Буквально несколько дней назад в СМИ промелькнуло сообщение о том, что одной из ассоциаций подготовлен и направлен в Минстрой РФ законопроект с предложением внести в ст.157 и 158 ЖК РФ изменения. Посыл заключается в том, чтобы коммунальные долги продавцов квартир переложить на их покупателей. Ассоциация предложила распространить положение о переходе долга за капремонт к новому собственнику на все виды платы за управление, содержание, текущий ремонт общего имущества в многоквартирном жилом доме, а также коммунальные услуги - электричество, отопление, водоснабжение.
Причина проста - за многими собственниками выставленных на продажу квартир числятся долги за ЖКУ. Продав свое жилье, бывшие собственники часто пропадают, не выплатив долги. Но пока это лишь инициатива, а как обстоит дело в соответствии с действующим законодательством?
Сперва приведу небольшой пример. Недавно к моей знакомой управляющая компания предъявила в суд иск о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг. Это был апофеоз спора, продолжавшегося между ними в течение примерно года.
Дело в том, что квартиру моя знакомая купила у предыдущего собственника. И справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг предыдущий владелец квартиры ей предоставил. Но спустя какое-то время выяснилось, что задолженность на самом деле всё-таки имеется, и ее надо оплачивать.
Знакомая, конечно же, платить отказалась. Объяснила всё управляющей компании, созвонилась с предыдущим собственником. Который, кстати, не возражал против существования задолженности и ее оплаты. Но платить, конечно же, не стал.
Закончилось всё тем, что, не получив вожделенную оплату ни от кого, управляющая компания подала в суд на мою знакомую как новую собственницу квартиры. УК проиграла бы суд, поскольку при таких обстоятельствах шансов у нее не было. Поэтому моя знакомая изложила свои доводы непосредственно руководству компании, и та от иска отказалась. На этом эпопея и завершилась, а прежний собственник квартиры так и не объявился.
А вот уже пример из судебной практики. Л. обратилась в суд с иском к своей управляющей компании о возложении обязанности исключить из лицевого счета на оплату сведения о задолженности. В обоснование требований указала, что по договору купли-продажи она купила квартиру. После приобретения данной квартиры выяснилось об имеющейся задолженности, образованной предыдущим собственником, которая составляет 343 329 рублей. При обращении к УК с требованием об исключении задолженности, накопленной предыдущим собственником, ей было отказано в перерасчете задолженности по коммунальным платежам, при этом продолжено начисление неустойки. Судом исковые требования Л. Были удовлетворены.
В силу п.1 ст.157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг (в том числе нормативов накопления твердых коммунальных отходов), утверждаемых органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном Правительством РФ.
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт (п.1 ст.158 ЖК РФ).
При этом обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.
При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт (п.3 ст.158 ЖК РФ).
Таким образом, действующее законодательство не содержит в себе норм, позволяющих управляющей компании возлагать обязательства по оплате задолженности прежнего собственника квартиры на нового без согласия последнего, полученного надлежащим образом.
С точки зрения права эта проблема решается несколькими способами.
1. Например, довольно распространены случаи, когда в договоре купли-продажи продавец обязуется погасить все имеющиеся долги по налогам, коммунальные расходы, расходы на капремонт и иные платежи, связанные с содержанием квартиры, в определенный срок.
2. Договоры о переходе права собственности на квартиру с условием о возложении на нового собственника обязанности по оплате задолженности продавца заключаются не слишком часто. При этом формулировка такого условия договора сводятся к тому, что квартира передается продавцом покупателю обремененной задолженностью по плате за жилое помещение в определенной сумме.
Обязанность по оплате указанной задолженности переходит на покупателя с момента государственной регистрации права собственности на квартиру.
Если уж говорить о соответствии таких договоренностей между продавцом и покупателем действующему законодательству, то речь в данном случае идет о переводе долга. В силу положений ст.391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо должен быть оформлен в письменной форме и допускается лишь с согласия кредитора.
Иначе говоря, одного включения такого условия в договор недостаточно, необходимо получить письменное согласие управляющей компании на перевод долга с прежнего собственника на покупателя квартиры.
Таким образом, к новому собственнику предъявляются все требования по оплате жилищно-коммунальных услуг, оговоренные продавцом, покупателем и управляющей компанией в письменной форме. Подобное условие может содержаться непосредственно в самом договоре купли-продажи квартиры, либо в дополнительном соглашении к такому договору или в ином документе.
3. Еще один способ решения проблемы - погашение имеющейся задолженности за коммунальные услуги путем предоставления продавцом скидки на квартиру. Но и это условие должно быть предусмотрено в договоре купли-продажи. По сути, здесь опять речь идет о переводе долга с прежнего владельца квартиры на покупателя, а скидка на приобретаемое жилье - лишь форма оплаты, на мой взгляд.
Коммунальщики надеются, что поправки в ЖК РФ будут стимулировать покупателей квартир запрашивать у продавцов справки об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг. Они полагают, что в случае наличия задолженности покупатель квартиры будет заинтересован в том, чтобы она была погашена за счет продавца или скидки на квартиру.
По поводу справки об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг хотелось бы отметить следующее. На мой взгляд, здесь необходимо учитывать тот факт, что каким-либо образом проверить достоверность информации, содержащейся в указанной справке, покупатель квартиры не может.
В открытом доступе такие данные не размещаются. Попытка покупателя самостоятельно получить эти данные в УК тоже заранее обречена на провал - распространение подобной информации защищается законодательством.
Таки образом, в настоящее время обязанность по оплате коммунальных долгов продавцов квартир лежит на них самих.
Какие-либо прогнозы относительно возможности внесения в ближайшее время изменений в ст.157, 158 ЖК РФ делать довольно сложно. Природа платежей за коммунальные услуги и расходов на капитальный ремонт совершенно различна. Так, коммунальные платежи являются текущими, в то время как расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме - накопительные. Более того, коммунальные платежи - это расходы собственника на содержание принадлежащего ему помещения, а капитальный ремонт общего имущества предназначен для всех людей, проживающих в многоквартирном доме.
Что называется, поживем - увидим.
Надеемся, эта статья вам понравилась и была полезна.
Если вам понравилось, не забывайте ставить лайки, оставлять комментарии и подписываться на канал, это помогает его продвижению.