Схема в заимодействия структурных подразделений кредитной организации в процессе ипотечного кредитования, их функции
Для решения вопроса относительно выдачи кредита банк требует от заемщика предоставления определенного комплекса документов. Их число и содержание может быть дифференцированным для разных категорий клиентуры. Однако для организаций примерный перечень включает такие документы:
· Заявление-анкета;
· Паспорт гражданина Российской Федерации (ксерокопия всех страниц);
· Документы о размере доходов и удержаний за последние 6 месяцев по форме 2-НДФЛ или по форме банка;
· Копия трудовой книжки или трудового договора. Копия должна быть заверена работодателем.
Представленные клиентом документы тщательно анализируются, проверяется их достоверность. А именно:
-выясняется с помощью единой базы данных кредитная история заемщика и размер
долга по ранее полученным ссудам;
- определяется платежеспособность заемщика;
-пакет предоставленных документов направляется юридической службе и отделу безопасности банка.
Юридический отдел ПАО Сбербанка России анализирует представленные документы
с позиции правильности оформления и соответствия функционирующему законодательству.
Служба безопасности Банка проводит проверку сведений, представленных в анкете.
По итогам проверки и оценки документов юридическая служба и отдел безопасности составляют заключения, которые передаются в кредитный отдел.
В случае положительного решения вопроса относительно выдачи кредита состав- ляется кредитный договор
Кредитный договор – это двусторонний договор, который заключают между собой кредитор и заемщик. В соответствии с данным договором банк обязуется одолжить денежные средства (кредит) заемщику, а заемщик обязуется в срок возвратить их.
Кредитный договор составляется в письменной форме. Он признается действительным только при соблюдении всех норм его заполнения.
Анализ рынка ипотечного кредитования с использованием закладных в Российской Федерации за 2016-2018 гг.
Сегодня развитие ипотечного бизнеса позитивно влияет на реальный сектор экономики, вследствие чего приостанавливается спад производства в ряде отраслей промышленности, возникает возможность модернизации производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции практически во всех отраслях. Это в свою очередь: увеличивает экономический потенциал страны, содействует ее выходу не только из инвестиционного, но и из инфляционного кризиса. Формирование рынка ипотечного кредитования способствует преодолению социальной нестабильности в обществе, которая обычно сопровождает экономический кризис. В связи с этим особую актуальность сегодня приобретает изучение и анализ состояния рынка ипотечного жилищного кредитования в России.
Анализируя данные необходимо отметить, что на фоне общего сокращения количества действующих кредитных организаций, которые снизились по итогам анализируемого периода на 204 еденицы и составили 680 едениц, количество кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты, показали также отрицательную динамику по итогам 2018 года. Всего за период 2016 - 2018 гг. количество кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты, снизилось на 136 едениц и составило на 01.10.2018 г. 499 еденицы.
В течение анализируемого периода отмечается значительное снижение количества выданных ипотечных жилищных кредитов на 01.10.2018 г., в том числе, как в валюте РФ (на 95097ед.), так и в иностранной валюте (на 575 ед.).
Так, на 01.01.2016 г. объёмы выданных ипотечных жилищных кредитов снизились – с 1 215 518 до 1032869 млн. руб, т.е. (182649 млн. руб).
Следовательно, также наблюдается снижение выданных ипотечных жилищных кредитов в иностранной валюте с 01.10.2016 по 01.10.2018гг. на 4864 млн. руб., и составили на 01.10.2018г.- 1 508 млн. руб.
Динамика просроченной задолженности по предоставленным ипотечным жилищным кредитам исследована в Приложении .
За и сследуемый период наблюдается рост задолженности с просроченными платежами за период: от 1 до 30 дней на 33412 млн. руб, по сравнению с 2016годом, от 31 до 90 дней на 11020 млн. руб., по сравнению с 2016годом, от 91 до 180 дней - на 5693 млн. руб., сравнению с 2016годом, свыше 180 дней на 55687 млн. руб., сравнению с 2016 годом.
Одним из важнейших параметров ипотечного кредитования являются процентные ставки по выдаваемым ИЖК. Динамика процентных ставок рассмотрена в Приложении.
