Сегодня многие занимаются сдачей жилья внаем. Для кого-то это основной источник дохода, для кого-то - дополнительный, но и в том, и в другом случае – это очень ответственное занятие, сопряженное с большим количеством проблем, избежать которых можно только сдавая квартиру легально.
Официальной статистики на этот счет не существует, но по экспертным оценкам две трети квартир в нашей стране сдается нелегально, что чревато как претензиями со стороны налоговой, так и проблемами с квартиросъемщиками.
Налог платежом красен
Разумеется, Федеральная налоговая служба (ФНС) не следит за гражданами. За нее это делают бдительные соседи, управляющая компания и полиция. Первым может не понравиться, что в квартире напротив очень часто меняются жильцы, или их поведение. Коммунальщики могут заподозрить нелегальную сдачу жилья, если их не пустят в квартиру при возникновении какой-то аварийной ситуации. С участковым вообще все просто: в его должностной инструкции закреплен периодический обход квартир на вверенной территории. Более того, пожаловаться в налоговую пред отъездом могут даже сами арендаторы, особенно если у них не сложились отношения с арендодателем.
И уж если налоговая любым из способов узнает, что гражданин занимается возмездной арендой жилья и не платит с этого дохода налоги, придется отдать не только долг, но и заплатить штраф в размере 5 процентов от неуплаченного налога, но не менее 1 000 рублей.
Экономия на спичках и ее последствия
В свое время ФНС в своей рекламе активно использовала слоган о том, что вовремя уплаченные налоги берегут крепкий сон граждан. По отношению к аренде квартир он справедлив на 110 процентов. Ставка налога довольно скромна, а попытки уклониться от его уплаты чреваты большими проблемами с коммунальщиками, соседями и арендаторами, которым без зарегистрированного в ФНС договора будет очень сложно предъявить аргументированные претензии, даже если они разнесут всю квартиру или перестанут платить за жилье.
Сдаем правильно
Легально сдать квартиру можно несколькими способами:
- В качестве физического лица.
- В качестве юридического лица
- В качестве самозанятого
- Оформив патент.
В первом случае ставка налога будет составлять 13 процентов, во втором – 15, в третьем – 4. При оформлении патента размер налога рассчитывается индивидуально, исходя из площади сдаваемого жилья и района, в котором оно расположено.
Но как бы ни сдавалась квартира, в налоговую нужно подавать один и тот же комплект документов:
- Договор аренды с указанием срока его действия и размера платежей.
- Акт приема-передачи.
- Документы, подтверждающие право собственности на жилье.
- Паспорт собственника.
После регистрации договора (она должна произойти строго до 30 апреля) налоговая до 1 июля должна рассчитать размер платежа.
Грустная история
После смерти бабушки Татьяне досталась двухкомнатная квартира в добротном сталинском доме в московском районе Щукино. Девушка уже была обеспечена собственным жильем и переезжать не собиралась. Делать капитальный ремонт в квартире тоже не хотелось, так что она решила сдавать квартиру «как есть». Дом был недалеко от метро, потенциальных квартирантов хватало, одна семейная пара приглянулась Татьяне больше других: в зрелом возрасте, без детей, с высшим образованием, оба работают. Респектабельный внешний вид квартирантов помог Татьяне убедить себя в том, что арендный договор – это «формальность» и что его можно заключить и в устной форме. Первые несколько месяцев все было неплохо. Квартиранты исправно платили за жилье и коммуналку, а потом как отрезало. Сначала они рассказывали про то, что потеряли работу и попросили отсрочку, потом Татьяна месяц не могла до них дозвониться. А на четвертый месяц ей было сказано, что денег она больше не увидит и что ей придется с этим смириться. Договора-то нет!
В отчаянии Татьяна бросила клич по соседям с просьбой поделиться опытом. Одна из подруг вспомнила, что видела в социальной сети «Привет, сосед!» пост на аналогичную тему и порекомендовала в ней зарегистрироваться. Полезная информация в соцсети действительно обнаружилась, но не в виде поста, а в виде отзыва человека, ранее уже решавшего такую же проблему.
Чужой опыт помог Татьяне. Она обратилась с заявлением к участковому, в котором чистосердечно призналась в незаконной сдаче жилья, заплатила штраф в налоговой, после чего вернулась в свою квартиру уже с полицией. Квартиранты не ждали такого поворота событий, поэтому собрались быстро. Больше Татьяна в опасные игры с «серой» арендой не играла.