Перепланировка квартиры – довольно массовое явление. Но часто, обустраивая свое жилище «под себя», люди даже не задумываются, что в последствии такую квартиру будет крайне сложно продать. Например, банк никогда не выдаст ипотечный кредит на квартиру, в которой есть неузаконенная перепланировка.
Узаконить произведенные изменения не просто, но реально. Но важно знать, что далеко не любые изменения можно признать законными. Например, категорически запрещено сносить несущие стены (а вот делать в них узкие проемы с усилением, если это позволяют технические характеристики, можно). Переносить санузел в жилую комнату нельзя, а расширить ванную за счет коридора – можно. Увеличивать балкон за счет жилой комнаты – запрещено, а сделать арку – разрешено (но выносить батарею на такой балкон нельзя).
Узаконить перепланировку можно двумя способами: подготовив и согласовав проект заранее, а также через суд, если перепланировка уже сделана. Если вы въезжаете в новую квартиру, где все равно предстоит делать ремонт, первый вариант будет предпочтительнее.
Если перепланировка только планируется
Что нужно сделать, чтобы узаконить еще только запланированную перепланировку. Заказать план в проектно-техническом бюро (за него придется заплатить до нескольких десятков тысяч). Затем этот план нужно согласовать у местных властей (как правило, в администрации района). Кроме плана переустройства нужно собрать еще целый пакет документов, в который входят технический паспорт, документы о собственности на жилье и т.д. Ждать согласования придется до 45 дней. Только после получения разрешения можно проводить ремонт и переустройство квартиры. Важно уложиться в тот срок, который будет указан в разрешении. Строительные работы лучше проводить не самостоятельно, а поручить их лицензированной строительной организации, так как позже вам придется предоставить профессиональный отчет о том, какие именно работы были выполнены.
Итак, саму перепланировку вы завершили. Увы, но это только половина дела. Далее предстоит сдать отчет о проделанной работе специальной межведомственной комиссии жилищной инспекции. Комиссия должна принять проделанные работы и выдать акт о завершении работ. Уже с этим актом и полным пакетом документов на квартиру нужно обращаться в МФЦ или БТИ, чтобы заказать новый технический паспорт.
Как правило, такой порядок оформления занимает от 2 до 4 месяцев (не включая сам срок на проведение строительных работ). Потратиться придется не только на стройматериалы, но и на оформление документов: разработка проекта, изготовление нового технического паспорта, оплата различных пошлин в целом могут обойтись в несколько десятков тысяч рублей.
Если перепланировка уже сделана
Самовольную перепланировку можно узаконить через суд. На это тоже может понадобиться несколько месяцев (до полугода). Финансовых затрат также не избежать.
Прежде, чем идти в суд, обратитесь в БТИ и жилищную комиссию. БТИ должно подготовить новый техпаспорт на квартиру с учетом произведенного переустройства. А жилкомиссия дать свой отказ в его согласовании. С этим отказом уже можно подавать иск в суд по ст. 29 ЖК РФ «Последствия самовольной перепланировки». Вместе с иском вам нужно предоставить 2 техпаспорта: старый и новый. Суд назначит строительно-техническую экспертизу, которая и должна будет решить, можно сохранить произведенные изменения или нет.
С одной стороны, судебный вариант кажется проще: не нужно заказывать проект, а потом снова вызывать комиссию для утверждения всех проведенных работ. Однако далеко не во всех случаях суд может признать перепланировку законной. Даже если вам кажется, что никакие изменения не противоречат утвержденным нормам, комиссия может выявить нарушения или запросить дополнительную информацию, для которой потребуются новые экспертизы. Более того, суд может вообще призвать вас вернуть квартиру в прежнее состояние полностью или частично. То есть нет никаких гарантий, что вы достигните желаемого результата.