Приобретая жилье по ипотеке, люди думают, что это на всю жизнь. Но время идет, ситуация может измениться: нужно переехать в другой город, расширить жилую площадь, становиться невыносимо тяжело платить кредит. Встает вопрос о продаже квартиры или дома. Такая ситуация вызывает множество вопросов. Важно четко представлять, как законно осуществить подобную сделку. Перед тем, как обратится за помощью к агенту по продажам, лучше самому разобраться в правах и обязанностях всех заинтересованных лиц.
Перечитывая кредитный договор, стоит обратить внимание на наличие моратория на досрочное погашение займа и на его срок. В случае когда мораторий в договоре присутствует, нужно попытаться уладить этот вопрос. Возможно, что этот пункт удастся исключить из договора, либо изменить срок. Обязательным условием при продаже квартиры является извещение банка о своих планах. По такому вопросу нужно обращаться к начальнику отдела, рядовой менеджер не сможет решить вопрос. Вполне может быть, что банкиры откажут в возможности продажи заложенного жилья. Если согласие финансового учреждения получено, стоит обсудить возможные схемы такой сделки. Ипотечная недвижимость может быть продана третьему лицу следующими способами: получение задатка на покрытие кредита от покупателя, помещение денег в банковскую ячейку, на аккредитивный счет, или переоформление ипотечного договора на покупателя. Рассмотрим особенности каждой схемы.
Первый способ
В случае получения задатка для погашения кредита, банк снимает все обременения с имущества. После чего необходимо оформить продажу в регистрационной палате. Важным пунктом при таком способе продажи является составление договора, в котором будет указана выдача задатка. Это нужно для того, чтобы в случае, если продавец передумает заключать сделку, задаток можно было получить назад в необходимом размере и он не считался авансом. Даже если продавец выдал расписку о получении денег, это не заставит его заключить сделку и зарегистрировать ее в будущем. В случае возникновения проблем, суд не поможет разрешить спор.
Второй способ
При втором способе продажи деньги покупателем передаются в банковскую ячейку кредитора. Необходимо получить письменное согласие банка, чтобы совершить сделку. После регистрации купли-продажи средства для погашения кредита уходят на погашение, продавец получает оставшееся. Банк должен выдать приобретателю документы, которые необходимы, чтобы снять залог. В регистрирующий государственный орган обращается уже покупатель, у которого есть все документы. Существует вариант, когда покупатель помещает деньги на аккредитивный счет, к котором указаны условия перевода средств в исполняющий банк продавца. Условие заключается в том, что бывший владелец сможет получить деньги, предъявив банку зарегистрированные документы о переходе права собственности к покупателю и о снятии залога. Необходимой является регистрация сделки и снятия залога. Продавец получает полагающиеся ему деньги в своем банке, в который они поступают от банка-эмитента, клиентом которого является покупатель квартиры.
Третий способ
Схема, при которой кредитный договор перезаключают на покупателя, используется в случае, когда покупатель не имеет достаточно средств для полного выкупа имущества. Если банк согласен на такую сделку, то нужно заключить договор перевода долга. К покупателю переходят все обязательства по ипотечному договору.
Определяя, какая схема будет подходящей в каждом конкретном случае, нельзя забывать о необходимости согласования этого вопроса с банком. Согласие трех сторон является обязательным условием для легальной перепродажи ипотечной недвижимости.
Продавали заложенную квартиру? Делитесь мнением в комментариях.
Другие полезные статьи:
Мошенник ждать не станет или еще один способ отъема денег у покупателей недвижимости
4 способа покупки и продажи квартиры за наличные
Как быстро продать недвижимость. 2 важных этапа