В моей практике встречалось много интересных и сложных случаев. Давайте разберём вопрос о том, что же делать, когда вы, например, вступили в наследство и хотите продать квартиру, а другие собственники против. И в любом другом случае, когда не удаётся найти компромисс.
Скажу сразу, если у одного из долевых собственников есть возражения против продажи квартиры, по закону данную квартиру нельзя продать как единое целое. Это предусмотрено Гражданским кодексом- если квартира приватизирована на нескольких человек (то есть находится в долевой собственности), то она продается по соглашению всех собственников.
Принуждение собственника к продаже его доли незаконно и может являться основанием для признания заключенной сделки впоследствии недействительной.
Но выход есть.
В первую очередь вы должны соблюсти условия преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ), то есть предложить другому собственнику выкупить ваши доли по цене предложения их третьему лицу. Если он не выкупает доли в установленный срок, вы можете спокойно распоряжаться своими долями.
Далее есть два варианта событий:
1️⃣ Выделить долю в натуре.
Вы выделяете размер доли не в так называемой идеальной доле (1/3 квартиры), а в реальной - доля или доли соответствуют комнате или комнатам в спорной квартире.
Таким образом, Вы имеете коммунальную квартиру, каждая из комнат которой может быть предметом самостоятельной сделки, в том числе купли-продажи, дарения и других.
Если согласия среди собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в судебном порядке.
2️⃣ Продать идеальную долю.
Конечно, идеальные доли также могут быть проданы, но их стоимость ниже, они подразумевают совместное пользование всеми помещениями квартиры каждым из собственников. А это неудобно и невыгодно будущим приобретателям.
Учтите, что всегда выгоднее договориться и пойти на мировую. Денежные потери могут составить порядка 20-30% по сравнению с продажей квартиры целиком, если сделку проводит неопытный риэлтор.
Идеальная доля - это та доля, которая не имеет реального содержания в виде конкретного имущества. Есть понятие "реальная" доля - это доля, которая выделена, например, в виде отдельной комнаты или части дома. Идеальная доля - просто доля в праве собственности, однако без выделения в конкретный объект или его часть (комнату, например), в вашем случае собственникам принадлежит по 1/2 доли в праве каждому.
Владение долей позволяет собственнику продать ее в любое время, без суда и согласия остальных. ст. 246 Гражданского кодекса РФ ,т.е. позволяет собственнику распоряжаться своей долей по своему усмотрению: дарить ее, продавать или обменивать.
Но есть условие, которое надо соблюсти, чтобы все было по закону.
Если вы продаете долю, то у участников долевой собственности есть преимущественное право покупки. То есть сначала вы должны предложить выкупить вашу долю другим собственникам квартиры ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки.
Сообщить о предстоящей продаже нужно письменно. На то чтобы воспользоваться правом первоочередной покупки дается месяц.
Федеральная нотариальная палата даже составила методические рекомендации по соблюдению преимущественного права покупки доли и советует обязательно описывать сам объект недвижимости, цену продаваемой доли, порядок расчетов и сроки передачи имущества.
Если остальные участники долевой собственности не купят эту долю в течение месяца со дня извещения, то продавец имеет право продать ее любому другому человеку. В том случае, если другие жильцы письменно откажутся от покупки, то долю можно продать раньше, чем через месяц.
По закону «О государственной регистрации недвижимости» сделки купли-продажи долей в квартире обязательно должны быть нотариально заверены. Если квартира продается постороннему лицу, нотариус обязан проверить соблюдение преимущественного права покупки других собственников квартиры.
Существуют ли другие способы продажи доли?
Помимо стандартных способов продажи доли, существует ряд иных возможностей постараться обойти моменты с преимущественным правом другого владельца.
- Вместо составления договора по продаже имущественной части можно оформить договор дарения. В этом случае соглашение другого хозяина не требуется, так как сделка будет проходить на безвозмездной основе.
- Заключение договора займа, передать покупателю собственную часть жилья в качестве просрочки суммы.
Общая стоимость всего жилья при продаже может быть значительно выше, чем сбыт по отдельным долям владельцами. Но насильно заставить продать квартиру всех владельцев нельзя, каждый имеет право отказаться от предстоящей сделки и не продавать свою выделенную часть.
Можно ли продать долю без уведомления других собственников?
Уведомления на предоставление преимущественного права выкупа продаваемой доли является обязательным условием совершения сделки купли-продажи. Если продавец решил обойти такой момент и оформил договор купли-продажи, то это приведет к полному аннулированию сделки.
В том случае если продавец своей части имущества не прошел процедуру предоставления прав выкупа другими хозяевами, то владельцы в своем иске могут потребовать от суда перехода права быть покупателями в свою сторону. Данное правило предусмотрено статьей № 250 ГК РФ.
На обращение в суд с таким требованием законодательство предусматривает срок 3 месяца с того момента, когда владельцы обнаружили факт нарушения.
Также суд разбирает вопросы, связанные с неверно указанной стоимостью доли в уведомлении. Например, в оповещении других владельцев указано завышенная стоимость, а в договоре меньшая. Это также является нарушением преимущественного права стать покупателем другого владельца.
А как продать квартиру которая принадлежит на праве совместной собственности?
Случае продажи недвижимости, когда она принадлежит на праве совместной собственности чаще встречаются в сделках между супругами, которые находятся в официальном браке или разводе, но владеют общей недвижимостью. В данном случае при желании одного из супругов продать принадлежащую ему часть, высылать уведомление о намерении продать,другому супругу не нужно. Для продажи всей квартиры нужно будет согласие обоих, а также наличие их подписей на договоре продажи объекта.
Если договориться о продаже не получается , то раздел такой недвижимости происходит через суд или делится на доли, которые затем можно продать.
Раздел данной недвижимости будет происходить равными долями, как супругу, так и супруге. При наличии несовершеннолетних детей, размер долей будет отличаться, так же и при ненадлежащем отношении к общему бюджету семьи одного из супругов. Квартира может быть передана в собственность одному из супругов, но только при условии разовой выплаты за другую часть жилья.