В предыдущих статьях мы говорили о диверсификации, в т.ч. по классам активов. В прошлой статье мы рассмотрели золото. Сегодня мы начинаем новую тему: инвестирование в недвижимость.
Много людей хотело бы инвестировать в недвижимость, но их ограничивает высокая цена и сложности в управлении несколькими объектами. Для решения этих проблем существуют фонды недвижимости.
REIT - Real Estate Investment Trust – зарубежный биржевой фонд недвижимости, т.е. управляющая компания, которая инвестирует в недвижимость и получает доход от нее.
Согласно законодательству компания должна соответствовать следующим условиям:
· Фонд REIT должен вложить не менее 75% активов в недвижимость или ипотечные ценные бумаги.
· Источники доходов фонда на 75% должны формироваться от активов, связанных с недвижимостью – это арендная плата от объектов физической недвижимости и процентные платежи по ипотечным закладным.
· Не менее 90% своего дохода управляющие компании должны выплачивать в виде дивидендов . Из этого вытекает одно из главных инвестиционных свойств и преимуществ REIT – это стабильная и высокая дивидендная доходность в долларах.
Также среди преимуществ – защита от инфляции, низкий порог входа , высокая ликвидность . Однако есть и минусы: налог 30% на дивиденды .
Виды REIT
· Фонды физической недвижимости, которые формируются по принципу долевого участия или Equity REIT. Эти фонды покупают объекты недвижимости, сдают их в аренду и получают доход в виде арендных платежей. Таких фондов REIT наибольшее количество на фондовом рынке.
· Фонды ипотечных ценных бумаг или Mortgage REIT, такие фонды в основном имеют на балансах своих активов закладные ипотечные ценные бумаги и доходы такого фонда складываются из процентных платежей по этим бумагам.
· Смешанные REIT, эти фонды владеют и недвижимостью, и ипотечными ценными бумагами и соответственно получают доходы, как от аренды, так и от процентных платежей по закладным.
Еще все фонды классифицируются в зависимости от секторов, которыми они управляют:
· Office — различные типы офисных зданий и прилегающих территорий.
· Industrial — производственные площади, склады и другие помещения для промышленности.
· Retail — недвижимость для торговых компаний: магазины, аутлеты.
· Lodging — отели и базы отдыха.
· Residential — апартаменты для постоянного проживания или временного размещения.
· Timberland — лесные угодья. В том числе эти фонды занимаются заготовкой и продажей леса.
· Health care — больницы, поликлиники, офисы, лаборатории.
· Self-storage — склады самообслуживания для частных лиц, малого бизнеса и крупных предприятий.
· Infrastructure — различные виды инфраструктурных объектов: для сотовых сетей, проводной и беспроводной связи, передачи энергии.
· Data center — помещения для серверов.
· Specialty — театры и кинотеатры, казино, наружная реклама и т. д.
· Diversified — различные типы недвижимости, перечисленные выше.
Наиболее интересными сейчас являются индустриальная, коммерческая недвижимость, дата-центры и больницы.
Отбор активов в портфель производится аналогично выбору акций. Советую обратить внимание на следующие REIT и их текущую цену: Realty income (от 60$), Simon property group (от 115$), Macerich (от 12$), Iron Mountain (от 35$), Kimco Realty (от 18$).
В следующей статье Вы сможете прочитать о российских аналогах REIT.
На этом канале собраны и другие статьи на тему увеличения дохода и инвестиций. Если Вам понравилась статья - подписывайтесь на канал, ставьте лайки.