Если ты не будешь понимать как работает бизнес, ты будешь покупать глазами
Сегодня мы решили пойти крестовым походом против стереотипов. Один из главных инвестиционных стереотипов среди инвесторов, которые не стали нашими клиентами, это глубокое убеждение, что инвестировать можно только в квартиры - и нет ничего лучше, надежней и перспективней, чем покупка квартиры для сдачи в аренду.
- “Квартира - это всегда хорошо”
- “Квартиру всегда можно сдать в аренду”
- “Квартиру сдал один раз - и больше не паришься, только получаешь доход раз в месяц”
- “Захочу больше дохода от аренды, буду сдавать посуточно, и проблем у меня никаких не будет” (ну кроме отсутствия свободного времени, но кто об этом задумывается)
- “Если что, квартиру я всегда смогу продать и останусь в выигрыше”
Квартиры как инвестиция, пожалуй, самый коварный сегмент. Нам кажется, что мы все про это понимаем, но в реальности большинство инвестиционных квартир покупаются не после тщательного анализа, а потому что нарисованные картинки будущего ЖК понравились.
Мы искренне считаем, что инвестировать нужно умом, а не сердцем, поэтому подготовили рейтинг инвестиционной привлекательности новостроек Москвы. Рассказываем, что мы включили в рейтинг и как посчитали.
Индекс риска
Размерность: проекту присваивается оценка от А+ (минимальное количество рисков) до С (максимальное количество рисков)
Что включает:
- этап строительства (глобально поделили стройку на следующие вехи - котлован, типовой этаж, готова коробка, ввод в эксплуатацию)
- наличие у застройщика опыта по реализации аналогичных проектов
- порядок проведения взаиморасчетов и схема сделки
- наличие одобрения проекта у банков и уровень этих банков
Как считывать:
В данном индексе отсутствует прямая связь “чем выше риск, тем выше доходность”. В первую очередь оцениваем вероятность того, что проект будет реализован в сроки, заявленные Застройщиком, и вероятность возврата средств дольщикам, если проект не будет построен.
Индекс потенциала роста
Размерность: проекту присваивается оценка от А+ (максимальный прогноз роста стоимости кв. м) до С (роста стоимости кв. м не ожидается)
Что включает:
у каждого строящегося проекта есть потенциал роста стоимости кв. м, чем выше стадия строительства - тем меньше запас по увеличению стоимости кв. м и меньше потенциал спекулятивной инвестиции
Как считывать:
проекты с рейтингом А+ имеют максимальный потенциал роста стоимости кв. м за счет этапов строительства, соответственно, проекты с таким рейтингом находятся на начальном этапе строительства, и если задачей стоит получение арендного дохода от сдачи квартиры в аренду - то в таких проектах это возможно не скоро.
Индекс рентабельности
Размерность: процент годовых
Что включает:
смотрим текущую среднюю стоимость аренды на аналогичные квартиры в районе проекта, считаем отношение текущей аренды к текущей стоимости + затраты на ремонт и меблировку
Как считывать:
показывает доходность инвестиций - текущая цена продажи и текущая ставка аренды ; получение дохода возможно только в будущих периодах, дисконтирование и приведение к текущим деньгам мы не используем, поэтому показатель является ориентировочным для целей сравнения проектов друг с другом.
Индекс Станции
- цель покупки получение дохода, пока объект строится - дохода физически он в карман инвестора не приносит, поэтому мы взяли эталонный проект - построен, работает, уже сдан в аренду и приносит доход не один год подряд, и посчитали сколько вы сможете получать от текущей даты в рассматриваемом ЖК относительно эталона за период 100 месяцев.
Размерность: десятичное число, показатель номинальной шкалы равен 1
Что включает:
весь рейтинг мы строим с позиции инвестора, который хочет пассивный доход от недвижимости, поэтому в качестве эталона взяли проект БЦ “Станция” с долгосрочным арендатором РЖД. Этот проект приносит постоянный, прогнозируемый доход с первого дня после покупки.