Для ставок по рублевым ипотечным жилищным кредитам характерен рост по итогам 2015 г., когда средневзвешенные процентные ставки выросли с 12,2% до 13,7%. Далее с течение 2016 – 2017 гг. отмечалось снижение процентных ставок – до 12,7%.
Ставки по инвалютным ипотечным жилищным кредитам выросли в течении 2014-2015гг г. с 9,4 до 10,1%, а в течение 2016 – 2017 гг. отмечалось их последовательное снижение – с 10,1 и 8,7% соответственно.
Как показано в Приложении, по состоянию на 01.10.2064 и 01.10.2018 гг. были снижены объёмы рефинансирования на 18,8 и 19,7%% соответственно. На 01.10.2016 г. объёмы рефинансирования выросли на 69,1% и составили 109205 млн. руб. (по сравнению с 64575 млн. руб. годом ранее). На 01.10.2017 г. отмечено снижение объёмов рефинансирования на 6,7% до 101851 млн. руб. На 01.10. 2017 г. отмечается интенсивное развитие системы рефинансирования: по итогам этого периода объём рефинансирован- ных ИЖК достиг своего наибольшего значения, увеличившись на 126,3% и составив 230532 млн. руб. В целом в течение анализируемого периода объёмы рефинансирования выросли в 2,3 раза.
Проблемы и пути развития рынка ипотечного жилищного кредитования
Ипотечное кредитование в России становится все более популярным. Ипотека помогает купить жилье сегодня и оплачивать полную его стоимость в течение нескольких последующих лет, тем самым дает возможность среднестатистическому гражданину получить квартиру сразу после ее покупки. Это играет важную роль для россиян, поскольку в стране жилье стоит дорого и для большинства купить его сразу затруднительно.
В настоящее время жилищный вопрос и механизм ипотечного кредитования очень актуальны. Это одна из наиболее острых и значимых социально-экономических проблем в России. Жилищная проблема стоит перед 60 % российских семей, все они в той или иной степени не довольны жилищными условиями, вместе с тем, жилье — неотъемлемая часть жизни, одна из главных социальных потребностей, реализация которой дает людям возможность достойного проживания. Доступное жилье делает человека свободным и активным, как экономически, так и социально. Сегодня на развитие системы ипотечного жилищного кредитования и ее слабые стороны наиболее активно обращают внимание органы государственной власти. Кроме того, ипотечные ссуды дают возможность финансировать, приобретать, строить жилые, и даже производственные помещения. Таким образом, ипотека приобретает все большее значение и важным вопросом становится оценка потенциала ипотечного кредитования.
Рассматривая с точки зрения банков ипотечное кредитование, можно сделать вывод, что это довольно привлекательный метод размещения средств. Кроме того, ипотечные кредиты включены в группу резервирования и почти не «замораживают» собственные средства. А так же, по таким кредитам существует достаточно высокая процентная ставка. Ипотека является хорошим способом для развития бизнеса.
В процессе предоставления данного вида услуг населению возникают проблемы двух основных направлений — внутренние и внешние.
К внутренним проблемам можно отнести следующие:
-затягивание сроков рассмотрения поданной заявки от заемщика в кредитной
организации.
Если объектом залога является квартира и собственником этого объекта выступает
физическое лицо, как правило, заявка в банке должна рассматриваться в течение 2–3 дней
с момента предоставления всех документов;
-кредитная организация в процессе работы с потенциальным заемщиком может одобрить сумму кредита, отличную от той, которую заявил заемщик при подаче заявки, а заемщик в итоге может отказаться от выбранного варианта, тем самым может потерять определенную сумму денег, которые он возможно уже потратил при подготовке пакета документов для банка;
-требуются дополнительные расходы, вязанные с оплатой услуг риэлтерского агентства или ипотечного брокера, и при этом стоимость услуг определяет каждое агентство по-своему;
-главным вопросом остается выбор объекта недвижимости, к которому предъявляются определённые требования, например, в квартире не должно быть перепланировок, износ дома должен быть не ниже 40 %, также некоторые банки не ставят под залог квартиру, где
собственником могут выступать несовершеннолетние дети
К внешним проблемам следует отнести: ограниченную платежеспособность граждан; недостаточное количество объектов новостроек в регионах, и как правило, завышенные цены на них; отсутствие системы в законодательстве недвижимости, которую необходимо совершенствовать и реализовывать на практике; проблемы социального характера; неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства.
