями квартир в других МКД, которые вводятся в эксплуатацию одним этапом. Данный подход не может быть признан допустимым, так как не отвечает конституционному принципу равенства всех перед законом (статья 19 российской Конституции).
Аргумент специалистов о том, что часть МКД, построенного в 2014 году и принятого в эксплуатацию в 2015 году, и есть первичная дата для исчисления пятилетнего освобождения от оплаты взносов на капитальный ремонт для всех позже построенных частей указанного МКД также может быть признан не состоятельным по следующим основаниям:
- специалистами Городской Управы в 2015 году были передали данные о вводе в эксплуатацию подэтапа I этапа МКД с присвоенным адресом Калуга, ул. Билибина д.6.
Однако по данному этапу был передан объем характеристик введенного в эксплуатацию объекта только на 2015 год (количество квартир, нежилых помещений и т.д.), примерно 40% всего будущего МКД. То есть в дальнейшем только эта часть дома фактически была освобождена от взносов на капремонт на 5 лет, другие отдельные этапы только на год и на два соответственно.
- только в 2019 году с момента ввода в эксплуатацию последнего этапа МКД стал единым многоквартирным домом
В соответствии со ст. 133.1. ГК РФ недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.
По смыслу статьи 133.1 Гражданского кодекса РФ «единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах». Из приведенных правовых норм следует, что составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.
- правила начисления износа общедомового имущества для дальнейшего участия в Региональной программе капремонта не учитывают разные этапы ввода в эксплуатацию с большим разрывом во времени.
В настоящее время МКД имеет износ 6%. Если износ исчисляется с 2015 года, то каким образом производился расчет и износ новых частей МКД, которых тогда еще и не было. Необходим правильный расчет износа дома.
- после завершения строительства все этапы ввода в эксплуатацию имеют один и тот же пятилетний гарантийный срок, но с разными периодами начала и окончания – 2015-2020, 2018-2023, 2019-2024 гг. (по данным ответственных лиц).
Граждане защищены гарантийным сроком от необходимости, что-то капитально ремонтировать. Для урегулирования разных этапов строительств во времени в качестве альтернативы возможно рассмотреть вопрос страхования имущества.
#капремонт #взносынакапремонт