REIT (Real Estate Investment Trust) – это фонд недвижимости, который за счет коллективных инвестиций приобретает недвижимое имущество, сдает в аренду, и более 90% собранной арендной платы выплачивает акционерам в виде дивидендов. Акции такого публичного фонда торгуются на бирже, их легко купить или продать. Кроме того, с ростом стоимости портфеля недвижимости и арендной платы растут цены акций REIT.
Статус REIT накладывает на компанию в США ряд ограничений. Вот главные из них:
1) REIT должен ежегодно выплачивать акционерам не менее 90% своего налогооблагаемого дохода в виде дивидендов, в это случае компания не платит налог на корпорации.
2) REIT должен получать не менее 75% своего валового дохода от источников, связанных с недвижимостью.
3) REIT должен инвестировать не менее 75% своих общих активов в недвижимость.
4) Быть юридическим лицом, которое подлежит налогообложению как корпорация.
5) Управляться советом директоров или попечителями.
6) Иметь минимум 100 акционеров.
7) Не иметь более 50% акций, принадлежащих пяти или менее физическим лицам.
В настоящее время недвижимое имущество, которым могут заниматься REIT, включает апартаменты, офисы, отели, торгово-развлекательные центры, фитнес центры, больницы, производственные и складские комплексы, лесные и сельскохозяйственные угодья, дата-центры для хранения данных, размещения серверного и сетевого оборудования, облачные хранилища информации, и многое-многое другое.
История REIT
REIT появились в Соединённых Штатах после того, как президент Эйзенхауэр подписал закон 86-779 . Закон дал всем инвесторам возможность инвестировать в крупные, диверсифицированные портфели доходной недвижимости так же, как они обычно вкладываются средства в другие классы активов — через покупку и продажу ликвидных ценных бумаг . Первым инвестиционным фондом недвижимости стал American Realty Trust, основанный в 1961 году Томасом Бройхиллом, двоюродным братом американского конгрессмена от Вирджинии Джоэла Бройхилла, который лоббировал принятие закона при Эйзенхауэре.
С тех пор более 30 стран урегулировали работу REIT. Распространение фондов недвижимости также повысило осведомлённость и желание инвестировать в ценные бумаги в сфере недвижимости.
В 1960-х годах первые REIT были в основном представлены ипотечными компаниями. В конце 1960-х — начале 1970-х годов отрасль значительно расширилась. Рост, в первую очередь, обусловлен большим участие ипотечных фондов недвижимости в девелопменте . Закон о налоговой реформе 1976 г. разрешил создание REIT в форме корпораций, кроме ранее разрешённых коммерческих трастов.
Закон о налоговой реформе 1986 года также повлиял на фонды недвижимости. Законодательство ввело новые правила, направленные на предотвращение возможности использованиями фондов налогоплательщиками для укрытия своих доходов из других источников.
Инвестиционные фонды недвижимости, как правило, выплачивают 90 % доходов и более в виде дивидендов. Это тормозит собственный рост фондов. Кроме того, когда инвесторы уклоняются от вложений в фонды, руководству становится сложно мобилизовать дополнительные средства для приобретения новой недвижимости.
Как REIT выплачивают дивиденды?
Согласно законодательству США, трасты REIT обязаны ежегодно выплачивать акционерам не менее 90% дохода в виде дивидендов. Эта особенность освобождает фонды от уплаты федеральных налогов. Из-за этого REIT часто называют налоговым убежищем.
В США при президенте Дональде Трампе ставка корпоративного налога снизилась с 35% до 21%. Из-за этого статус REIT как «налоговых убежищ» пошатнулся. Но, согласно программе Джо Байдена, корпоративный налог для американских компаний может вырасти до 28% — это поможет повысить привлекательность REIT в глазах инвесторов.
Обычно доходность дивидендов REIT составляет от 2% до 5%, но может доходить и до 10%. Столь высокая дивидендная доходность в целом не свойственна фондовому рынку США, на котором компании обычно выплачивают инвесторам около 2%. Поэтому доходность REIT под 10% может означать либо высокий риск, либо отсутствие положительной динамики акций.
Что нужно знать про налоги, инвестируя в REIT?
Российские инвесторы платят налоги с торговли REIT по такому же принципу, как с доходов по американским акциям: с прибыли от разницы в покупке и продаже бумаг и дохода от дивидендов.
С дивидендов по американским акциям брокер автоматически удерживает с российского инвестора 30% от их суммы. Для большинства акций эту цифру можно сократить с помощью формы W-8BEN — но фонды недвижимости REIT как раз представляют исключение из этого правила. Налог с доходов в виде дивидендов по ним в любом случае составит 30%.
Как выбирать и покупать REIT?
Начинающим инвесторам рекомендуется брать крупные REIT с капитализацией от $20–30 млрд. Важно помнить, что REIT — это отдельная компания, поэтому перед тем как купить ее акцию, стоит провести финансовый анализ: обратить внимание на выручку, прибыль, капитализацию компании, изучить ее финансовую отчетность, мультипликаторы и долговую нагрузку.
