Главное преимущество покупки квартиры на этапе котлована – низкие цены. Сегодня эта цифра доходит до четверти цены готовой квартиры. Кроме того, если речь идет об инвестиционной недвижимости, дополнительно в пользу инвестора может сыграть развитие транспортной сети, например прокладка в район строительства новой ветки метро или включение его в сеть городских электричек.
Следующее по значимости преимущество ранней покупки – возможность выбирать квартиру не «из наличия», а из гораздо более широкого ассортимента. Это означает больше опций в подборе этажа, стороны дома, площади и конфигурации квартиры. К тому же, когда стройка завершена, в доме остается, как правило, только 20% еще не проданных квартир. Первыми уходят наиболее выгодные с инвестиционной точки зрения, а также самые привлекательные с точки зрения проживания, затем на середине строительства разбирают наиболее интересные варианты из оставшихся.
Но, при всех привлекательных сторонах покупки жилья на стадии котлована, не стоит забывать и о специфических рисках.
Главный из них – сорванные сроки. По статистике, больше ¾ новостроек в Москве и Петербурге сдаются в эксплуатацию с нарушением сроков сдачи проекта. Кроме поломанных планов, это несет в себе и определенные затраты, ведь жить все равно где-то надо. Для минимизации риска лучше всего проверить и анализировать данные о прошлых проектах застройщика: какие были задержки, сколько проектов сдали в срок, где затягивали с подведением коммуникаций и запуском инфраструктуры и т.д. Частично этот риск можно нивелировать, покупая жилье в тех жилых комплексах, в которых достраиваются новые корпуса.
Второй по распространенности риск покупки на стадии котлована – банкротство застройщика. Сейчас такой вариант развития событий встречается реже, но, тем не менее, риск не нулевой. В этом случае деньги, вложенные в строительство, будет очень трудно вытащить обратно. Даже если объект будет достроен новой компанией, задержка может составлять в среднем до года-полутора. Кроме того, «достройщики» иногда пытаются переиграть все договоренности и поменять приоритеты.
На третьем месте – риск наткнуться на мошенников или застройщика, который не полностью выполнит свои обязательства перед клиентами. Этот риск можно нивелировать тщательным изучением истории застройщика, отзывов о его деятельности и построенным им объектах.
На четвертом месте – риск, касающийся, в первую очередь, инвесторов в недвижимость. Квартиры по итогам сдачи объекта в эксплуатацию могут как подорожать, так и подешеветь. Например, из-за отмены прокладки метро в район строительства или появления рядом неблагоприятного объекта. В лучшем случае инвестор получит пониженную прибыль, в худшем – выйдет в ноль и останется без дохода.
Следующий фактор нельзя назвать риском, это, скорее, объективное неудобство. При покупке на стадии котлована между оплатой недвижимости и началом ее использования по назначению проходит слишком много времени. Даже с современными технологиями строительство дома занимает до 2 лет, потом нужно накинуть еще полгода на подведение коммуникаций и внутреннюю отделку нового дома. Дальше нужно время на ввод в эксплуатацию, регистрацию и передачу недвижимости собственникам. Как следствие, при планировании лучше всего закладывать сроки в 3 года от оплаты до получения ключей и документов на квартиру.
Еще одна проблема, вытекающая из долгих сроков - несмотря на формальное обладание недвижимостью, до фактического ввода ее в эксплуатацию ей крайне сложно распоряжаться как финансовым активом. Деньги оказываются заперты в недостроенном объекте.
Если вы ищете подходящие условия для залогового кредита, то по ссылке можно оформить кредит до 20 млн рублей на выгодных условиях по ставке от 8,8% годовых на 20 лет. От вас — два документа, от нас — решение по паспорту за день.