Представители застройщиков предоставляют читателям информационный шум, который не имеет никакого отношения к действительности.
В материале РБК появился прогноз по ценам на недвижимость в Москве в 2021 году. Аналитики рисуют красивые цифры, однако рынок рисует другие перспективы, которые будут хуже. Прежде чем мчаться инвестировать в новостройки, разберёмся в ситуации и оценим перспективы.
Предпосылки роста
Нынешний рост цен на недвижимость связан не столько с финансовым благополучием, сколько с перекладыванием государственных средств из одного кармана в другой с попутным вовлечением средств граждан, для чего использовались стимулирующие действия со стороны ЦБ и Правительства, а именно: субсидирование ставок по ипотеке на новостройки, снижение ключевой ставки и снижение первоначального взноса.
Снижение ключевой ставки снизило доходность по депозитам и одновременно снизило проценты по ипотеке. Плюс субсидирование ставок по ипотеке на новостройки дало проценты, которые рынок никогда не видел. И, если после карантина рынок вторички медленно отходил от шока, то количество сделок в новостройках взлетело на порядок. Свою роль сыграли и снижение первоначального взноса, что снизило порог входа на рынок, и собственные программы застройщиков (за счёт всё тех же подешевевших кредитов).
То есть это не люди стали больше зарабатывать, а кредиты стали обходиться дешевле — в два раза в сравнении со вторичкой.
Ситуация сейчас
В ноябре 2020 года программа субсидирования ставок должна была закончиться, что существенно подогрело рынок. Представители ЦБ в прессе пикировались с Минстроем, что льготная ипотека уже не оправдывает своего назначения, сделать жильё доступным, а лишь раскручивает маховик цен, однако программу продлили.
В марте ЦБ поднял ключевую ставку, пока несущественно, но в заявлени Эльвиры Набиуллиной ясно обозначены перспективы, ставку будут поднимать.
01 июля программа льготной ипотеки должна закончиться, цены на новостройки уже завышены. Возможно, люди ещё попытаются сесть в уходящий поезд комфортных ежемесячных платежей, но цены за объекты уже неоправданно высоки. Летом мы столкнёмся с докризисными ставками по ипотеке и высокими ценами, а так как зарплаты не растут, то и с отсутствием кредитов и спроса. Поэтому возникают сомнения в том, что рост цен на новостройки будет оправданным и что вообще он будет.
Односторонняя аналитика
Почему с осторожностью надо относиться к публикациям, упомянутым в начале? Потому что информация идёт от представителей застройщика. Им надо продавать, поэтому они будут рисовать цифры, какие угодно, лишь бы повысить продажи. Авторы обзора смело прогнозируют доходность в будущем, однако в то же время, ссылаются на то, что ситуацию с повышением цен невозможно было предвидеть, а инвесторы вложившиеся в стройку в 2018 году просто счастливчики, тем самым противоречат сами себе.
Учитывая все вышеуказанные тенденции в экономике, инвесторам стоит бежать из недвижимости уже сейчас и не слушать подобную аналитику.
Что будет
Рынок недвижимости скорее всего ждёт застой. Поднявшаяся вслед за новостройками вторичка будет долго и мучительно стоять. Впрочем сейчас на вторичке тенденция налицо — квартиры, висящие в рекламе с ноября-декабря, снижаются на 4-5%, а после просмотра и реального предложения по цене могут снижаться ещё на столько же. Цены по-прежнему высоки, но это не значит, что продаж нет, они есть, но уходят только самые дешёвые варианты или самые выгодные по цене и качеству.
Как мы уже говорили, новостройки пока получают внимание на волне комфортных ежемесячных платежей. С повышением ключевой ставки и отменой льготной ипотеки все плюсы покупки объектов в новостройке исчезнут. Останутся застройщики со своими маркетинговыми акциями и скидками в рамках внутреннего плана продаж.