Также важно отметить, что в стране отсутствует схема, по которой могут взаимодействовать все участники (агентства недвижимости, застройщики, компании по оценке недвижимости, страховые компании) при оформлении ипотечных кредитов.
В настоящее время происходит замедление динамики развития ипотечного рынка страны, ожидается перераспределение сил на рынке, так как не все компании смогут продолжить работу, останутся только лидеры.
На сегодняшний день многие банки временно прекращают выдавать кредиты, другие — изменили кредитные программы, отказавшись от наиболее рискованных. Чтобы не обанкротиться, им приходится значительно увеличивать ставки, что сказывается на потребителях и потенциальных клиентах.
Для желающих купить квартиру становится, очевидно, что в ближайшее время дешевой ипотеки в России не будет. В связи с нестабильностью российской экономики и отсутствием уверенности в завтрашнем дне, наблюдается значительный спад потребительского спроса, сделки становятся единичными, а не массовыми, как было год назад.
В 2016 г. наблюдался исторический максимум ипотечного рынка в России: банками было выдано заемщикам кредитов на 1,7 трлн. руб., прирост по сравнению с 2015 г. составил 30 %, что в два раза превысило темпы роста всего рынка кредитования. Доля ипотеки в объеме всех кредитов, выданных физическим лицам, составила 15 %.
По прогнозам аналитиков, к концу 2017 г. объем ипотечного рынка увеличился не более, чем на 15 %. Однако такое предположение является больше оптимистичным, чем реалистичным. Увеличение уровня ипотечных ставок в начале 2017 г. с 14 % до 33 %, сокращение количества банков, выдающих ипотечные кредиты, ужесточение условий для получения ипотеки, снижение уровня платежеспособного населения говорит о сокращении
ипотечного рынка в будущем.
В России действует новая Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования до 2020 года. Документ утвержден распоряжением Правительства РФ от 8 ноября 2014 г. № 2242-р.
Тем же распоряжением признается утратившей силу действовавшая ранее Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года (утв. распоряжением Правительства РФ от 19 июля 2010 г. № 1201-р).
Новая стратегия принята в рамках госпрограммы "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации" (утв. постановлением Правительства РФ от 15 апреля 2014 г. № 323). Также в ней учтены решения, принятые на заседании президиума Совета при Президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике 18 марта 2014 года.
В новой стратегии говорится, что невозможно добиться повышения доступности жилья только путем расширения возможностей кредитования. Если развивать такие финансовые механизмы, как ипотека, но не изменять другие условия на рынке жилья, дисбаланс спроса и предложения может привести к росту цен на жилье. Если ипотека станет доступна неплатежеспособным слоям населения, возрастут риски для банков.
В настоящее время осуществляется подготовка программы субсидирования ставок
ипотеки. По этой программе, будет выделено 200 млрд. руб. Агентству ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) на субсидирование социальной ипотеки.
Такая ипотека предоставляет гражданам дополнительные возможности для покупки жилья на более выгодных условиях за счет льготных ставок (12,84 %), субсидий и более дешевого жилья. Однако эксперты сомневаются, что эта сумма будет способствовать поддержке рынка ипотечного кредитования в кризис. АИЖК охватывает достаточно узкий сегмент ипотечного рынка, поэтому его усилия не смогут подстраховать весь рынок ипотеки, так как программы льготного кредитования занимают небольшую долю на рынке.
Самым очевидным решением проблем является снижение ставок ипотечного кредитования. Ставки выше 15 %, по мнению многих экспертов, являются бессмысленными, так как кредит в таком случае потеряет смысл для заемщиков Безусловно, банки не будут добровольно снижать ставки, т. к. им придется работать в убыток.
В этой ситуации важную роль играет ключевая ставка Центрального банка России (ЦБ РФ). Ключевая ставка — процентная ставка, по которой ЦБ РФ предоставляет кредиты коммерческим банкам в долг на одну неделю, и одновременно та ставка, по которой ЦБ РФ готов принимать от банков на депозиты денежные средства. Она играет роль при установлении процентных ставок по банковским кредитам и оказывает влияние на уровень инфляции и стоимость фондирования банков.
