Я уверена многим кажется, что купить квартиру можно легко. Ты просто выбираешь объект и идёшь регистрировать. Но! На практике есть много подводных камней, а также много лайфхаков как найти максимально выгодный вариант, оформить ипотеку под наименьшую процентную ставку, а также не попасться в руки мошенникам. Об этом я и расскажу в этой статье.
1. Кто может купить квартиру?
Если за наличный расчёт, то конечно любой гражданин России, и не только, а вот если у вас покупка планируется в ипотеку, то здесь есть ряд требований. Во-первых: ипотека в нашей стране выдаётся гражданам с учетом их возраста. Выплатить ипотеку вы должны до 75 лет! То есть если вы планируете взять ипотеку на пять лет, то вы не должны быть старше 70, если на 10 лет, то не старше 65 и так далее. Во-вторых важную роль для банков играет ваш доход. Политика в банках сильно разнится. Банкам, которые относятся к клиенту лояльно, достаточно чтоб у вас осталось 10-15 тр дохода в месяц, а на остальные денежные средства которые вы зарабатываете в месяц можно закредитоваться. В третьих, важен состав вашей семьи и есть ли у вас лица на иждивении, ну и конечно ваша кредитная история. Но по опыту скажу, что ситуации решаемы практически все!
Подведем итог: если вы покупаете квартиру за наличные, то ограничений нет, это может сделать как гражданин РФ, так и иностранный гражданин. А вот если покупка планируется в ипотеку, важно учитывать возраст (он не должен превышать 75 лет на момент выплаты ипотеки), ежемесячный заработок (хотя бы 10тр должны оставаться на 1 человека для обеспечения жизнедеятельности) и кредитная история (если она у вас сильно испорчена, вы можете оформить ипотеку на любого другого вашего родственника/друга).
2. Как правильно выбрать квартиру для покупки.
Конечно, купить вы можете всё что угодно, но потом будете годами сидеть и продавать/сдавать свою никому не нужную квартиру, или оставите ее в наследство своим детям как груз, а не как финансовый инструмент для заработка. Поэтому момент выбора объекта очень важен, и соответственно очень сложен. Не важно, для инвестиции вы выбираете квартиру или для проживания, запомните, квартира должна быть ликвидна. Для этого есть формулы просчёта ликвидности объекта. Помните о том, что когда-то вы захотите ее продать и чтобы не терять большие суммы денег при продаже, задумайтесь об этом уже при покупке. Для начало вам необходимо знать все строящиеся жилые комплексы города если выбираете новостройку, а также поддерживать связь с крупными риэлторскими организациями, если ищите вторичное жильё. Сейчас все выкладывают и ищут объекты на таких сайтах, как Авито, Юла и др. Но, сделать заключение о состоянии рынка и реальных ценах, исходя из этой информации не получится. Порядка 60-70% объявлений на таких сайтах это реклама для привлечения клиентов, даже если указано что объявление выложил собственник. Если вы хотите иметь хоть какое-то представление о рынке недвижимости, можете обратиться к сайту Дом.клик. Но всё же, информации будет очень много, структурировать её самостоятельно будет сложно. Лайфхак первый: обратитесь в единые отделы продаж новостроек. Да, есть такие организации, которые реализуют все новостройки города и не берут с покупателя процент, а также не закладывают свою комиссию в стоимость. Зарплату им платит застройщик за продажу квартиры, также как обычному отделу продаж. Пример такой компании- Объединение застройщиков. вы приходите на встречу к менеджеру, у которого нет задачи продать вам что-то конкретное, но как специалист обладающий всей информацией он сможет вам подобрать нужный объект. Вас это не обязывает на покупку квартиры именно в этой компании, но вы сможете прийти и увидеть всю базу новостроек онлайн на компьютере и попросить распечатки всех планировок любой стройки.
