Загородная недвижимость и земельные участки становятся все популярнее, люди стремятся вырваться на природу. Спрос на загородные участки растет, и этим активно пользуются недобросовестные продавцы, продавая участки по сниженным ценам, но при этом с проблемами, которые могут лишить покупателя не только земли, но и денег. Обсудим тонкости приобретения участка и расскажем, как проверить земельный участок до покупки.
Какие документы должны быть в наличии
Итак, прежде всего нужно проверить у продавца наличие следующих правоустанавливающих документов:
- Свидетельство о праве собственности. Здесь находится описание участка и кадастровый номер, а также ссылка на правоустанавливающий документ.
- Правоустанавливающий документ. Это: договор купли-продажи, договор дарения или мены, свидетельство о праве на наследство, судебное решение или соглашение о выделении доли. Также это может быть постановление о предоставлении участка.
Что проверять: документы должны соответствовать действующим на момент составления нормативно правовым актам. Нужно попытаться отследить историю покупок-продаж, обращая внимание на сроки исковой давности (3 года).
Какие могут быть проблемы?
Основная неприятность может случиться от участка, который владелец получил по наследству. Нужно понимать, что у владельца могут быть несовершеннолетние дети, которые впоследствии могут претендовать на долю. А узнать о наличии или отсутствии детей крайне сложно.
Правда, если другие наследники не приняли во время наследство, они могут предъявлять претензии только к продавцу, а не к покупателю, то есть, к новому владельцу. Проблемы могут быть, если наследники докажут, что покупатель был недобросовестным, то есть знал на момент покупки, что есть другие наследники, но это, как правило, практически невозможно.
Вывод: не стоит покупать земельный участок, если он достался продавцу недавно, и еще не истек срок исковой давности.
Проверяем кадастровый паспорт
Это важный момент, ведь в этом документе информация о видах разрешенного использования земли. Для строительства загородного дома подойдут категории: «Земли поселений» - ЗНП и «сельхозназначение». Вид разрешенного использования: для ИЖС, для ЛПХ (только в категории «земли поселений) и «ведения садоводства».
Разумеется, виды разрешенного использования земли можно изменить, но не всегда, и это довольно сложная процедура.
Проверяем землеустроительное дело
Тут все просто, необходимо убедиться, что участок находиться по тем координатам и в тех размерах, которые указаны в документах у продавца, в кадастровом паспорте.
Публичная кадастровая карта
Это открытая информация Росреестра, где можно сравнить площадь участка, его границы, посмотреть информацию о смежных участках, убедиться, что участок действительно есть на кадастровом учете.
Также в кадастровой карте можно найти информацию о том, находиться ли участок в «зоне с особыми условиями использования» - ЗОУИТ. Это: охранная зона ЛЭП, водоохранная зона, зона прохождения газо- нефтепроводов и прочие «сюрпризы». Такие участки лучше не покупать вовсе, даже если цена низкая.
Кроме того, следует заказать выписку из ЕГРН, где есть информация о том, как и сколько раз участок продавался, есть ли на участок арест, залог или еще что-то нехорошее.