С 1 июля 2019 года в России долевое участие в строительстве осуществляется через эскроу-счета в уполномоченных банках. Система поначалу вызывала скепсис у большинства участников рынка, но постепенно начала приживаться. Только за первые два месяца 2021 года объем средств на эскроу-счетах в банке ДОМ.РФ увеличился на 25%.
Плюсы и минусы эскроу-счетов
Первый и главный плюс — отсутствие обманутых дольщиков, число которых в 2019 году, по данным Минстроя РФ, составляло более 133 тысяч. На тот момент в стране было более 2000 проблемных долгостроев.
Второй – снижение зависимости застройщика от продаж, считает генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи» Денис Бобков. «Когда произошла вся эта история с пандемией, стройки и продажи остановились. Спрос сильно упал. Но это практически не сказалось на застройщиках, так как, можно сказать, что проектное финансирование при падении спроса сыграло роль «бампера» для застройщика. С эскроу-счетами он получает меньшую зависимость от поступления денежных средств от дольщиков», — пояснил Бобков.
Первый минус — банки не всегда готовы кредитовать застройщиков. Большинство банков готовы дать кредит, если видят, что у компании много интересных и масштабных проектов, однако средним и малым предприятиям зачастую приходится уходить с рынка.
Второй минус — снижение маржинальности для инвестора. Застройщику приходится платить проценты по кредиту. Деньги на эскроу-счете не приносят прибыли застройщику, а проценты по кредиту закладываются в цену квартиры. Становится невыгодным покупать жилье на начальном этапе по ДДУ (договору долевого участия): раньше цена на этапе котлована была ниже конечной на 30–50%, а уж 20% можно было гарантированно заработать. Сейчас максимум, на который может рассчитывать инвестор в недвижимость, – 10-15%.
Третий минус — снижение качества строящихся объектов. Банк может сохранить ваши деньги, но не может проконтролировать качество строительства. Из-за того что теперь застройщики имеют весомый стимул поскорее сдать объект, чтобы получить все деньги дольщиков, качество строительства может хромать.
5 главных вопросов про эскроу-счета
1. Чем эскроу отличаются от прежней системы инвестирования в недвижимость?
Теперь собранные на квартиру деньги вы несете не застройщику, а в банк, который работает с этим застройщиком. Таких уполномоченных банков 96. Договор заключается и с банком, и с застройщиком, который получит вложенные вами средства только после выполнения обязательств. Если застройщик решит все бросить, то внесенная на счет сумма будет вам возвращена банком.
2. Кому принадлежат деньги на эскроу-счете?
По закону деньги на эскроу-счете принадлежат депоненту. То есть тому, кто их внес в банк. Сторона, которая в дальнейшем должна получить эти деньги, после того как выполнит все условия подписанного договора, – бенефициар. Третья сторона – банк, который выступает посредником и замораживает внесенную депонентом сумму, называется эскроу-агент.
Ирина Михеева, ведущий юрисконсульт КСК Групп: «Договор эскроу всегда дополняет какой-то основной договор – договор долевого участия, купли-продажи недвижимости, бизнеса и т.п. В договоре на открытие счета эскроу должны быть указаны все существенные условия сделки: наименование продаваемого товара, сроки оплаты и т.п.
Кроме того, в договоре необходимо определить перечень документов, которые бенефициар обязан предъявить банку как доказательства исполнение условий сделки и прописать обязанность банка проверить представленные документы (например, при покупке недвижимости – выписка из ЕГРН; при покупке автомобиля – Свидетельство о регистрации транспортного средства)».
3. Могу ли я забрать деньги из банка, если захочу расторгнуть договор с застройщиком?
Так сделать не получится. В договоре будет четко прописано, когда и при каких условиях расторгается договор и в каком случае вы сможете забрать свои деньги. Ситуация «просто расхотелось» не предусмотрена.
4. Какой максимальный срок действия договора эскроу?
Договор будет действовать пять лет, даже если в нем указан больший срок. По истечении срока действия договора имущество возвращается депоненту (если бенефициар не выполнил обязательства) или передается бенефициару (если есть основания для передачи). Однако депонент и бенефициар вправе согласовать иные варианты распоряжения деньгами по истечении срока.
5. Что будет при банкротстве банка, где у меня эскроу-счет?
Если ваш вклад в банке по эскроу-счету в пределах 10 млн рублей, то возврат этих средств вам гарантирует государство, а возвратом занимается Агентство по страхованию вкладов.