Недавно ко мне обратился друг за консультацией. Хотел купить квартиру в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК). Я его спросил: «Виталий, ты забыл как мы с тобой однажды уже участвовали в подобной авантюре»? Он оформил ипотеку.
Свою квартиру мы с женой покупали в кредит вступив в жилищно-строительный кооператив. На тот момент мы вообще ничего не знали о том, как устроен рынок недвижимости, какие могут быть риски, - просто решили купить квартиру, увидев рекламу. Хоть и было это в декабре уже далекого 2001 года, но с тех пор законодательство в отношении ЖСК не изменилось и риски остались прежними. А стать риэлтором меня подтолкнула, отчасти, эта история.
Закон об ипотеке был принят в России еще в 1998 году, но в то время это еще была экзотика и мало распространенным явлением. Мы про него даже не слышали в то время. Возможно, рекламы было мало.
Стоила квартира в новостройке в Екатеринбурге, площадью 120 кв.м. на тот момент 1 645 000 рублей или около 32 000 долларов США. На сегодняшний день эти цифры выглядят фантастически, т.к. сейчас эта квартира стоит не менее 10 000 000 рублей и больше 100 000 долларов США. Но в то время 32 000 долларов – это были очень большие деньги для нас. У нас было скоплено около 5 000 долларов (около 300 000 рублей), на остальную сумму застройщик оформил кредит на 30 лет.
Договор с застройщиком был заключен в формате ЖСК – жилищно-строительный кооператив. (в то время это была распространенная форма взаимодействия застройщиков с клиентами). Застройщиком была – Урало-сибирская строительная корпорация, ей же и принадлежал ЖСК. Причем деньги мы внесли застройщику именно долларами, по курсу. И стали пайщиками кооператива.
В то время долларами можно было рассчитаться в магазине, в гостинице, в ресторане, и даже таксисты их принимали. Такие времена были.
Погасили мы этот кредит за два года. Помогло то, что на тот момент зарплата у меня была в долларах, а супруга активно занималась сетевым маркетингом, и я ей тоже в этом помогал. Доллар постоянно подрастал, но без резких скачков. Когда супруга достигла в сетевом маркетинге очередной ступени, ей выдали автомобиль - Фольксваген Гольф, который в то время в максимальной комплектации стоил чуть меньше 25 000 долларов США. Но мы не стали забирать этот автомобиль из салона автодилера – он выплатил нам его стоимость, удержав 15 процентов. Сумму, полученную от продажи автомобиля - мы передали застройщику.
На тот момент это - уже было лето 2003 года и нам до полной оплаты не хватало около 300 000 рублей, которые мне пришлось занять у друзей, чтобы получить от застройщика справку о полной оплате.
В итоге к осени 2003 года мы полностью погасили кредит. Но как раз примерно в это же время стали расти цены на недвижимость, если мы покупали квартиру по цене 13 700 рублей за м.кв., то осенью 2003 года стоимость одного метра стала уже 20 500 рублей и продолжала расти.
Сдача дома была намечена на начало 2004 года. Рост стоимости был вызван ростом доллара и подорожанием строительных материалов. У застройщика начались проблемы. Ему не хватало денег на достройку дома. И мы рисковали потерять если не все, то очень много. Дом мог превратится в долгострой. Но благодаря очень удачным стечениям обстоятельств, я повторяю – очень, очень удачным, дом все - таки сдали, хотя и с существенными нарушениями - подъезды были не покрашены, отсутствовала электрическая сантехническая разводка, не было бетонной стяжки, отсутствовало благоустройство двора. Т.е. были нарушены все условия первоначального договора.
Летом 2005 года мы все же получили долгожданное свидетельство о праве собственности.
Директор компании застройщика к тому времени уже был осужден на 8 лет колонии. Сама компания обанкротилась. Хотя лично я не считаю его мошенником, он просто не рассчитал свою деятельность и риски, а произошло следующее – человек заключал договора на продажу квартир по фиксированной цене и не рассчитал возможного удорожания себестоимости и таким образом, просто стал жертвой обстоятельств непреодолимой силы.
Чем отличается участие в ЖСК от покупки квартиры в ипотеку сегодня. По договору и в том и в другом случае цена на квартиру фиксируется. Но в случае с ЖСК вы становитесь пайщиком кооператива, а соответственно сами несете ответственность за действия правления и председателя ЖСК. Если вдруг происходит ситуация которая произошла с нами. и стоимость строительных материалов начинает расти и денег, которые вы внесли в качестве пая за вашу строящуюся квартиру не хватает для завершения строительства, то председатель правления ЖСК может попросить или потребовать внести дополнительные средства. Таким образом стоимость квартиры может вырасти. Но это позитивный исход, при условии, что все пайщики понимают, что им грозит и вносят дополнительные средства, но чаще бывает по другому. Т.к. изначально пайщики не готовы к такому обороту событий, и всегда надеются на лучшее, то дополнительные средства вкладывают не все, а кто-то обязательно обращается в прокуратуру с жалобой.
Спасибо за внимание, дорогой читатель, надеюсь рассказ понравился. Ставьте отметку «нравится», подписывайтесь на канал.