Советом директоров ЦБ РФ принято решение о снижении с 16 марта 2017 г. ключевой ставки до 14 %, в связи с наблюдаемым замедлением инфляции в последнее время. Тем не менее, опираясь на историю изменения ключевой ставки, можно отметить, что в настоящее время ставка в два раза больше, чем была в марте 2016 г.
В заключении необходимо отметить, что ипотечное кредитование ведет к благоприятному социальному развитию, выступает одним из мощных факторов формирования среднего класса общества, так как дает гражданам возможность иметь частную жилую собственность. Кроме того, ипотечное кредитование способно значительно ускорить развитие экономики страны, т. к. при росте спроса на ипотечный продукт произойдет рост новостроек, это оживит некоторые отрасли промышленности, увеличит объемы производство и даст возможность его модернизировать. На наш взгляд, развитие ипотечного кредитования окажет положительное влияние на преодоление социальной нестабильности и поможет удовлетворить потребность населения в жилье.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Подводя итоги исследования необходимо сделать обобщающие выводы:
Одним из наиболее динамично развивающихся сегментов банковского бизнеса в последние годы является ипотечное кредитование.
На рынке ипотечных кредитов действует пять основных субъектов: кредиторы, заемщики, инвесторы, ипотечные агентства, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Нормативно-правовое регулирование ипотечного рынка осуществляется на основании: Конституции РФ, Гражданского кодекса РФ, Федеральных законов , Положений, Инструкций Банка России.
В России, как и во всем современном мире, основными видами кредитования населения являются ипотечное кредитование, ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам, по виду кредитора, по виду заемщиков, по способу рефинансирования, по способу амортизации долга, по виду процентной ставки, по возможности досрочного погашения, по степени обеспеченности.
Так же с помощью ипотечного кредитования ПАО «Сбербанк России» можно приобрести квартиру в новостройке или на вторичном рынке в любом регионе, где присутствует банк - вне зависимости от гражданства и места постоянной регистрации.
Технология кредитования на современном этапе под залог недвижимого имущества определяется в несколько этапов : на первом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, второй этап заключается в том, чтобы оценить потенциальную возможность заемщика ввергнуть кредит и оценить степень его обеспечения, на третьем этапе кредитный комитет рассматривает материалы полученные в процессе андеррайтинга, на четвертом этапе банк заключает с заемщиком кредитный договор, на пятом этапе осуществляется сопровождение кредита.
Проведенное исследование ипотечного кредитования РФ показало, что итоги развития рынка ипотечного кредитования в 2018 году свидетельствуют об опережающем развитии рынка ипотеки в России на фоне общего замедления экономического роста в стране.
Итоги развития рынка ипотечного кредитования в 2018 году свидетельствуют об опережающем развитии рынка ипотечного кредитования в России на фоне общего замедления экономического роста в стране. Развитие ипотечного кредитования в России развивается медленными темпами.
Отдельные негативные тенденции на рынке ипотечного жилищного кредитования имеют место быть, но в целом рынок пока выглядит достаточно надежным и сбалансированным. Конечно, нельзя не брать во внимание влияние внешнеэкономических факторов, а именно западных санкций введенные против банковского сектора и целых секторов экономики РФ. Их глубину еще предстоит оценить. Но предварительные прогнозы неутешительны: инфляция в стране ожидается на уровне 10-15%, снижение уровня ВВП может составить 3%. Антикризисный план правительства содержит 60 пунктов и рассчитан на 2017–2018 годы.
Ипотечное кредитование ведет к благоприятному социальному развитию, выступает одним из мощных факторов формирования среднего класса общества, так как дает гражданам возможность иметь частную жилую собственность. Кроме того, ипотечное кредитование способно значительно ускорить развитие экономики страны, т. к. при росте спроса на ипотечный продукт произойдет рост новостроек, это оживит некоторые отрасли промышленности, увеличит объемы производство и даст возможность его модернизировать. На наш взгляд, развитие ипотечного кредитования окажет положительное влияние на преодоление социальной нестабильности и поможет удовлетворить потребность населения в жилье.