В офис продаж этого апарт-отеля я попала не по своей воле. Меня заставили пытками.
Это всё моя феерическая карьера тайного покупателя. Нужно было проверить, как работает отдел продаж. Завлекательно продают или не очень?
В процессе проверки неожиданно я сама заинтересовалась.
Итак. В неплохом районе, недалеко от метро Черная речка (центр близко), в двух остановках от центра города строят такой вот человейник. На этаже – много-много-много маленьких комнаток (общая площадь 18-20 метров). В каждой комнате санузел, мини-кухня, кровать.
Предлагают купить долю в этом человейнике: одну конкретную комнату.
Минимальная стоимость, - 3650 тыс руб со всеми скидками. (18 метров без балкона, прямо под окном проезжают электрички).
Да! Еще нужно заплатить за внутреннюю отделку и мебель. Еще 435 тысяч рублей. Отказаться от отделки нельзя.
Дальше жить в этой комнате можно не больше, чем 90 дней в течение года. В остальное время она будет сдаваться. Сдавать ее будет управляющая компания (отказаться от их услуг нельзя).
Но надо будет имущество застраховать, - тоже обязательно.
Если арендаторы что-то испортят, - то платить будете вы. (правильно, вы же собственник!). А потом вам страховая возместит убытки. Если они являются страховым случаем. А что будет страховым случаем? Так этот вопрос вы со страховой и решайте, причем здесь УК?
-А.. как я смогу контролировать, сдавалась моя комната или нет?
- Управляющая компания отправит вам отчет. Как вы сможете проверить достоверность отчета? А вы что, не доверяете нашей компании? Как нет?? Ну тогда мы с вами не сработаемся, извините
( это почти дословно мой диалог с менеджером по продажам).
Дальше разговор еще интереснее:
- Какая предполагается стоимость аренды для клиентов этой комнаты?
- А зачем вам знать, точные цифры потом озвучит УК. Ну хорошо, среднегодовые значение – около 3 тысяч в сутки.
Предварительные расчеты о планируемой загрузке номеров, их стоимости в зависимости от сезона? У нас их нет, знаете ли. Мы как-то не планировали..
Но расходы озвучивают: коммунальные услуги и стоимость работы УК – от 5 до 6 тысяч в месяц или 66 тысяч в год.
Налог на собственность (если считать по ставке 2% от 4 млн), - 80 тысяч в год. А еще ведь потребуется оплатить налог на доход от сдачи в аренду!
Округлим и прибавим страховку, - получается, ежегодные расходы 150 тысяч.
При оптимистично-реалистичных подсчетах выручка будет около 360 тыс в году. Минус расходы и налоги, - итого на руки чистыми около 180 тысяч.
Теперь вспоминаем, что изначально мы вложили в это мероприятие чуть больше 4 миллионов рублей.
Итого доходность немного не дотягивает до 5%.
Как вы думаете, это действительно привлекательный инвестиционный проект? Вы бы стали вкладывать деньги на таких условиях?
А какова же должна быть загрузка, чтобы обеспечить заявленные в рекламе 16%?
По моим расчетам, - чтобы добиться таких цифр, комната должна сдаваться не меньше, чем 23 дня в каждом месяце. Круглый год.
Мне это все кажется странной аферой. Сомнительной. Почему не говорят, сколько денег планируют получать в месяц. Почему не озвучивают стоимость номеров. Как они смогут сдавать столько одинаковых номеров хотя бы летом, в высокий сезон. Как защищен собственник от произвола УК. Одни вопросы без ответов у меня.