На мартовской сессии Центробанк впервые с 2018 года принял решение о повышении ключевой ставки. Она выросла на 0.25п.п. до 4.5% годовых. И многие аналитики уже говорят о том, что расти КС будет и дальше. А, значит, будут дорожать и кредиты всех видов. Не будет исключением и ипотека. Так что же делать: как можно быстрее покупать квартиру или подождать? Разбираемся вместе с экспертами «ЛионКредит».
Начнем с того, что ипотека уже стала дороже рекордно доступных предложений 2020-го года. Удорожание не повсеместное, но затронувшее значительную долю банков. Ставки возросли в среднем на 0.25-0.5%. А на фоне подъема КС едва ли стоить их уменьшение в ближайшем году.
В целом, сейчас есть все условия для удорожания кредитов. Долговая нагрузка на население критическая, инфляция опережает прогнозы, пик экономической опасности пройден – в таких условиях сохранять дешевые кредиты не просто невыгодно, но и отчасти опасно. К тому же ЦБ давно уже говорит о том, что пора ужесточать политику кредитования населения. Так что долгосрочное повышение ставок практически неминуемо.
Кроме того, сам факт повышения ставки рефинансирования, пусть и всего на 0.25%, символизирует перемену трендов. Если последние несколько лет ставки стабильно снижались, то теперь они начнут столь же стабильно повышаться. И такой переход от падения к росту нельзя назвать одномоментным – кредитные ставки были стабильны уже почти полгода.
Таким образом, удорожание кредитов можно смело считать неизбежным. Однако оно едва ли будет резким – эксперты прогнозируют первую волну на уровне 0.25-0.5%. К тому же каждый банк может сам определять, поднимать ли ему ставки, и если да, то когда, на сколько и на какие именно продукты.
Сейчас же проценты по кредитам все еще держатся на исторически минимальных значениях. Следовательно, возможность взять самую выгодную ипотеку по-прежнему сохраняется. Кроме того, ряд крупных банков уже отметили, что решение об изменении ставок они будут принимать с учетом рыночной динамики.
Не исключено, что, пока ставка рефинансирования подросла совсем незначительно, повышать ипотечные ставки многие кредиторы не станут. Поэтому в краткосрочной перспективе выгодные условия сохранятся практически по всему рынку. Дальнейшее развитие ситуации будет определяться решениями ЦБ и реакцией крупнейших кредиторов, за которыми потянется и весь рынок.
На сколько могут подняться ставки
Минимальные ставки по жилищным кредитам традиционно рассчитываются по формуле: КС + 2.5-3.5%. Поэтому, если в апреле ЦБ поднимет свою ставку еще на 0.25п.п., то ипотека может подорожать до 7-7.5 процентов. Если же рост КС будет сохраняться весь год, то к декабрю она может достичь 6.5% – в этом случае ипотечные ставки потенциально могут подняться и выше уровня в 10%. Разумеется, это наиболее пессимистичная оценка, однако 8.5-9% годовых – это вполне реальный прогноз на год.
В то же время девелоперы считают, что рост ставок до 9-10% был бы необоснованным. В частности, в ведущей строительной компании России ПИК, говорят, что даже после того, как 1 июля завершится госпрограмма льготного кредитования, ставки на квартиры в возводимых ей домах не поднимутся выше 6.5%.
Повышение во благо
Принесет поднятие КС и свой положительный эффект. Жилищный рынок сейчас очень перегрет, во многих регионах отмечается дефицит предложений, цена квадратного метра бьет исторические рекорды. Незначительное же удорожание слегка охладит покупательскую активность, рынок начнет стабилизироваться, а спрос и предложение сбалансируются. Главный же эффект, который может принести повышение ипотечных ставок, – нормализация стоимости жилплощади.
Разумеется, сам факт роста процентных ставок неприятен психологически. Однако, несколько охлаждая рынок, он в конечном итоге может сделать квартиры даже дешевле. И чем больше будет доля собственных средств, тем ощутимее будет выгода. Поэтому имеет смысл основные силы направить на формирование первоначального взноса.
И все-таки: покупать или ждать?
Даже если продажи жилья серьезно просядут после отмены льготной ипотечной программы, не стоит надеяться на быстрое и ощутимое удешевление жилплощади. Более того, последние месяцы действия программы субсидирования только подогревают спрос – очень многие сейчас стараются «влезть в последний вагон». Поэтому стимула для снижения цен сейчас нет. При этом 1 кв.м новой квартиры в Новой Москве сейчас стоит порядка 180 000 руб. – а это больше прошлогодних показателей аж на 36%.
В сегменте массового жилья цены на новостройки по-прежнему стабильно прибавляют по 5-6% в месяц. А спрос и не думает падать. Сначала умы будоражили сообщения о скором завершении льготной программы. Теперь муссируются слухи о повышении ключевой ставки едва ли не в разы. И до начала второго полугодия цены на квартиры, скорее всего, будут продолжать расти. Затем рост замедлится и даже, может быть, сойдет на «нет». Однако для их снижения пока нет никаких объективных стимулов.
Таким образом, сейчас нужно, прежде всего, объективно оценить финансовые возможности и потребности. Сопоставьте цену желаемой квартиры с объемом собственных и кредитных средств, рассчитайте, сколько придется отдавать на погашение ипотеки и, что особенно важно, сколько будет после этого оставаться в вашем семейном бюджете. Ведь жилищный кредит – это стайерская дистанция, на которой особо важен комфорт. А незначительное повышение ключевой ставки здесь играет далеко не главную роль.
Читайте также:
Больше миллиона российских заемщиков — потенциальные банкроты
Как взять кредит под залог чужой квартиры
Может ли банк отказать в кредите из-за возраста