Привет друзья! Меня зовут Екатерина Романенко, а это блог о недвижимости Краснодара и Краснодарского края. Более пятнадцати лет я занимаюсь недвижимостью, и в этом блоге знакомлю вас с актуальной информацией о рынке Краснодара. Недавно у меня появился канал на Ютубе, в котором я рассказываю о всех юридических тонкостях переезда в Краснодар. Буду рада вас там видеть. Мои контакты, как всегда в конце статьи, ну а теперь, к теме:
Жильё для себя и для инвестиций. Почему на него нужно смотреть по-разному
В нашей группе о переезде в Краснодарский край достаточно часто звучат вопросы на эту тему. В данной статье я постараюсь рассказать о том как подбирать жильё для инвестиций, что нужно учитывать.
Сразу хочу сказать, что любая инвестиция - это риск. Для тех, кто родился в СССР или мыслит понтиями этой страны, инвестор - это спекулянт, который покупает дешевле, а продаёт дороже). В современных реалиях - это человек, который видит возможности там, где другие не видят и не боится рисковать там, где другие боятся. Инвестор - это профессиональный финансовый каскадёр. Кстати, если думаете иначе, то данная статья вам не принесёт пользы, а в данной ремарке вы увидите только то, что я плохо отношусь к СССР)
Виды инвестиционного жилья в Краснодаре.
У инвестиционного жилья в Краснодаре несколько видов: инвестиция в стройку, инвестиция в будущую аренду, инвестиция для посуточной сдачи и .т.д.,они разные и по подходам и по времени вступления. если статья будет интересна, я расскажу о каждом виде отдельно, с краснодарскими реалиями. Сегодня сравниваем только инвестиции в стройку
Инвестиции в стройку в Краснодаре
Это инвестиции, которые основаны на вере в порядочность и профессионализм застройщика. Я уже писала, что застройщик - это всего-лишь юридическое лицо. Сам застройщик, как правило не строит, не занимается отделкой, а занимается только продажей (это очень сложно понять тем, кто не имеет отношения к данному рынку).
Если очень просто, то есть некое юридическое лицо (возможно с небольшим объёмом собственных средств около 10% от общей суммы, и проектом дома, который хочет построить). Данное юридическое лицо имеет хорошую кредитную историю, опыт и различные лицензии на строительство. Данное юридическое лицо обращается в банки за кредитом на проект, банки его одобряют, при определённых условиях, затем данное юридическое лицо обращается в государственные организации за разрешением на строительство объекта. После того, как разрешения получены, но ещё не началась стройка, в процесс вступают частные инвесторы (крупные инвесторы могут вступать в дело ещё до получения разрешений и могут вместо банка инвестировать в стройку).
В отношении частных инвестиций выглядит это так:
- У вас есть небольшие свободные суммы денег, или суммы, которые вы бы хотели инвестировать с целью получения дохода.
- Вы подбираете застройщика самостоятельно, или с помощью специалиста на рынке.
- Вкладываете деньги в объект, который находится на стадии строительства по договору долевого участия.
- Продаёте свою долю на стадии, когда считаете достаточным полученный доход. Желательно до окончания строительства, так как в этом случае вы переуступаете объект и не платите налоги.
- Получаете прибыль или убыток, в зависимости от того, правильно ли вы рассчитали.
Чтобы получить убыток в этом направлении в Краснодаре, нужно, конечно, быть очень "талантливым", но такие тоже встречаются, особенно те, кто верит краснодарской рекламе).
Здесь важно понимать, что ориентируясь на такой вид инвестиций вас должен интересовать только то, какой процент вы заработаете с момента покупки доли в стройке на момент её продажи. Район в котором построен дом, инфраструктура этого дома, направление окон, роза ветров и прочее - вас будут интересовать только в ключе первого вопроса. Пример хорошего района для инвестиций - это Гидрострой, пример плохого района для инвестиций - это Губернский.
Как инвестор вы смотрите только на перспективу через год, и как бы это не было прискорбно, в данном ключе вам всё-равно построят ли школу в данном микрорайоне через пять лет или нет, вам важно, чтобы для этого были предпосылки.
Вы сравниваете потенциал застройщиков с вашим объёмом инвестиций на краткосрочную перспективу. Вам не важно, что жить в студии в 21 метр не очень удобно, важно только то, сколько она вам принесёт через год и не разорится ли ваш застройщик.
Я открою секрет тем, кто до сих пор не понял что происходит на рынке Краснодарского края: застройщику всё-равно как вы будете жить в своей квартире: будут ли там школы, будет ли удобно вам выезжать из микрорайона. Ему интересно вернуть свои деньги и передать дом управляющей компании. Стереотип мышления многих из нас заставляет доверять именно застройщику, но это не так. Застройщик это обычный продавец обещаний, как и другие игроки рынка. Он не будет отвечать за дальнейшие действия с объектом.
Совсем другое - жильё для себя. Здесь нужно быть очень внимательным!
Когда я пишу о микрорайоне Губернском, многие недоумевают, что именно мне там не нравится? Почему я так открыто критикую его. Всё очень просто: Губернский - это инвестиционный проект, на котором многие пять - шесть лет назад заработали деньги. Он строился как инвестиционный проект, не более того.
Когда вы смотрите жильё для себя и семьи, вы должны мыслись потребностями вашей семьи или вашими лично, но ни в коем случае не картинкой, которую вам представляют на рынке.
Небольшой чек-лист, который вы составите поможет объективно оценить объект и понять нужно ли его покупать. И здесь важны вопросы:
- Удобство объекта для выезда на работу в часы пик
- Наличие образовательных учреждений в шаговой доступности (важно даже если у вас нет детей, так как продать объект без этих характеристик будет сложно).
- Наличие коммерческой инфраструктуры в шаговой доступности.
- Перспектива дополнительных строек, которые могут снизить ликвидность объекта (например, вы купили объект, но через три года на выезде из него появится ещё 8 домов, которые полностью парализуют выезд).
- Качественные строительные характеристики объекта. Здесь можете задуматься о материалах, шумоизоляции и прочем.
- Ну и ликвидность вашего объекта. Даже если продавать его вы не планируете, эта характеристика обязательно должна рассматриваться.
То, о чём я хотела сегодня рассказать это подход к объекту. Прежде чем вы потратите свои средства, вы должны понимать зачем вы это делаете и в качестве кого вы выступаете. Если вы до сих пор не определились что вы взрослый человек, и отвечаете за свои поступки - вам не стоит инвестировать куда-либо. Инвестиции - это работа, планомерная работа, в том числе со специалистом. Если повезёт, то с таким как я, если не очень повезёт, то будете работать с зелёным менеджером застройщика, задача которого продать только объекты определённого застройщика, не смотря на ликвидность.
Я, кстати, не преувеличиваю на счёт себя. Это может нравится или нет, но агент вам всегда скажет то, чего не скажет ни один застройщик, так как агенту платят все застройщики, приблизительно в равных процентах. Мне выгоднее для вас выбрать ликвидный объект, так как от того, к какому застройщику я вас отправлю, значения для меня не имеет, свою комиссию я получу от любого, а вот в том, чтобы вы меня порекомендовали - я заинтересована. Застройщику же нужно продать только свой объект.
Как и обещала, мой телефон +7(928)211-33-77 новостройки, как всегда без комиссии по цене застройщика или ниже. Пишите в ватсап или звоните. Я знаю рынок очень хорошо.
Подписывайтесь на канал, здесь много интересного!