Если выбираете вторичный объект, то будьте готовы к обработки большого количества информации самостоятельно. Во-первых стоит профильтровать авито на предмет поиска реальных объектов, просмотреть Дом.клик, быть на связи с крупными риэлторскими компаниями.
3. Как выбрать банк для оформления ипотеки на максимально выгодных условиях.
Для начала необходимо знать на какой минимальный процент вы можете рассчитывать исходя из вашей ситуации. Если вы покупаете новостройку, то сейчас процентная ставка начинается от 5,9 %. Если вы покупаете вторичное жильё, то ставка будет начинаться от 7,9 %. Также, есть семейная ипотека от 4,5 % для семей с двумя и более детьми, или если есть ребёнок инвалид. Есть ипотека сельская- от 2,7 %, на квартиры в рамках города она не распространяется.
Как правило, когда вы просто подаёте пакет документов в банк, не зная на какой процент вы можете рассчитывать, банк предложит вам то, что выгодно ему. Поэтому для начала выясните под какую программу попадаете именно вы.
Если несколько банков вам отказали, не спешите расстраиваться, их очень много и условия для одобрения везде разные. Есть банки, более лояльные к клиенту (это не самые известные и популярные), а есть такие как Сбербанк, где требований к заёмщику выставляется очень много, и проценты у него ненамного, но выше, чем в других. Рационально - подавать заявки сразу в несколько банков, лучше в 7-15, чтобы в итоге выбрать максимально выгодные для себя условия. Также сумма страховки в зависимости от банка тоже разная, уточняйте сумму страховки в банке сразу, чтобы потом можно было рассчитать реальную выгоду.
Сейчас подать заявку можно онлайн, не выходя из дома, но времени на это потребуется не мало. Каждый банк будет прозванивать и просить дополнить заявку какими-то документами, исправить или внести изменения, вплоть до того, что звонят и устраивают допросы по вопросам, связанными с вашим трудоустройством. Самому подать такое количество заявок в банки очень не просто. Вы можете обратиться к сайтам, где по одной анкете отправляется заявка в несколько банков, но всё же это не сильно сэкономит ваше время. Можно обратиться к ипотечному специалисту, но за его услуги придётся заплатить порядка 20 тр.
Лайфхак: в организациях, по типу единого отдела продаж новостроек, (о которых было рассказано ранее) также есть ипотечный менеджер, который работает бесплатно для клиентов. Вы можете обратиться в такую компанию, вам одобрят ипотеку в нескольких банках, причём абсолютно бесплатно, а потом будете принимать решение покупать ли квартиру через эту компанию или нет. В любом случае, ипотека у вас уже будет одобрена и вы сможете ее взять обращаясь напрямую в банк.
Теперь что нужно знать о первоначальном взносе?
Для новостроек он составляет от 15%, для вторичного - от 10%. Если у вас нет первоначального взноса- это совсем не проблема. Есть застройщики, которые в партнерских отношениях с банками, могут предложить вам квартиру без первоначального взноса, но следует иметь ввиду, что в таком случае процентная ставка у вас будет выше (они своего не упустят). О таких вариантах вы также сможете узнать либо прозванивая каждого застройщика, либо в едином отделе продаж новостроек. Если мы говорим о рынке вторичного жилья, ситуация также решаема. Есть старая и всем известная схема под названием «Завышение стоимости». Вы просто договариваетесь с продавцом об указании в договоре купли-продажи суммы квартиры на 10 % больше, чем по факту. Таким образом, банк предоставляет вам ипотеку на полную стоимость квартиры, а вот передали вы этот первоначальный взнос продавцу или нет банк никак не сможет отследить. Покупатели также довольно просто соглашаются на такую сделку, кроме случаев, когда квартира у них в собственности до 5 лет, так как придется заплатить нехилый налог на прибыль.
Про различные сертификаты на покупку квартир, возврата частичной стоимости покупки и процентов по ипотеке, а также как выгодно подобрать инвестиционный объект недвижимости читайте в моих следующих статьях.