Можно также инвестировать в ETF, состоящий из разных фондов. Одни из самых крупных ETF на фонды REIT — это Vanguard Real Estate Index Fund (VNQ) и Vanguard Global ex-U. S. Real Estate Index Fund (VNQI).
В России классических REIT на данный момент нет: законодательство пока не позволяет легко создавать всевозможные REIT и торговать ими. Поэтому для покупки желаемых REIT напрямую вам может понадобиться иностранный брокерский счет.
Однако некоторые REIT из состава индекса S&P 500 можно купить через Санкт-Петербургскую биржу с помощью российского брокера. Сейчас доступны 35 компаний. Приведем в пример пять из них.
1. Spirit Realty Capital, Inc. (SPB: SRC )
Самый капитализированный REIT из нового списка, Spirit Realty Capital, специализируется в области розничной торговли. В основном занимается инвестициями в объекты недвижимости с единственным арендатором на всей территории США. Среди его крупнейших арендаторов группа Cajun Global (сети Church's Chicken и Texas Chicken) – 3,1%, Walgreen – 2,8%, The Home Depot – 2,6%. При этом новыми крупными арендаторами в 2019 году стали: Dollar Tree, Bank of America, Kohl's, Fitness International. По состоянию на 30 сентября 2019 года портфель фонда состоял из 1 623 объектов недвижимости и 43 объектов, обеспечивающих ипотечные кредиты. Собственные объекты недвижимости с общей площадью 30,3 млн кв. футов сданы в аренду 260 арендаторам в 48 штатах из 31 отрасли. В третьем квартале 2019 года рейтинговое агентство Fitch повысило кредитный рейтинг траста с BBB- на BBB стабильный.
2. Sabra Health Care REIT, Inc. (SPB: SBRA)
Инвестиционный траст недвижимости, который посредством дочерних компаний, владеет, управляет и привлекает инвестиции в объекты недвижимости для медицинской отрасли в США и Канаде. Около 61% инвестиций фонда приходится на учреждения квалифицированной сестринской помощи, также компания инвестирует в независимые жилые фонды, дома престарелых, учреждения по уходу за больными на дому, а также больницы неотложной помощи, в общей сложности около 470 объектов недвижимости. Медицинские учреждения, расположенные в объектах недвижимости траста насчитывают порядка 47 648 койко-мест.
3. Apple Hospitality REIT, Inc. (SPB: APLE )
Инвестиционный траст недвижимости, ведущий деятельность в гостиничном секторе. Портфель Apple Hospitality состоит из 232 отелей с примерно 29 800 номерами, расположенными в 34 штатах США. Гостиницы, которыми управляет REIT, относятся к самым известным франшизам своей отрасли: 106 отелей под маркой Marriott, 124 отеля Hilton, один отель Hyatt и один независимый отель. Данные отели управляются в соответствии с соглашениями, подписанными в индивидуальном порядке с 23 управляющими компаниями брендов, которые не аффилированы с трастом. Исходя из количества отелей и номеров, Apple Hospitality является одним из крупнейших инвестиционных трастов недвижимости в своей сфере в США.
4. Global Net Lease, Inc. (SPB: GNL )
Инвестиционный траст, специализирующийся на отрасли коммерческой недвижимости. В основном работает через дочернюю компанию Global Net Lease Operating Partnership, которая занимается управлением объектами недвижимости и их сдачей в аренду. По состоянию на третий квартал 2019 года в собственности Global Net Lease насчитывалось 264 объекта недвижимости общей площадью 28,9 млн кв. футов (около 8,8 млн кв.м.) в семи странах. В структуре собственности 52% объектов недвижимости составляют офисные площади, 43% — промышленные и складские помещения, 5% — ритейловые. При этом компания получает порядка 59% выручки от сдачи в аренду объектов недвижимости, расположенных в США, а 41% выручки от объектов в Европе.
5. Chatham Lodging Trust (SPB: CLDT )
Инвестиционный траст недвижимости, инвестирующий в гостиницы премиум класса, а также отели длительного пребывания. Владеет 40 отелями, большая часть которых относится к высококлассному сегменту длительного проживания (Residence Inn, Marriott, Homewood Suites, Hilton и Hyatt House), а также отелями класса премиум (Courtyard by Marriott, Hilton Garden Inn, Hampton Inn и Hampton Inn and Suites). Кроме того, у траста есть доля в размере 10% в совместном предприятии с компанией CLNY, владеющей 48 отелями. Поскольку согласно налоговому законодательству США траст не может напрямую осуществлять оперативное управление отелями, оно происходит посредством дочерних компаний.
Выводы:
- Инвестировать в недвижимость на бирже можно через фонды недвижимости — REIT.
- Инвестор получает доход как от дивидендов, так и от роста стоимости акций фондов недвижимости. Налог нужно платить как с дохода от инвестиций в американские компании.
- Купить акции REIT можно на Санкт-Петербургской (только 35 компаний на 2021 год) или Нью-Йоркской бирже. Акции ETF REIT можно купить на Нью-Йоркской бирже или через посредников в виде ПИФов и страховых компаний.