Как посчитали рейтинг:
- взяли 100 условных месяцев, которые начинаются сегодня
- посчитали, сколько доходных кв. м можно было бы купить в “Станции” за текущую стоимость квартиры + ремонт и меблировка, т.к. квартира покупается под сдачу в аренду (стоимость ремонта и его срок зависит от отделки, с которой объект сдается*; дополнительное время на поиск арендатора и расходы на этот поиск не закладываем)
- считаем, сколько дохода приносит “БЦ Станция” за 100 условных месяцев
- считаем, сколько месяцев из 100 выпадает по квартире от момента сейчас до момента закончено строительство и сделан ремонт (не предполагаем срыва сроков), на оставшийся период считаем доход от квартиры по текущей средней среднерыночной ставки в районе на аналогичные квартиры ставке аренды
- индекс Станции = доход от квартиры / доход от Станции
- если показатель:
- больше 1, то при текущей цене и средней аренде выгоднее инвестировать в квартиру, чем в “Станцию” - даже с учетом ожидания окончания строительства и ремонта
- равен 1, то инвестиции в “Станцию” и в квартиру сопоставимы - с небольшой разницей, что при покупке “Станции” доход будет сразу и нет строительных рисков, но если сдавать в аренду предполагается временно, а в перспективе необходимо будет обеспечить жильем детей, то выбор логичнее сделать в пользу покупки квартиры
- меньше 1,то инвестиции в “Станцию” выгоднее, чем покупка квартиры. Чем ниже показатель, тем больше дохода можно заработать в “Станции” в сравнении с квартирами если цель: получение дохода от сдачи в аренду
* возможно 3 варианта отделки - черновая, white box, чистовая; в каждом случае выбираем максимальный вид отделки, т.к. квартира инвестиционная и чем выше уровень отделки в момент сдачи, тем меньше срок ремонта и ниже затраты на кв. м для доведения квартиры “до ума”; т.е. если в проекте есть вариант отделки от застройщика либо white box, либо чистовая, то для рейтинга выбираем чистовую.
Как считывать:
индекс информативен, если квартира приобретается для сдачи в аренду на долгосрок (т.е. стабильный прогнозируемый доход), без спекулятивной стратегии перепродажи. Разберем на примере:
- однокомнатная квартира, 34 кв м
- стадия строительства - первый этаж, срок сдачи 4 кв. 2022 года
- текущая цена за кв. м - от 268 000 рублей / кв. м
- вариант отделки от Застройщика - под чистовую (white box) или чистовая, для целей рейтинга выбираем чистовую
- За период (100 условных месяцев -минус срок до сдачи объекта -минус срок ремонта) * текущую среднюю ставку аренды квартир в районе, считаем, что условная квартира принесет нам доход 3,339 млн рублей
- За период 100 условных месяцев лот в “Станции” заработает 6,73 млн рублей, т.е. в 2 раза больше (значение индекса = 3,339/6,73 = 0,5)
Индекс “попробуй дорасти”
- на сколько должна вырасти стоимость квадратного метра в рассматриваемом ЖК за оставшееся время строительства (до ввода в эксплуатацию), чтобы доход от продажи квартиры был равен накопленному за этот период доходу от сдачи в аренду эталонного проекта (для целей расчета индекса взяли проект БЦ “Станция” - т.е объект, который уже приносит постоянный и прогнозируемый доход от аренды с первого дня после покупки)
Размерность: изменение стоимости одного квадратного метра рассматриваемого ЖК
Что включает:
квартира приобретается на этапе строительства и не приносит дохода до момента ввода дома в эксплуатацию; в то же время есть проект, который приносит стабильный прогнозируемый доход с первого дня после покупки.
Индекс отвечает на вопрос сколько должен стоить кв. м квартиры на момент ввода дома в эксплуатацию, чтобы в случае продажи квартиры покрыть доход не полученный за период строительства от другого проекта.
Как считывать:
разберем также на примере:
- квартира студия, 34 кв. м
- текущий этап строительства - котлован, срок сдачи 4 кв 2023 года
- за период от сегодня до сдачи квартиры в аренду лот в “Станции” мог бы принести 3,2 млн рублей чистого дохода - или 93 992 рубля в пересчете на кв. м
- текущая стоимость кв. м этой квартиры составляет 400 000 рублей /м2, следовательно, чтобы “отбить” неполученный доход от “Станции” за период до ввода дома, квадратный метр в конце 2023 года в этом комплексе должен стоить 493 992 рубля (прибавить в стоимости +23,5%)
Инвестору предстоит ответить себе на вопрос насколько это реально для этой локации, для этого ЖК и для квартиры этой площади; или же лучше сделать выбор в пользу проекта, который приносит доход уже сейчас.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить публикацию рейтинга! А пока мы готовим пост с рейтингом к публикации - пишите в комментариях, какие ЖК интересуют в первую очередь, чтобы мы точно включили их в обзор.
Всем удачных инвестиций!